由于疫情导致远程工作的普及，华盛顿D.C.的许多老旧商业建筑在过去几年内价值明显下降。
许多公司缩减了办公面积，并整合到更新的建筑中，造成了这些老旧楼盘的空置率上升。
随着老旧办公楼逐渐变得空置，其重新开发前景变得愈发困难，导致这些物业的交易价格远低于地方房地产高管们的预期。
在最近的一次活动上，投资者表示，尽管价值已经跌至谷底，但这一情况也带来了一些希望。
在Bisnow举办的“D.C.市场状态”活动上，Bernstein Management Corp.的高级投资副总裁Terra Weirich表示：“我认为我们已经触及谷底。”
她进一步指出：“当办公楼的价值接近土地价值，甚至低于我们认为的土地之前的价值时，我相信我们已经到达底部。”
然而，Weirich强调，尽管价值已触及底部，但并不意味着它们会迅速回升。
“问题是，我们在这里停留多久？”她补充道。
“很难看到推动租金大幅增长或显著降低开发成本的主要因素。”
根据2024年1月的Bisnow分析，2023年开始的一系列交易显示，许多老旧建筑的交易价格大约为其之前销售价格的三分之一，价格降至每平方英尺150美元。
当时的经纪人表示，一些建筑在市场上的挂牌价格甚至低至每平方英尺100美元。
与2019年D.C. Class-B和Class-C办公楼的平均销售价格每平方英尺406美元相比，现在的价格显得尤为低廉。
考虑到市场对这些过时办公建筑的需求几乎不存在，其价值主要来源于其地理位置和重新改造的潜力。
许多投资者直接表示，在现有状态下，难以使这些改造交易的财务模型成立。
为了解释这一动态，PRP Real Estate Investment Management的首席投资官Jon McAvoy举了一个关于办公楼转型交易的假想案例。
如果买家以每平方英尺100美元的价格收购一座过时的办公楼，而翻新费用可能高达每平方英尺300美元，
那么在其希望出售翻新的资产时，就需要为投资者提供至少每平方英尺100美元的回报，这意味着该物业的退出价格至少需要为每平方英尺500美元。
然而，McAvoy指出，D.C.办公市场并未强劲到能够支持这样的退出价格。“我们尚未看到隧道尽头的光亮。”他说道，
“使这一切成为可能的唯一方式是商业增长、人口增长和就业增长。”
在优质办公市场紧缩的背景下，大型律师事务所寻求开发商拆除建筑并为他们建造新的办公楼的需求逐渐增强。
但McAvoy表示，新办公楼的建设成本可能费用不菲。
“优质楼盘不足，且人们无法承担更多的建设，因为建筑一座适合律师事务所的办公楼的费用可能超过每平方英尺1000美元。”
他进一步指出：“因此，我们面临的更大问题是结构性被困。”
鉴于价格已经暴跌，McAvoy建议市政府可以购买一些过时的办公物业，将其用于公共服务。
“每个人都在抱怨我们没有足够的学校，没有更好的学校，没有为孩子们提供运动场所。
那么，现在正是市政府重新获取这些土地并进行有益使用的机会。我希望能够看到这一点。”
Hines的高级董事Andrew McGeorge还建议市政府可以拆除一些建筑，以创造更多市中心的开放绿地。
“将会有一些集团进行改造，或者我们也可以考虑建立一个美丽的公园。”他说。
“这两者都是选择，但要摆脱市场中的这一部分将需要一个缓慢的过程。”
无论是市政府购买物业用于公共用途，还是开发商进行重新开发，现在可能是进行交易的最佳时机。
Tishman Speyer的董事总经理Dan Dooley指出：“这是一个机会。
我们将迎来每平方英尺100美元的土地基础，这将使住宅项目变得可行，之后这个机会就会关闭。”
由于办公开发管线的枯竭，复苏可能最终会出现。
CBRE的高级副总裁Joe Coleman表示，尽管市场上并没有显著的净需求增长，
但由于建设缓慢和办公楼转型为其他用途，供应也在减少。
“我们停止了挖掘。
我们有非常有限的供应交付，而新开发的停滞为复苏奠定了基础。”
图片源于：https://www.bisnow.com/washington-dc/news/office/investors-say-dc-office-values-have-hit-bottom-but-when-will-they-rise-129707
