波士顿市长吴弭的住房政策受到了一些人的批评，认为她的可负担住房要求是导致建筑放缓的根本原因。 然而，波士顿目前的情况不能仅仅归咎于城市政策的变化。 实际上，自疫情以来，房建经济的广泛变化，例如通货膨胀、利率上升，甚至保险成本的上升，几乎在各地都抑制了建筑活动。
“在吴市长的任期内，发展项目很少，但她确实面临了糟糕的形势，”波士顿大学经济学副教授亚当·古伦表示。 “市长是否有可能采取更多措施来推动住房建设？当然可以。 但我不认为波士顿缺少住房建设的原因在于她没有采取这些措施。”
在选举和市长办公室期间，吴弭将自己塑造成其前任马丁·沃尔什市长的对立面，后者推行“建设、建设、建设”的政策，使市场建设在他任期结束时达到了高峰。
虽然吴弭促进了重新划区以推动新建设，并提供了慷慨的补贴来将过时的办公楼改造成公寓，但她始终优先考虑低收入和中等收入居民的住房。 她曾鲜明地推动——虽然未成功——房租管制法案和对高价房地产销售征税的提案，并投资了大量的联邦疫情资金以建设可负担住房，预计到2024年将完成或正在建设5,455个收入限制单元。
然而，批评者指出，要求新开发项目中更多的可负担单元，加上吴弭对绿色能源规范的支持，这些都驱动了建筑成本的上升，也是她受到质疑的主要原因，至少这是市政府可以控制的一个因素。
无论原因如何，近年来新的建筑数量急剧下降。 根据城市数据，2013年至2022年间，住房建设保持相对稳定，平均每年启动4,247个单元。 而在沃尔什市长任期结束时，波士顿规划与发展局（现波士顿规划部门）在2019年批准了6,900个单位，在2020年批准了9,800个单位，在2021年批准了6,858个单位，呈现出一波许可的增长。
但在过去两年中，新的建设项目急剧下降，2023年仅启动2,358个单元，比前一年下降了46%，2024年启动的单元数量稍有回升至2,389个。
吴弭的政府更喜欢引用城市批准开发的“管道”中单元的数量——目前有32,147个已获批准但尚未开工的住房单元。 但这个数字包括在沃尔什政府期间批准的大型项目，例如在东波士顿的萨福克高地的6,400个单元，以及像多切斯特湾城这样的综合开发项目，住房与实验室空间相结合，后者也面临融资挑战。 目前，中型公寓楼的建设几乎寥寥无几。
多户住宅开发商The Mount Vernon Co.的创始人布鲁斯·珀西雷表示，他的公司在奥尔斯顿的里奥·伯明汉公园大道上有一个六层、117单元的公寓建筑已获得许可并准备开工——但是由于融资问题，该项目无法启动。
自2020年初以来，多户住宅建筑的材料成本已上涨超过40%。 建筑贷款的利率急剧上升。 而通常为住房开发融资的投资者如今要求更高的回报，这意味着项目必须能够获得更大的利润才能得以建设。 目前，波士顿的公寓塔楼每个单位的成本常常达到100万美元。
另一个因素是：吴弭在2022年底提高了城市的可负担住房要求——大部分新建筑中必须为低于市场价格的单元保留的比例，从13%提高到17%，并为Section 8租赁券持有者保留3%。 改变于10月生效。
开发商对此更苛刻的新规定发出强烈抗议，如今很多开发商将建筑放缓归因于这一变化，认为这在一定程度上是导致新建筑放缓的原因。
“我曾多次向市政厅表示，20%的毫无意义，”珀西雷说，“如果他们将可负担要求降低到10%，那么他们能够生产的建筑将远比要求20%的情况下多。”
在即将到来的选举中，吴弭的对手约什·克劳夫对此问题进行了抨击，并提议将IDP降低到13%——这回到了沃尔什时期的建设方式。 他表示，这一变化将解锁城市中大多数暂停的项目。 他的竞选团队称，他的目标是在波士顿每年创建5,000到7,000个单位。
“在与波士顿住房生态系统中广泛的人士交谈后，包括住房倡导者、开发商、建筑公司、工会官员和融资项目的公司，大家都认为，吴市长的政策——而非经济条件——是减缓住房生产的主要因素，”克劳夫谈道。
吴的政府否认认为更高的可负担住房要求是导致放缓的原因。 他们指出，许多面临融资困难的项目是在更低的IDP规则下获得许可的。
波士顿住房局局长希拉·迪隆表示：“我们正处于一个独特的经济时刻。 美国各地的城市目前在建设住房方面都面临挑战，这并非波士顿特有。 认为这些财政挑战是地方造成的，并不准确。”
在此之下，住房经济学家表示，将住房建设放缓归结为IDP是一种过于简化的做法。
虽然要求更多的可负担住房确实减少了开发商部分单元的利润率，但他们表示，建筑和借贷的更高成本对项目的底线影响更大。
“这是一个比可负担住房要求带来的成本负担更大的问题，”古伦表示，他研究过城市建筑成本。“如果你降低可负担住房要求，你可能会看到一些项目开始动工。 但我认为被困的项目多数是因为融资数字完全不匹配。”
还有一个重要因素是：投资者（如保险公司、养老基金和银行）要求更高的回报，过去的利率提升使得这些投资者能够以更低风险的方式获利，因此他们在为项目提供融资时也在要求更高的回报。
这使得一些开发商转向郊区，试图在成本更低的地方进行建设。 例如，总部位于波士顿的Marcus Partners本月在北阿特尔伯勒启动了一个304单元的项目。 该项目是一座四层木框建筑，相比波士顿市中心要求的较高成本钢筋混凝土建筑每单元的造价要便宜得多，开发负责人利维·瑞利表示。 在北阿特尔伯勒，土地成本也更低，项目还获得了390万美元的州基础设施资助，这进一步改善了其盈利模型。
“现在投资的门槛在全国范围内都提高了，这与波士顿、马萨诸塞州或新英格兰没有什么不同，”瑞利表示。 “这只是全国范围内的现象。 门槛提高了。”
尽管波士顿的建设缓慢，但其他大城市的多户住宅建设速度较快。 2024年，波士顿每千人获得的许可住宅单元数量低于包括罗利、丹佛和底特律在内的16个同类城市，波士顿规划部门的研究表明。
许多研究表明，更高的可负担住房要求确实减少了住房建设，先锋研究所的高级住房研究员安德鲁·米库拉表示。 像剑桥这样的地方，开发商们将城市要求的20%的可负担住房归咎于近年来开发几乎停滞。
“波士顿和其他地方的政策制定者不应该将宏观经济问题作为不解决我们住房挑战的借口，”米库拉说。
除了住房经济学的问题，吴弭在竞选中承诺使波士顿对市民更具可负担性，包括长期生活在罗克斯伯里和多切斯特等低收入区域的居民，这里的租金和房价迅速上升。
许多社区活动人士长期以来呼吁将可负担住房作为优先事项，他们表示，吴弭的努力代表了对那些在沃尔什时期的市场化建筑热潮中感到被抛在一旁，甚至被挤出的居民的承诺。
“多年来，我们一直在呼吁将可负担住房作为优先事项，而吴市长实现了这一目标，”倡导组织Reclaim Roxbury的执行董事阿尔玛尼·怀特表示。 “好的住房政策不仅仅是开发商有利的事情。”
迪隆表示，她预计波士顿的开发管道将在市场恢复时迅速启动。 吴弭创建了用于帮助推进因融资限制而暂停项目的1.1亿美元住房加速基金。 在选择受援者时，城市重点加强具有可观可负担住房的项目。
“当你和居民交谈时，他们说的第一件事就是我们需要更多的可负担住房，”迪隆表示。 “我们正在竭尽所能确保这一点的落实。”
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