图片源于：https://www.theurbanist.org/2024/08/08/seattle-hopes-to-spur-office-to-housing-conversions-with-regulatory-incentives/
面对办公需求的减少，房东们正在考虑将其房产转为住房，西雅图市议会旨在提供一些帮助。
在7月初，西雅图市议会通过了一项立法，支持将现有商业建筑转换为住宅使用，目标是新增2000个住房。
这项立法由市长布鲁斯·哈雷尔在春季提出，旨在帮助填补全市的空置商业建筑，尤其是在西雅图市中心，办公空置率已超过20%，实际入住率可能仅在50%左右，因为一些租赁的办公室处于空置状态。
哈雷尔的立法经过市议会的修订后最终获得批准，但立法的关键特征基本保持不变，为现有非住宅用途的建筑转为住宅用途提供了一条激励措施。
在7月初的一次会议上，市议员塔米·莫拉莱斯作为土地利用委员会的主席表示，现在是推动办公楼转型的大好时机，但仍然存在许多障碍，这也是为什么需要激励措施的原因。
“我们知道，并不是所有办公楼都适合改建为住宅，因为它们的布局、自然光照的情况可能参差不齐，我们知道任何改建都需要增加管道等设施，这可能是非常昂贵的。”她说。
“因此，这个立法方案也包含了激励措施，没有这些措施，改建是不可行的，因为它们的建设成本特别高。”
办公楼通常在整层中设有集中式卫生间，且几乎没有厨房设施。
要将其改建为公寓或共管公寓，需进行大量管道工程，以便在每个单元内创建独立的卫生间和厨房。
这会带来可观的费用。
尤其是在较新的办公楼中，深层平面布局使得自然光成为住宅的预期设施，而不是美国的办公室隔间。
这也是为什么城市和独立分析的多数结论表明，年龄较大的、建筑较窄的办公楼最适合进行改建。
文化评论家兼《陌生人》高级撰稿人查尔斯·穆德德建议，将办公楼转变为宿舍式集体居住空间，可以解决管道问题，但他认为这将使政策成为一个“大干扰”，即使它能创造出一些住房，也会导致住宿成本不堪重负。
然而，目前尚不清楚是否有实体对进行这种改建感兴趣，或者这种风格的单元是否有一个足够大的市场可以进行规模化。
尽管面临诸多障碍，城市希望提供的监管激励足以推动这一进程。
西雅图的规划者们概述了官员们在面对遭受困扰和空置的办公楼时所面临的政策选择，试图推动政策制定者向激励改建的方向前进。
这项立法允许在转换项目中免于遵守大多数类型的开发标准、设计审查以及城市的强制性住房可负担性（MHA）计划，该计划要求为可负担住房作出贡献。
项目的资格仅限于允许多家庭住宅使用的市区、商业，邻里商业，西雅图混合区、中层和高层区域。
符合条件的项目包括在2024年3月1日之前收到使用证书或其他合法居住的现有非住宅结构。
特别条款也允许转换尚未开始结构框架的待规划结构，但可能适用于较少的豁免。
作为进一步的激励，这项立法允许对现有建筑进行一些小规模的垂直和水平扩建，以容纳新的住宅用途。
这包括用于机械设备和无障碍坡道等的地面面积最多5%的水平扩展，以及顶部住宅使用的垂直扩展最多15英尺。
市议员对立法进行了三项重大修改。
市议员凯西·摩尔（District 5）赞助了一项修改，限制了MHA豁免的范围。
她的修正案剔除了两种类型的多家庭区域（中层和高层区域），保留了转换项目参加MHA计划的市场现状。
摩尔在委员会中表示，开发者应为市府提供任何MHA豁免所提供的公共利益，并担心市府正在不断“蚕食MHA”。
因此，摩尔的MHA修正案的理由是该立法应“狭窄地”定向于改造空置的商业建筑并激活市中心。
为此，中层和高层多家庭区域并不位于市中心，通常也几乎没有商业用途。
市议员塔米·莫拉莱斯（District 2）赞助了两项修正案。
她的第一项修正案允许已申请选定项目的现有结构在立法生效之前选择加入转换条款。
这实际上允许项目更早开始批准过程，最终加快审批时间。
然而，她的另一项修正案则保持了在特别保护区内施行的开发标准，如先驱广场，中国城-国际区和沿海区域，取消了在其他地方适用的豁免。
莫拉莱斯的后者修正案部分是为了遵守滨水区管理计划（SMP），该计划由市政府在离主要水域如艾略特湾、湖华盛顿和联合湖200英尺范围内的特别保护区进行监管。
滨水区管理计划通常每八年修改一次，且按照州法定参数以及与华盛顿州生态学部的协调进行。
然而，莫拉莱斯修正案的范围可以更改为仅排除滨水区的保护区，这样，城市的这一修正案可能会抑制在市中心多个历史地区的办公楼改建项目。
在先驱广场，位于奥克西登塔公园的中央车站所在区块正处于空置状态。
尽管如此，城市对此立法将对住房生产产生积极影响持乐观态度。
根据城市规划和社区发展办公室（OPCD）的分析，未来七年间，可能会创造1,000至2,000个住房单元，通常的改建成本达到每个单元400,000美元或更多。
对于一个在这一时间段内需要数万个住房的城市而言，这确实是一个适度的新住房数量，但它可以为未被充分利用的街区注入一些生机，并为办公人员较少的地区提供经济活动的推动，同时提供更多中位租金和拥有价格的住房。
立法的基础是去年的一项州法律，该法律要求西雅图在允许商业和混合用途的区域中消除将商业建筑转为住宅用途的障碍。
该法规要求在2025年7月之前进行监管更改，通常会免除停车要求、退缩、楼面面积比、密度限制以及外部设计和建筑要求。
在6月的委员会会议上，OPCD规划师杰弗里·温德兰特表示，市政府可能会提出一套补充的财务激励方案，这是州立法机构去年授权的，用于改建某些未充分利用的商业建筑。
如果采用这一激励方案，合格项目将可以延迟原本适用于新建项目的销售税付款。
符合条件的项目需主要是多家庭住房，至少10%的单元租赁或销售给年收入不超过地区中位数80%的家庭，并符合市政府提出的任何其他要求。
如果符合条件的项目在至少10年内满足要求，项目发起人可以在未来实现销售税的豁免。
市议员塔尼亚·吴表示，她在将历史悠久的卢伊莎酒店改建为可负担住房方面积累了混合用途开发的经验，明确支持税收激励的理念，她说：“每一点帮助都很重要。”
吴还表示，改建和翻新项目的成本可能是新开发成本的三倍。
市议员莫拉莱斯没有对此类财务激励措施表达明确的看法，但她询问了相关立法的进展时间，温德兰特回复说，城市尚未制定具体时间表。
在过去一年中，哈雷尔逐步推出了他在市中心激活计划中的多个议题，强调增强灵活性和激励措施，以改进城市复杂的土地使用规范。
市长最近在市中心、南湖联盟和上城提议立法，允许在关键街道进行不太活跃的底层用地，同时豁免市中心的住宅、饭店及研究实验室开发的设计审查。
去年，他获得通过立法，鼓励在贝尔镇的部分区域建立酒店，并在市中心零售核心促进更高的住宅建筑。
转换立法将于8月10日生效。
