图片源于:https://www.bisnow.com/new-york/news/multifamily/its-a-battle-how-developers-completed-the-countrys-largest-office-to-resi-conversion-128361
对于纽约人来说,曼哈顿南端最南端的25水街似乎有了一座新建筑。
这座塔楼比之前高出10层。
多年来,它曾容纳了摩根大通的超级计算机及后台办公室,红砖外观设计与小窗户的排列——旨在唤起IBM打孔卡的形象——在金融区上空显得巨大。
但在它的新生活中,这座白砖建筑容纳了1320个豪华公寓,同时在其核心开凿出两个新的采光井,以及10万平方英尺的共享设施,如壁球场和两个游泳池。
当首批居民在2月17日入住时,25水街正式成为美国历史上最大的办公楼改造住宅项目。
该项目的建筑师、CetraRuddy创始人约翰·塞特拉(John Cetra)在本周一个现场巡礼中对Bisnow表示:“这是一栋大楼,它的规模甚至超过了一些城市和城镇。”
GFP房地产公司、Metro Loft管理公司和Rockwood资本于2022年以2.51亿美元收购25水街,计划将这座当时22层的办公楼改造成住宅。
三家公司说服了MSD合伙人和阿波罗商业房地产金融公司向他们借款5.36亿美元,用于收购和改造这座50年的、100万平方英尺的办公楼。
MSD合伙人原则罗斯·鲍德温(Ross Baldwin)上周在Bisnow活动中表示:“这个项目让我感到害怕,尽管我们给了贷款。”
但最终的结果是,一座32层的塔楼为曼哈顿的住房供应增加了超过一千个单元,命名为SoMA,意为它的南曼哈顿位置。
Compass纽约新开发业务的联合负责人莎拉·帕顿(Sarah Patton)表示:“这不仅仅是金融区或电池公园或码头区,它确实是连接这三个社区的结合。”
租赁于1月29日开始,市场租金从3595美元的单间公寓起,三居室单元的租金则高达1万美元。
虽然开发商未提供初期租赁数据,但一位发言人表示,他们对市场响应“非常满意”。
开发商选择在施工结束时申请纽约州的467-m税收减免,承诺将330个单元保留为价格可负担的住房,适用于年收入达到区域中位数40%、80%和90%的居民。
作为交换,建筑获得了35年的90%税收减免。
GFP联合首席执行官布莱恩·斯坦沃策尔(Brian Steinwurtzel)表示:“拥有35年的免税期,您知道每年您的税收不会超过一定金额,这给投资于这个项目的人们带来了很多信心。”
被补贴的租户和高收入租户可享用10万平方英尺的共享设施,其中包括一个位于建筑地下的前员工餐厅和机械室的改造。
尽管尚未完全准备好供租户使用,但现在有一个配有喜马拉雅盐房、红外桑拿和预约制美甲沙龙的水疗中心,以及专注于社区的设施,如保龄球道和室内游泳池。
屋顶露台设置有一个户外游泳池。
塞特拉表示:“将10万平方英尺的空间用于人们共享的设施——我认为这是一个非常棒的事情。”
25水街两年的改造规模使其成为GFP或CetraRuddy之前未曾尝试的项目。
CetraRuddy曾在下曼哈顿进行其他住宅改造,但没有一个项目的楼层平面图如此深厚。
这项工作花了一年时间进行规划,制定了30,000条项目清单,涉及大约1000名专业人员,包括700名现场工人。
塞特拉说:“这是一项壮举,是一场战斗。您必须做好准备,必须组织起来,并具有战略。”
其中一个最大的挑战是在建筑顶部增加额外的10层,以弥补开发商在建筑核心开凿两个采光井时失去的空间。
开发商必须聘请结构工程师为建筑外部及其外立面的额外重量增加额外的支撑。
“我们不需要触碰基础,因为特别是在市中心,没有人想进入现有基础之下,因为下面有水。”塞特拉说。
所需的额外支撑,加上对现有结构的改造,影响了设施的布局。开发商和设计师知道他们想在建筑内增加球类运动场地,但找到一个没有支柱干扰的空间却颇具挑战性。他们在地下挖出了一个空间,在玻璃墙后面设置了两个壁球场,为健身者提供了场地旁边的视野。
原建筑的奇特结构以及在开凿采光井后楼层平面图的新形状也意味着必须设计超过100种不同的公寓布局。
第九层的三居室公寓的形状,拥有通往港口的广阔视野,受到了它在原电梯井的角落位置的影响。
“这就是改造的一个特点。您不会仅仅看到这栋建筑并说‘这就是它。’因为情况并非如此。”
塞特拉表示:“如果您知道自己在寻找什么,您可以对其进行很多改动。所以我们利用每一个可能性创造了一些东西。”
开发商在改造过程中还为建筑添加了数百个甚至数千个新窗户,意味着在每个单元的墙壁上打穿孔,同时保留建筑原有设计的元素。
最后的结果是有些窗户面板在原有窗户旁边凸出几英寸,与原窗单位的嵌入式柱对齐。
塞特拉表示:“我们基本上在两侧切除了砖块,并做出了这些窗户带。”
“我们保持了形状和图案,但我们把中间的砖块全部取掉。”
虽然开发商推测,原来的红砖外立面可能是为了映衬周围较小的城市建筑而设计的,但他们觉得这栋建筑笨重的外观让外立面显得格格不入。
在过去几十年里,新建的办公塔楼配备了更大窗户和石材外立面,逐渐沿着水街一侧拔地而起。
考虑到他们的建筑因其规模注定会显得突兀,GFP、CetraRuddy和Rockwood选择了现代的白色外观。
塞特拉表示:“将其改为较浅的颜色,现在使其成为水街这一侧所有现代开发的一部分,这确实在与老建筑们的对比中产生了更大的影响,因为它不再试图去模仿它们。”