在芝加哥的林肯庭院，曾经的开发计划如同海市蜃楼般遥不可及。
这片大约53英亩的土地，位于北侧的开发宝地上，现今却变得半荒芜。土地在城市中是难得的珍宝，因此林肯庭院绝不会一直保持如今的状态。
不过，这么大的地块，问题也相应增加。跟踪林肯庭院超过十年的斯特林湾开发公司如今正面临困难，急于失去这块地产，导致投资者变得不耐烦。
这个局面为芝加哥的JDL开发公司提供了机遇。据《芝加哥太阳时报》的消息，JDL首席执行官吉姆·莱奇金格正在与林肯庭院的物业进行接洽。
物业控制权的变更可能会重新引发对于这个老旧工业区的最佳用途的讨论，该地区曾是芬克尔钢铁公司等多家企业的所在地。
很可能，新的计划将不会与斯特林湾提出的高层建筑蓝图有太多相似之处。根据开发公司的最终计划，大约1400万平方英尺的开发中，办公或零售空间占一半，另一半为住宅。
然而，芝加哥开发商约翰·墨菲对此持质疑态度，他并未参与林肯庭院的开发。他表示：“我认为那里根本不适合开设办公空间。市中心的空置率已经太高了。”
墨菲还指出，通货膨胀和更高的借款成本提高了新建造项目的成本，使得企业更倾向于租用现有的办公楼。
尽管如此，墨菲依然认为林肯庭院有其吸引力，毕竟其位置在富有的林肯公园和新兴的巴克镇之间，可以视为一个吸引两者的“海绵”。
他指出：“这片区域具有为多户住宅提供良好位置的所有特征。”
林肯庭院的支持者曾将其视为“第二个环路”，但北支流工作组织的执行董事乔纳森·斯奈德表示，这个地区可与环路相比的连通性相去甚远。他表示：“我从未喜欢那些高楼。”
斯奈德强调，林肯庭院没有良好的公共交通连接，使得该物业难以到达。
斯特林湾曾自豪地称，梅特拉的克利本站距离该物业仅需五分钟步行，该开发商的总体规划包括延伸606步道，这条人行道和自行车道连接北侧的社区。甚至还有一幅描绘滑板公园的画稿，将其设置在附近的肯尼迪高速公路下方。然而，606步道的延伸和滑板公园的计划如今都没有进行。
斯奈德认为林肯庭院“需要新的愿景”，建议以一个核心开发作为吸引人们前往该物业的锚。他提到，轻工业也许会为该地带来多样化的就业，不妨在此设立制药公司。
虽然莱奇金格对于林肯庭院的规划保持沉默，但与他的公司相关的消息人士透露，莱奇金格的计划“与斯特林湾没什么相似之处”，并且正与布兰登·约翰逊市长的政府进行会谈。
该消息人士还表示，莱奇金格的计划得到了凯恩安德森房地产的支持，凯恩安德森的代表未就此作出回应。
今年5月，约翰逊的规划委员西尔·博特赖特对《太阳时报》表示，林肯庭院需要“彻底重置”，因为其原计划设想创建相当于两座威利斯大厦的办公空间，但这种设想在新冠疫情后显得不切实际。
32区的市议员斯科特·瓦格斯帕克表示，政治失误和设计不足妨碍了这一项目的发展，他称其为“从一开始就反映出糟糕的城市规划”。
他表示：“当我接手时，我们曾说：‘继续前进吧，你们已经拥有所有的权利。’他们却害怕，担心‘你会来干预，因为你对它投了反对票。’我从未说过那样的话。”
瓦格斯帕克视林肯庭院为“太大而不能失败…太激进以至于无法成功”的经典案例。他指出，斯特林湾过于激进，“买下所有可用的地皮、迅速拆除建筑，并根据其宣称的将在几年内达到的最大的、最有利可图的发展进行规划。”
他说：“如果你没有理顺一切，又在那时没有所有资金，就会使斯特林湾的项目推进非常困难。”
除了开发项目的结构外，谢菲尔德邻里协会的会长布莱恩·科默表示，生活在林肯庭院附近的人们希望看到新建筑与周围环境的融合。科默说，开发商和城市官员很少详细讨论基础设施建设。
他指出：“这些讨论通常是片面的。”
新冠疫情对林肯庭院的影响
自2020年新冠疫情爆发以来，房地产项目的每一个计算都被重新洗牌，改变了美国人的生活和工作方式。办公市场至今尚未复苏，因为公司发现部分时间远程工作的员工所需的办公空间较少。
斯特林湾无法预见疫情的到来，但疫情只是众多对长期发展计划造成冲击的意外因素之一。
罗济大学房地产项目的执行董事科莱特·英格利什·迪克森指出：“大规模交易总是充满挑战，像林肯庭院这样的项目因其规模和复杂性更加容易受到时间和市场变化的影响。”
作为在房地产金融领域工作了30年的专家，英格利什·迪克森认为，芝加哥的城市官员需要与新的林肯庭院开发商合作，以制定切实可行的计划，并为该项目所需的公共工程提供资金。
在2019年，时任市长拉姆·伊曼纽尔全力支持林肯庭院的豪华前景。市议会批准了与斯特林湾的重建协议，该协议允许高达13亿美元的公共补助，其中包括债务融资成本。
这些资金将通过增量融资（TIF）模式形成——即项目成本如新街道或桥梁的收入来自于随着开发而增加的物业税。
对此，批评者指责TIF资金是对企业的施舍。然而，还有一个巨大的变数。在与市长办公厅的约定中，斯特林湾必须自己支付新街道、公共设施和其他改善措施的费用，然后随着工程的进展再从市里报销。
根据2023年林肯庭院对应的TIF区的最新报告显示，该账户在2023年底有7990万美元的余额。
斯特林湾在该地区仅完成了一座建筑——位于南康科德街1229号的生命科学研究办公室。然而，这座大楼目前没有租户。
生命科学行业的扩张速度并未如期，而如今该行业在特朗普政府停止联邦研究拨款后遭遇冷却。
斯特林湾的一位发言人称，大约2000万美元的河堤工程和与其唯一建筑相关的改善工程已经完成，相关资金将从TIF区支出。但市规划部发言人表示，尚未进行任何报销。
斯特林湾CEO安迪·格洛尔及管理合伙人基廷·克劳恩未就林肯庭院接受采访。
在一份书面声明中，格洛尔表示：“斯特林湾始终相信并在我们的家乡芝加哥下注，这也是林肯庭院的愿景与美国最佳开发之一相媲美的原因所在。不幸的是，公共基础设施的责任过于重大，而在多个不利的经济事件叠加下，这些负担对于该项目来说实在是过重。”
“项目的初步权利包含一个市政融资工具，能够为其中的一部分基础设施的成本提供前期融资。然而，在这个极度动荡的资本市场时期，获取这一融资结构的延误，加上疫情导致的商业空间需求下滑以及利率上升，意味着基础设施的资本化需要重新再考虑。”
轻薄的支持
在2019年，当时的市长当选人洛里·莱特富德在伊曼纽尔政府的最后日子里批准了这一补助，结果与斯特林湾发生了政治纠纷。
“他们在某个时刻找到了洛里，表示‘我们需要调整TIF以获取融资’，而她没有这样做，因为她认为他们正在…积极招揽一个与她对立的市长候选人，”熟悉谈判的消息人士透露。
“洛里与斯特林湾发生了争执，这妨碍了他们在某一时间段内低利率融资的融资延长，导致整桩交易损失。”
这位消息人士称，随后利率上升4%，这是巨大的。一切房地产交易都因此受到冲击。斯特林湾必须以较高的利率来再融资其债务，结果导致无法承受，因此不得不将财产归还给银行。市场的走向猛烈变化，因此一切都结束了。
瓦格斯帕克表示，斯特林湾希望得到“几亿”的前期支付。
他说：“这可行吗？在COVID之后，市里没有资金，除了联邦资金，那些都是用于维持城市正常运作。”
“我们不能只说：‘这是给私人公司的资金来启动这个项目。’”
瓦格斯帕克认为，斯特林湾的融资困难并不归咎于莱特富德。
他表示：“他们签署了协议…承担所有前期费用。他们自愿选择了这样的模式。他们想要的。他们做KM一的久久久久久模式。而事态的发展和他们的能力却展现了另一番景象。”
其他一些久负盛名的芝加哥开发商仍对林肯庭院的前景充满信心，同时也同情斯特林湾的处境。
墨菲表示，除了正常的财务风险外，芝加哥的开发商还必须应对要求设定一部分可负担住房的规则。他还表示，财产估值的不确定性使许多投资者因此选择避开芝加哥。尽管如此，在福尔顿市场这样的热门地区，建筑活动仍在持续。
法尔波特发展公司的负责人斯科特·古德曼，自斯特林湾的前高管，认为近年来的市场确实面临着“非常困难的房地产形势”。但他相信JDL将在林肯庭院带来更合适的方案。
“我敢打赌，这里将会有一个非常大的住宅组分，可能不会太密集，”古德曼说。“它不会是高楼大厦。可能是中层建筑，或者单家庭联排别墅。10年后，这里看起来会像湖景，人口众多，配套零售也不少，公园环境也会很好。河流使得这里独一无二，我相信它会非常出色。
图片源于：chicago
