亚特兰大居民与短期租赁的争论

在亚特兰大,短期租赁(STR)和居民之间的紧张关系日益加剧。在这个问题上,房地产社区的声音与短期租赁业主的辩护相互碰撞,形成了一场不断发展的争论。社区的领导者和房地产投资者都有各自的看法,而政府的行动步履维艰。

家庭公园的会长凯西·博默表示,许多业主因短期租赁带来的交通、垃圾和噪音而选择离开。

“那里的人来来往往,噪音和聚会是常态,”博默说,解释了她邻居因这些原因而决定搬家的情况。

“他们有两个小女孩。他说,‘我们真的受不了了。’这种情况正在撕裂我们社区的结构,”博默表示。

然而,短期租赁业主亚伦·阿普尔顿则展示了他的优质出租单元如何支持当地经济,促进旅游和就业。

“我有一支维护团队和清洁团队,这为许多人提供了机会,”阿普尔顿说。“从旅游的角度来看……我们正在创造真正独特的住宿体验。”

自2019年以来,11Alive新闻调查团队回顾了关于该问题的公开听证会和市议会讨论。一开始,出席发言的人主要是对短期租赁影响不满的业主。

因此,亚特兰大于2020年通过了一项法令,以打击“派对屋”。但到2022年,城市开始对短期租赁像酒店一样征税,并通过了一系列限制谁能经营短期租赁的规则,局势开始发生变化。

短期租赁用户组织成立了亚特兰大大都会短期租赁联盟(AMSTRA),副主席凯瑟·麦克卢尔称该市的新法令“混乱、误导且实施过程负担过重”。

就在该法令生效几天后,城市暂停了执法,导致市区的短期租赁密度上升。

从那时起,听证会讨论了许多话题,但未达成投票。11Alive新闻调查问市议会主席道格·希普曼,最终打破监管僵局需要什么。

希普曼解释说:“我们一直在努力制定一项适合整个城市的普遍政策。但实际上,这里有很多细微差别。”

他表示,短期租赁在城市中代表了三种不同的群体。

“一个是可能在后院有独立套房的业主。另一个则是可能有两三处物业的人,或许是他们的隔壁房子出售后,他们购买了另一处小物业。还有许多拥有几十处物业的人,他们主要服务于影视行业,或仅仅是经营中小型企业。每种类型需要的要求都不同。”

在城市的不同地区,短期租赁的需求也各不相同。

市区、中的地带、世界大会中心和美洲银行体育场周围吸引着稳定的游客流。在许多拥有业主协会的郊区,社区则能够在其管理文件中设置规则以阻止短期租赁或限制短期租赁的数量。

亚特兰大的许多新公寓协会也采取了类似的措施。

其他楼宇在意识到影响之前,发现自己被短期租赁淹没,其公寓董事会由投资者而非居民管理。在这些楼宇及更多的住宅社区,居民们向市议会请求某种形式的救济。他们表示,城市乐于接受来自租赁的资金,而不愿努力保护居民。

希普曼相信,2026年世界杯将是推动城市采取行动的重要旅游吸引力。

“这确实给这个问题带来了新的紧迫感,确保我们拥有一个许可和监管环境,”希普曼补充道。

而现在即使在投票这个监管框架也可能为世界杯来得太晚。

阿尔比恩已经开始广告。

“我认为他们实际上并不想解决这个问题。深层次上,我认为他们没有那个能力,”博默说道。

亚特兰大周边的其他城市已经通过并实施了关于短期租赁的规则。

一些社区仅要求注册和税收征收,而其他例如科布县则制定了一个相对结构化的政策。

这项政策仅允许每390平方英尺的一名客人。因此,如果你有一套1000平方英尺的房屋,则仅允许两人入住,且每间卧室至少需有一个停车位,再加上一个额外的停车位。因此,两卧室单元需要三个停车位。

南福尔顿的申请要求提供已通知邻居的证明。

杜鲁斯限制短期租赁的密度。

布鲁克黑文和斯米尔纳限制租住单位的天数。

阿普尔顿说:“我在斯米尔纳收购了一处物业。现在,斯米尔纳的短期租赁法令规定你每年只能出租180天。”

如果单位是业主自住的,则斯米尔纳会给予例外,允许业主出租其房子的一个房间。

所有这些社区都要求短期租赁必须有一名本地代理,可以在任何时间内的45分钟内响应问题。

随着规则的实施,必须有相应的执法。根据一项公开记录请求,科布县在2023年首次实施相关规章时,收到63起投诉。而截至2025年6月,共收到2358起投诉,其中大多数来自邻居举报他们认为非法出租的情况。

吉恩县成立了一个专项小组来研究这一问题,建议对单位进行每年独立检查,限制企业所有权,并对噪音和滋扰违规行为实行“三次出局”政策。然而,11Alive尚未见到正式提案,或投票的日期。

德卡尔布县预计将在七月底投票通过其政策。这项政策将要求物业所有者注册该单元,获得营业执照,并征收8%的酒店-汽车旅馆税。

一些社区认为短期租赁加剧了现有的住房短缺,浪费了本可用于居民的长租或业主自住的住房,为游客占用。

希普曼表示:“我确实认为这对城市的整体可负担性带来了一定压力,但我认为可负担性的更大问题在于,我们根本没有为迁移到这里并希望在此居住的人建造足够的房屋。”

博默表示,在她的社区协会上次统计时,家庭公园中近25%的物业被用作短期租赁。

“除非你住在那里,如果你没有监督,根本不清楚这将如何影响邻居,”博默说道。

在过去的五年中,随着亚特兰大在该如何处理短期租赁问题上犹豫不决,阿普尔顿已收购了13个短期租赁物业。他在乔治亚州拥有26处物业。他并不是一个偶然投资者,而是一个将他所拥有的物业与数据驱动的精准进行讨论的商人。

阿普尔顿表示:“我们不能真正指责投资者,如果一开始没有任何缓解这些问题的措施。”

“我认为如果在前端有结构,很多问题本可以避免。但现在,这成了一个我们试图在已经发生后清理的问题。”

尽管如此,阿普尔顿表示他正在不断发展,正在热门旅游景点如海伦·乔治亚州建设自己的短期租赁社区。他称这些为微型度假村,目标是依赖旅游的社区,这些社区不太可能通过反短期租赁的法规。

“他们有600名真正的居民,但每年吸引超过300万游客,”阿普尔顿解释说。“他们有动力保留短期租赁及商业,因为如果取消短期租赁,经济将崩溃。而亚特兰大无论是否有短期租赁都能保持良好发展。”

图片源于:13wmaz