2025年春季，纽约市宪章修订委员会正在考虑一些重大变革，这将影响城市的权力分配和庇护关系，然而这一讨论在媒体上却鲜有关注。
在一份新的曼哈顿研究所简报中，我讨论了有关土地使用决策过程的一类潜在重大变革的内容，旨在强调市宪章中权力的分配及其影响。
纽约市通过多种方式来规范土地使用，主要是通过制定区域划分，但也包括街道和公园的规划、基础设施的建设，以及对公共项目的土地获取和处置。
在20世纪30年代，费奥雷洛·拉瓜迪亚市长时期，城市规划委员会和城市规划部的建立旨在确保这些决定以专业的方式作出，并考虑到全市的需求。
然而，在当时的宪章起草者们还指定一个政治机构，即估算委员会（Board of Estimate），作为最后的决策机构，确保市长通常能够如愿。
当时，土地使用决策的过程非常迅速，可能在几个月内完成，但也因此经常被市长滥用，市长常常与臭名昭著的城市建设大师罗伯特·莫西斯勾结，强行在居民区开辟高速公路和进行城市更新项目，造成成千上万的家庭被迫迁离。
对这些做法的反抗始于20世纪60年代，社区委员会的设立为邻里发声，环境审查要求的实施则显著延长了审批时间，使对手有更多的组织机会。
虽然市长的影响依旧很大，但反对者现在拥有了更多的发言权。
这一系列过程变革的高潮出现在1989年，当年另一个宪章修订委员会在一起腐败丑闻及美国最高法院的不利裁决后，废除了估算委员会，土地使用的最终决策机构转变为市议会，市长的影响力大大减弱。
此后，市议会会否决土地使用申请的情况开始增加，这在以前的估算委员会时期很少见。
然而，广泛的观察人士和公民团体认为，此次变更导致了政治上的瘫痪。尽管在1989年后，纽约市经济繁荣，人口与就业大幅增加，但土地使用过程的参与者未能应对城市在提供充足住房储备方面的明显需求，进而也限制了经济持续增长的可能性。
一些人认为这种现象并非由于纽约市政府结构的缺陷，而是由于政治家、规划师及其他利益相关者未能有效讨价还价所致。然而，经过数十年的危机后，这种观点在批评者看来显得苍白无力。
这些批评者指出了两个主要问题。首先，审批过程过于漫长。通常，获取批准的过程需要数年时间，巨额财政开支，支持提案的当选官员在市议会投票时可能早已不在任内。
其次，市议会已经发展出“成员顺应”的做法，其他议员往往对所在区内提案的议员的意见表示顺应。这使得地方反对者拥有过大的权力，确保城市的需求得不到回应。
那么，哪些市宪章变更能够有所改善呢？土地使用过程的长时间拖延在很大程度上取决于环境审查。不幸的是，这一制度是由州法律规定的，因此宪章修订委员会无法改变这一点，而州立法机关可以。
幸运的是，阿尔巴尼有好的立法提案已经出台，州长与立法机关应共同努力予以实施。
而市宪章修订委员会能够的一个变革是将正式的土地使用审查程序（ULURP）从七个月缩短到六个月，具体做法是让区长、区委员会和社区委员会在一个并行的60天内审查申请。
因为时间就是金钱，缩短时间将为申请者节省开支，另一项可行的变革是将非争议性修改排除在ULURP之外，从而节省各方的时间。
为了缓解“成员顺应”问题，可以考虑将土地使用审批权从市议会的管辖权中剥离。我建议设立一个新的城市职位——区域管理员（Zoning Administrator），由其负责审批那些预计不会对现实世界产生重大不利影响的项目。
其中包括在低层社区建设小型多户公寓。这些建筑遍布全市，也是曾经更为慷慨的区域划分的遗留物，提供“不需要公共补贴”的“自然发生的”可负担住房。
然而，这类新建筑却成为最难获得市议员批准的项目之一，因为这些市议员往往受到愤怒的业主群体的压力。然而，如果全民选民在宪章公投中被允许对此类提案进行表决，或许他们会愿意支持地方议员不敢支持的提案。
如果能够采纳来自市民团体的这些建议，或许能创造出比1989年框架更好的土地使用过程。
当然，单靠这些变革并不能解决住房危机，仍有许多工作需要继续推进。
然而，这无疑将降低成本，并为各方提供更好的激励去采取正确的行动。这将使宪章修订委员会的努力值得。
图片源于：https://citylimits.org/opinion-nyc-panel-asks-who-controls-land-use/
