西雅图新房屋法案:Roots to Roofs 提升负担得起的住房机会

随着西雅图综合计划的更新进程缓慢,市议员亚历克西斯·梅赛德斯·林克(Alexis Mercedes Rinck)正在寻求在过去几十年里无新建设负担得起的住房的大部分城市地区内启动更多的负担得起的住房。林克的“Roots to Roofs”提案是对前市议员塔米·莫拉莱斯(Tammy Morales)提出的一项试点计划的重新设计,采用了基本相同的思路,但显著提升了对建筑商的开发能力。

虽然仍被视为试点项目,但“Roots to Roofs”将允许全市最多35个项目在将至少25%的计划住宅单元作为面向低收入家庭的负担得起住房的前提下,获得额外的密度容许权,并且这一承诺可以持续长达50年。此外,该提案还包括对之前存在种族限制契约的地块提供额外的密度奖励,这些契约在历史上禁止某些种族和民族群体在特定地区居住。

林克表示:“这项立法的精神是确保我们在没有见到负担得起的住房增长的地区,有更多以社区为主导的负担得起的住房。我们知道负担得起的住房现在是一个紧迫的需求,同时我们也清楚,建造和开发变得越来越具有挑战性。因此,市级所采取的措施使项目更容易落地完全在我们的能力之内。除了人员时间之外,这对城市没有任何成本。”

莫拉莱斯的“连通社区”试点计划相对直接:与社区组织合作的新住房项目在设定一定数量的单位作为急需的负担得起住房的前提下,将获得额外的开发能力。然而,在2023年市议会选举之前就已经进入筹备阶段,但在五名新中间派市议员上任后,未能推进,面临着一系列关注的问题,而且这些问题在莫拉莱斯的赞助身份面前显得相对次要。

与之相对,“Roots to Roofs”目前已经有了土地使用委员会主席马克·所罗门作为共同发起人,他对该法案的支持可能帮助说服其他中间派市议员支持这一想法。

要符合“Roots to Roofs”项目资格,开发商必须与非营利组织、公共住房管理局或公共开发局有联系,其中包括西雅图社会住房开发者。参与项目在城市最低密度的居民区(NR)区域内的建造高度可增加至四层,而在城市的低层(LR)区域,随着允许的密度增加,建造高度也可提高。在LR2区,项目可建造至五层,而在城市中心和居民区的LR3区内可达六层。在中层(MR)区域,项目的高度可达到九层。

“Roots to Roofs”项目还可在建筑面积比率(FAR)上获得额外的开发能力。FAR确定建筑可以占用地块的最大面积,是通过计算建筑所有楼层的面积总和并将其除以地块面积得到的。

作为一个基本的“Roots to Roofs”项目,开发者可以在住宅区(NR)区域内将FAR增加,从27%(在密集的商业区域)到260%(在居民区)。

如果地块的历史包括种族限制契约,项目将有资格获得更多的FAR,这可能使一个位于居民区的项目在现有限制的基础上将总FAR提升至五倍,远高于“连通社区”提案中之前提出的倍数。

华盛顿大学的种族限制契约项目已经绘制了数以万计的存在过限制契约的物业,但新发现的契约也在不断增加,业主需提供历史契约的证据。在西雅图,这些曾经设有契约的地方现在通常仍然是城市中最排外的地区。

在其他区域,如果项目预留空间用于公平发展用途,也可以获得额外的FAR,这些用途包括艺术和文化功能、儿童保育中心、剧院、教育空间以及可能包括制造空间、商业厨房和咖啡馆的商业用途。增加额外的开发能力是城市帮助稀缺的公平发展倡议(EDI)资金更好利用的一种方式。

林克表示,重启“连通社区”的想法,一部分原因也是由于对西雅图综合计划中所包含的区域变更的推进延误。市议会预计最早将在2026年初通过最重大市区区域变更,包括新建住宅增长中心、扩建现有城市中心以及允许在频繁交通走廊沿线建造公寓。

与此同时,“连通社区”项目的环境审查已经完成,但却一直搁置在一旁。林克说:“这个时间线过于漫长,我们不希望这成为推动更多住房建设的障碍。通过能够在接下来的几个月内通过这样的法案,我们可以开始一些项目的设计阶段,开始处理许可证。”

“Roots to Roofs”的提案已经筹备了数月,林克表示,市政府法务办公室的法律审查耗时比预期更长,必须在法案推进之前进行审核。该法案还考虑到了一些缓冲时间,给市政府提供多达160天的时间来制定有关EDI项目如何符合条件的规则,以及如何实施社区优先政策,以优先考虑系统性劣势群体在新住房中找到租户或买主的机会。

即使面对这些延误,“Roots to Roofs”仍有可能在全面计划中最大的区域变更之前生效。

“连通社区”计划遭到了三名市议员的最大怀疑:玛丽莎·里维拉(Maritza Rivera)、凯西·摩尔(Cathy Moore)和塔尼娅·吴(Tanya Woo),而林克在去年11月取代了吴的位置。随着摩尔即将离开市议会,当前的局面似乎会有很大不同。

摩尔的由市议会任命的替代者预计将在7月底前进入土地使用委员会,并很可能在“Roots to Roofs”法案投票之前就位。因此,该法案的投票结果仍然充满变数。土地使用委员会中还有丹·斯特劳斯(Dan Strauss),他是唯一一位在“连通社区”中投票支持的其他市议员,除了莫拉莱斯之外。实际上,“连通社区”没有得到委员会的“通过”推荐,在很大程度上导致了该提案的失败。市议员们可以在没有委员会推荐的情况下通过立法,但这往往会被作为反对立法的理由。

尽管市议会花费了大量时间考虑市长布鲁斯·哈雷尔(Bruce Harrell)办公室提交的土地利用提案,但自“连通社区”失败以来,议会内部尚未提出任何实质性的负担得起的住房发展提案。“Roots to Roofs”能否获得通过将是这届市议会能否推动旨在解决城市住房危机的大思路的重要考验。

图片源于:theurbanist