过去几周，中西部地区的气温创下记录，只有该地区的多户住宅市场更为火热。
根据市场分析数据，芝加哥及其他中部主要城市的租金增长正如火如荼，远超全国平均水平。
虽然整个行业面临宏观经济的挑战，但大型多户住宅和投资公司仍在积极行动，押注该资产类别的区域复苏即将到来。
“我们长期以来一直是被忽视的角色，现在似乎越来越受关注，”总部位于芝加哥的开发商Focus的首席执行官Tim Anderson说道。
“在疫情期间涌入的地方现在已过度开发，我认为这些地区的人口结构和就业增长将会随着时间的推移自我调整。但目前，芝加哥看起来相当吸引人。”
根据CoStar的数据，芝加哥在5月的年租金增长率达到了4.2%，在全国排名第三，仅次于马萨诸塞州的布鲁克莱和佛罗里达州的好莱坞。
其他中西部城市的租金增长也远超全国平均1%的水平，印第安纳波利斯的增长率为2.6%，威斯康星州的麦迪逊为2.3%。
越来越多的资本来源开始注意这一区域，并筹集大量资金，追逐中西部的住房交易。
摩根物业（Morgan Properties）在四月对中西部多户住宅市场进行了5亿美元的投资，而总部位于芝加哥的清晰投资集团（Clear Investment Group）正在为三月推出的一只专注于劳工住房的基金寻求3亿美元的资金。
摩根物业联合总裁Jonathan Morgan在接受《华尔街日报》采访时表示：“后疫情时期，阳光带（Sun Belt）当然很火。但目前，中西部才是重点。”
曾经，投资者只能在旧金山、洛杉矶和纽约等大城市安置资金以保存资本，而如今，印第安纳波利斯、明尼阿波利斯和芝加哥等地成为核心投资和核心加分投资的热门选择。
这一转变得益于该地区的有机增长以及丰富的本地办公室资源，Trepp资深研究经理Tom Taylor上周在Bisnow的第一手快讯节目上表示。
根据Northmarq的一份报告，芝加哥第一季度的多户住宅销售较2024年同期翻了一番，活动在各类物业中均匀分布，不过A级物业的价格猛涨，单位中位价格上升至421,500美元，比2022-2024年的平均水平高出33%。
从顶级物业到C级建筑，芝加哥的租金增长表现均佳，CIG的首席执行官Amy Rubenstein表示。尽管该公司近期未在芝加哥进行交易，但Rubenstein对未来的前景保持乐观。
“在面对通货膨胀的情况下，投资多户住宅现有资产有什么比这更好的选择呢？因为你可以根据市场情况持续调整租金，所以在一定程度上你会躲避一些建筑成本的上涨。”Rubenstein说。
然而，该地区的增长至少在初期会受到一些市场阻力的限制，包括资本成本已高企数年、建筑成本上涨以及国家政治环境的不稳定。
根据Luxury Living早些时候的一份报告，芝加哥目前大约只有1,200个A级多户住宅单位在建，计划在未来三年内交付。
相比于地面新建项目，收购物业在财务上更易实现，因为建筑成本更高，威斯康星州维顿的T2 Capital Management创始人兼首席执行官Jeff Brown表示。
他指出，移民的驱逐将进一步加剧这些成本，因为移民占据了该行业劳动市场的重要部分。
“这种趋势自疫情以来就一直在持续。建筑成本大幅上涨，供应链也受到限制，”Brown说。“而现在，这一问题在考虑到劳动力市场收缩时变得更加严重。”
尽管如此，一些开发商依然没有停止步伐。上周，Focus庆祝了福克斯谷购物中心（Fox Valley Mall）重建项目的第二阶段开幕。
该购物中心的新项目名为Lucca，新增了一处豪华公寓社区，共提供323套豪华出租公寓及55,000平方英尺的公共空间。
Anderson表示，即使在当今利率水平下，若按照正确的财务标准进行核算，仍然存在足够的弹性来证明新建的合理性。
“我们仍然有足够的利润空间，可以在这一供给不足的情况下进行建设。”Anderson说。
收购多户住宅物业的投资者常常利用那些虽然运营正常但因利率上升而陷入麻烦的物业的资本难题。
Anderson表示，在芝加哥，许多购买物业的人都是在以合理的价格收购那些在运营上并不困扰但因利率上升而陷入麻烦的资产。
“现在，拥有那些资产的人将会享受到未来的租金增长。”他说。
T2正在密切关注“破碎资产负债表”情况，结合租房和购房之间的不平衡动态进行投资，Brown表示。
“在购房成本与租房成本之间的这种分化，显然更有利于租房。”他说。“对于多户住宅而言，背景下的动力和这些顺风因素，尽管租金在上涨，但并不如购房成本严重。”
CIG的运营策略与大多数投资者略有不同，专注于劳工住房，这一领域大多数投资者并未关注。Rubenstein表示，公司所针对和收购的物业往往存在高空置率和拖欠，现金流通常为负。
公司的战略是稳定社区，使其现金流转为正，并可能以更好的状态将物业出售给增值投资者。Rubenstein表示，她相信多户住宅作为一种资产的稳定性，并期望它在国家的中部地域将获得更强劲的发展。
“这个市场实际上是在增长，终于是时候了，因为芝加哥曾经历过一段下行趋势，这使得我们一度远离芝加哥。”她说。“我们非常看好中西部，因为这里是一个非常稳定的地方。”
图片源于：bisnow
