2025年6月24日，西雅图市议会一致通过了一项法律，禁止包括RealPage在内的算法软件，称该软件使得房产所有者进行价格操控，从而推高住房成本。
这一法律可能侵犯了房产所有者的财产权，并且可能抑制经济创新。美国宪法的征用条款禁止政府在没有公平补偿的情况下，将私有财产用于公共用途。通过禁止类似RealPage的工具，西雅图实际上限制了房产所有者确定市场租赁价格的方式。
RealPage汇总了公共和专有的市场数据，以推荐租金价格，这一做法与其他行业使用的定价软件没有区别，从航空公司到零售业均是如此。租客也有类似的软件可以比较价格，难道西雅图也应该禁止这些应用吗？
禁止使用RealPage削弱了房产所有者有效经营业务的能力，从而在不补偿的情况下降低了他们财产的价值。这样的监管行为与“征用”相似，限制了租赁物业的经济潜力。
该禁令还可能违反了第十四修正案的正当程序条款。该条例的模糊条款禁止任何使用算法向多个房产所有者推荐租金价格的软件，却未能提供何为违反法律的明确指引。
房产所有者只能猜测何种基础市场分析工具或甚至公开可获取的数据平台会触发最高7500美元的罚款。这种缺乏清晰的指导方针制造了寒蝉效应，阻碍了创新，并在没有正当程序的情况下惩罚合法的商业行为。
美国最高法院一贯推翻那些未能提供公平通知的模糊法规，而西雅图的法律恰好有被挑战的潜力。此项立法还轰动了第一修正案的保护。RealPage的软件促进了信息的交流，其中大部分信息都是公开可用的，例如租赁清单。
通过禁止在算法定价中使用这些数据，城市实际上限制了商业言论以及企业共享和使用市场信息的权利。最高法院在第一修正案下保护商业言论，尤其是当涉及真实、非误导性的信息时。
RealPage的平台是房产所有者自愿使用且可以拒绝的，并非固有地误导或伤害消费者。压制这种信息交流削弱了自由市场竞争，这种竞争通过透明定价为租客带来实惠。
批评者指出RealPage促成了合谋，引用了华盛顿州总检察长与美国司法部的诉讼。然而，这些指控缺乏实证，表明RealPage强迫房产所有者采纳其建议。
正如RealPage副总裁Mike Semko在近期接受《西雅图时报》采访时所述，该软件提供市场分析及建议价格，而房产所有者经常选择不采纳。根据拜登政府司法部的数据，2017年至2024年间，只有40-50%的房产所有者采纳了与RealPage建议价格相差1%以内的价格。这表明了竞争而非合谋，因为房产所有者依据市场状况、供需独立地设定租金。
西雅图的住房危机并非源于定价软件，而是因限制性区域政策、许可延误和监管负担而抑制了新建住房的产生。
禁止RealPage几乎无助于解决这些根本原因，同时惩罚使用能够提高效率的工具的房产所有者。华盛顿政策中心长期以来倡导市场驱动的解决方案，例如简化许可程序和降低开发税务，以增加住房供应和可负担性。
西雅图对RealPage的禁令分散了人们对住房危机真实解决方案的关注，并为政府干预私人市场树立了危险的先例。政策制定者必须优先考虑宪法保护与市场创新，而非那些无法为租客提供实质性缓解的表面性法规。
图片源于：washingtonpolicy
