新奥尔良——如果拥有住房已经足够负担沉重，那科罗拉多州在保险和财产税所需支付的额外费用方面，注册了全美最大的涨幅。
贷款机构通常要求借款人每月预存一部分资金，用以支付今后的这些费用，并将其存放在“托管账户”中。这些托管支付的上涨速度远超核心房贷支付，且这些增加对现有房主而言打击尤其严重。
根据房地产研究公司Cotality（前身为Core Logic）的一项研究，全国范围内，房主面临的平均托管支付比去年增加了17%。而科罗拉多州则以31%的增幅领先全国家。
其他增幅较高的州包括路易斯安那州，涨幅为28%；怀俄明州为26%；蒙大拿州和阿拉巴马州均为24%。
Cotality首席经济学家塞尔玛·赫普在新奥尔良举行的全国房地产编辑协会会议上表示：“在科罗拉多这样的市场，它不仅仅是保险的问题，还有税费的问题。”
科罗拉多州在2020年中至2022年中间经历了住宅房产价值的大幅上涨，这导致该州的财产税名列全国之首，迫使政治领导者尝试减轻这一冲击。
虽然随后的评估周期中的增加幅度要温和得多，但较高的成本已经“烙印”在了现有的负担中。尽管收入在上升，但并不足以弥补房主面临的高额支出。
此外，该州经历了自然灾害索赔的显著增加，从大规模的冰雹风暴到2021年底的马歇尔火灾，后者造成超过1000座房屋被毁，损失超过5亿美元，成为该州历史上最具破坏性的火灾。
赫普表示，较高的托管支付使现有业主的财务压力加大，这使他们在经济下滑或其他经济冲击面前更加脆弱。尽管科罗拉多州的业主积累了大量的资产，而逾期付款的比例较低，但如果收入受到影响，借款人可能会面临更高的压力。
更高的托管成本也可能使得首次购房者无法按时入市，减少他们的借款能力。这似乎在丹佛大都市区和全州范围内未售出房屋的数量显著增加上有所体现。
尽管如此，预计随着未来几个月抵押贷款利率的稳定，上述因素对首次购房者造成的扰动不会太大。国家房地产协会首席经济学家劳伦斯·云预测，30年期抵押贷款的平均利率将在今年剩余时间保持在6.4%左右，明年则趋近于6.1%。
他不预测经济衰退，并预计在联邦储备委员会周三保持基准利率不变后，可能在年内发出降息的信号，这将为降低抵押贷款利率铺平道路。
云预计，今年和明年房价分别将上涨3%和4%，但像科罗拉多这样的市场，尽管曾经历了疫情后的强劲就业增长和人潮涌入，可能会看到房价的下降。
“考虑到库存积累和非抵押贷款成本的增加，有些市场将维持疲软。”云表示。
佛罗里达州和德克萨斯州部分地区已经出现了房价下跌的现象，而科罗拉多州目前价格持平，可能很快会追随这些州的步伐。
根据科罗拉多房地产协会的数据，截至5月，全州活跃房源达31,268套，比2024年5月增长了27%。
“我们继续看到市场上房源库存增加的趋势，数据显示，我们已经进入了买方市场。”杜兰戈地区的房地产经纪人希瑟·厄尔在报告中表示。
尽管尚未出售的房屋数量增加，但5月全州的销售量比去年同期下降了1.8%。
大量的库存让房东感到压力。根据Zillow的数据显示，约四成的房东在上个月未能引起足够的兴趣后被迫下调报价。
尽管库存有所上升，但由于缺乏可负担性，买家仍然步履维艰。
Zillow的高级经济学家奥尔菲·迪瓦贡古在NAREE大会上表示，自2019年以来，典型住房支付翻了一番。
为了使典型家庭能够负担起典型住房而不感到“负担沉重”，即每月住房费用不超过家庭收入的30%，他们需要向雇主请求18,000美元的年薪增幅。
在加利福尼亚等受限市场，以及疫情后房价大幅上涨的流行市场如丹佛和德克萨斯州奥斯丁，工资与房价之间的差距更为巨大。
多年来，财务顾问一直批评年轻一代在非必需品上消费导致财务困境，戴维·巴赫提出了被称为“拿铁因素”的概念。
他认为，如果人们能够减少预算中的一些小额支出——例如每日的拿铁购买，他们就能更积极地储蓄，达成购买住房等更大的目标。
然而，迪瓦贡古认为“拿铁因素”是一个神话。人们收入与房产购买价格之间的差距，根本无法通过小的调整来弥补。
“如果你每天花10美元买一杯法拉奇诺，那你知道吗？放弃这10美元的法拉奇诺，估计需要240年才够在旧金山存下首付款。”他表示。
可负担性的缺失意味着租户正在更长时间地维持租赁状态。根据美国人口普查局的数据，美国的租户中位年龄已升至42岁，而2000年时为36岁。
“租户正在开始组建家庭，而他们却在租房而不是买房。”迪瓦贡古指出。
为了拥有足够的空间，年长的租户在开始家庭时逐渐转向单户住宅租赁。在丹佛，这类房屋的租金约为每月3,000美元，比假设10%首付的同类型住房的典型抵押贷款支付低800美元。
此外，多户租赁的建造量也在增加，这对租金产生了下行压力。根据Zillow的数据，如今丹佛约六成的租赁房源都为潜在租户提供了优惠或折扣。
图片源于：denverpost
