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新房和现有房屋的库存终于开始上升。
但新建房屋的供应似乎过剩。
当供应过剩时，房屋价格通常会降温，但价格仍在持续上涨。
今天任何在购房市场上购物的人都知道可供选择的房屋仍然很少。
房地产市场刚刚开始走出历史上最干旱的几年。新房和现有房屋的库存终于开始上升，但数字中有一些突然出现的奇怪之处：新建房屋的供应似乎过剩。
然而，由于当今住房市场的独特动态，数字是具有欺骗性的，这可以追溯到20年前住房市场的另一个空前时期，即亚贷危机繁荣期。
正是这一切导致房价继续上涨，而不是降低。
供应情况
根据美国国家住宅建筑商协会（NAHB）的数据，目前新房和现有房屋的供应为4.4个月。月供是市场上常用的计算方法，用于衡量按照当前销售速度销售所有房屋所需的时间。六个月的供应被认为是买方和卖方之间的平衡市场。
在本十年初，供应已经很低，但由于大流行驱动的需求，到2021年初，供应达到创纪录的低点，仅为两个月的供应。这种房屋供应短缺，加上强劲的需求，导致房价比大流行前上涨了超过40%。
现在，供应终于开始回升，但增长主要集中在新屋市场，而非现有房屋市场。事实上，新建房屋的供应现在为九个月，几乎是现有房屋的三倍。新旧房屋的月供通常会彼此相跟。根据NAHB的数据，新建住房占总库存的30%，约为其历史份额的两倍。
“2022年6月，新屋月供（9.9）与现有单户住宅月供（2.9）之间的最大差距，这一差异清楚地表明，对当前市场库存的评估不能简单地单独考虑现有或新建住宅库存。”NAHB首席经济学家罗伯特·迪茨写道。
这种不寻常的动态是由最近抵押利率的波动和20年前住房市场上一场空前的灾难驱动的。
今天棘手数字的基础
这个住房市场与以往任何一个市场都不同，因为经济 forces不同。首先，在2005年，由次级抵押贷款增长和与这些抵押贷款支持的新金融产品交易的狂热所推动，房屋销售、建设和价格出现了大幅增长。
所有这些迅速崩溃，导致自大萧条以来最严重的抵押风暴之一，从而引发了随后的大衰退。自2005年的1.7百万套的高点至2011年的只有43万套。到2012年，新房只占总可售库存的6%，甚至到2020年，住房开工量仍未恢复到其约110万套的历史平均水平。它停留在了99万套。
然后来了新冠大流行，消费者需求激增，并且抵押利率创下了20年来的最低纪录，因此建筑商做出了响应。根据美国人口普查，2021年，单户住宅开工量飙升至110万套。美联储正在挽救经济，使购房成本更便宜，新的居家办公文化让美国人如此前所未有地搬迁。突然间，供应被需求风暴裹挟。
抵押利率混乱
目前新建房屋和现有房屋之间供应的奇怪分歧也归因于过山车式的抵押利率，从疫情爆发初期创下历史低点，然后在短短两年内飙升至20年高点。数百万借款人在低谷时重新贷款，现在不愿意搬家，因为他们必须将贷款利率从3%或4%的水平调整到当前约7%的利率。这种锁定效应导致户型脱销。
这也让建筑商处于主导地位。在疫情爆发的头几年，建筑商已经大力增加了产量，单户住宅在2021年飙升至110万套，但随后又降至抵押利率飙升时的水平。建筑商已经能够通过降低抵押利率来保持销售量，但到2022年5月，他们的建设年化速度为99.2万套。
今年春季，当抵押利率稍微回落时，二手房销售清单有所改善，到了6月，根据Redfin的数据，活跃房屋清单比前年同期增加了16.5%。然而，增加的部分供应是由于挂牌中的清单停留时间更长。
“自3月份新房源增长加速以来，挂在市场上至少一个月的房屋比例自那时起一直在增加，但买家需求一直不温不火，自从2022年抵押利率开始上涨以来一直如此。”Redfin的一份报告称。
在低端增长
在二手房市场上，供应在10万美元至50万美元的价格层次中最低，根据美国房地产经纪人协会的数据。这是如今大部分买家的选择。较高的抵押利率使他们寻找更便宜的房屋。
然而，有趣的是，尽管所有价位层次的供应都在增加，但位于同一低端价位层次的增长最为明显，这意味着供应仍然不足。房屋的上市速度快于进入合同。
例如，10万美元至25万美元之间的房屋供应仅为2.7个月，但供应比去年同期增长了19%。与此同时，价值超过100万美元的房屋的供应为4.2个月，但比去年同期仅增长了5%。
这解释了为什么房价仍然保持高位，即使供应有所改善。根据CoreLogic的数据，截至五月，房价比2023年五月上涨了4.9%。涨幅稍有收窄，但并非全面如此。
“今年春季，持续强劲的房价增长仍在那些库存远低于大流行前水平的市场中继续，如东北地区。”CoreLogic首席经济学家塞尔玛·赫普说。
“另外，对比起库存增长相对更大的佛罗里达和德克萨斯等市场，现在看到的房价比一年前低了。”
尽管分析师预计房价将在今年下半年趋于稳定，抵押利率会下降，但还有待观察利率是否会下降，以及供需失衡是否会使价格降温。如果抵押利率降低，需求肯定会激增，给供应施加更大压力，使价格保持高位。
“是的，库存正在增长，并将在未来几个季度继续增长，特别是当抵押利率锁定效应减弱时。但目前的库存水平继续支持，从全国范围来看，新建住宅和部分价格增长。”迪茨补充道。
