西雅图的附属住宅单元（ADU）建设在去年通过的新法案后，变得更加容易。虽然这一改革措施刚刚生效，但其影响可能会短暂，因为市政府计划在未来几个月内推广更广泛的中等住房改革，这使得其他住房形式更具吸引力。
尽管如此，ADU的改革仍将帮助西雅图满足州政府对简化ADU建设的要求。
市长布鲁斯·哈雷尔（Bruce Harrell）称，ADU是其解决“紧迫”住房可负担性问题日程的重要组成部分。他在去年推出立法时表示：
“解决西雅图迫切的住房可负担性需求，不仅要增加整体生产，还要增加可用住房的多样性。”
“ADUs是我们‘一个西雅图住房议程’的关键元素，是解决住房短缺的有效、可持续的选择，同时为首次购房者、多代同堂居住、适合老年人的住房，以及为房主提供经济稳定与防止流离失所创造新的机会。”
哈雷尔的办公室在去年秋季曾表示，希望在州政府设定的截止日期之前将这些改变付诸实施，但最终通过这一提案却花费了另外八个月的时间。因此，条款是在州政府截止日期前的最后一天生效。
这是2023年一系列全州住房改革的组成部分，众议院法案1337敦促各城市放宽ADU法规，大多数普吉特海湾城市面临与西雅图相同的截止日期。多数情况下，州政府禁止在主要交通站点四分之一英里内的新ADU停车要求。西雅图在2019年已取消了ADU的离街停车要求，但许多其他法区需要修订其法规以符合要求。
在新ADU改革中，所有允许单户住宅的区都会允许附属和独立的附属住宅单元，并允许在同一地块上与主住宅一起建造两座ADU——主住宅不一定要是单户住宅。这是在邻里住宅（NR）区外允许的ADU数量的边际增加。
大多数ADU法规已被整合到市土地利用法规中的一个部分，而不再分散在各个章节中。
新立法提供了一系列规定，以鼓励ADU的建设：
ADU在地块上的配置将比以往任何时候都更加灵活，允许ADU附加、单独分离，或当两个独立的附属住宅单元（DADU）形成一个事实上的双拼住宅时，在独立结构中建造。
在 parent 地块上存在 DADU 时，现在可以进行单位地块分 subdivision，只要 DADU 位于与相关主住宅相同的单位地块上。
ADU在邻里和住宅小地块（RSL）区域的高度限制将提高到32英尺，远高于当前最高的18英尺，同时在多家庭区域内也提高至32英尺，前身是20英尺。在其他区域，ADU的高度限制通常为40英尺或以上。
地下层的最大建筑面积为1000平方英尺，正如NR和RSL区域已经存在的情况。对于多家庭区域，这一限制提高了350平方英尺。此外，所有区域在改造现有主住宅的空间时，最大面积限制可被超过，正如NR和RSL区域目前所允许的。
对于ADU的入口位置和外部楼梯的限制将不再适用。
在所有区域，NR和RSL区域内存在的优惠转换条款将适用于所有区域，允许更为简便的转换非符合开发标准的现有附属结构为ADU并进行扩展。
创建ADU时，街道改善要求将不再适用，除非项目需要维修或更换街道（例如，为施工而撬动已有的铺设道路或人行道）。
然而，临时中等住房立法确实对新ADU法规做出了一些修改。根据通过的立法，在NR和RSL区域，ADU将作为住宅单元计入密度，以便在多家庭区域实施更低的配套设施区域和设计标准。
西雅图的临时中等住房立法是在市政府为满足州政府截止日期而遭遇的外部法律上诉和内部延误之后制定的。
根据2023年众议院法案1110所设定的中等住房改革的州政府截止日期，也在6月底到期。
市政府承诺将在快速通过永久立法，给建造商更大的确定性，让他们能够在邻里住宅（NR）区域内建造住房。
一些如今被划为NR区域的地块计划在明年转变为“邻里中心”，以增设更密集的规划。
预计在今年秋季通过的中等住房的永久立法将对城市内的ADU法律进行进一步修改。
关键变化可能会将所有地块允许的ADU数量限制为仅两个，不论地块上有多少主住宅，并且在密度限制的所有区域内将ADU计入住宅单元。
另一个拟议变更将取消降低建筑分隔要求，这可能意味着将DADU设定得离主住宅进一步远。
然而，现行的永久立法将通过在各个区域中大体上适用正常主住宅的基本开发标准来简化ADU法规，包括高度限制、地块覆盖率、面积比（FAR）和退建限制。虽然大多维持或增加了对ADU的有利规定，但并不一定会让它们相比其他中等住房类型更具吸引力。
尽管哈雷尔的办公室之前曾考虑提高ADU的面积限制，但草案立法仍维持在1000平方英尺的地上建筑面积，即使在全州改革后，这也是州政府允许城市设定的最小ADU面积限制。
ADU改革及其面临的障碍
此次改革是西雅图推动ADU生产的长期努力中的最新阶段。
2019年，西雅图市议会通过了允许在几乎所有NR区建造ADU的广泛立法，其中包括对更大DADU和每块允许两个ADU的新规定。
这一提案的实施过程花费了数年时间，公民委员会的前成员迈克·奥布赖恩（Mike O’Brien）在2016年首次提出该措施。
由于房主团体的法律上诉，立法的实施被延误，但讽刺的是，这导致对ADU法规进行了比最初设想更广泛的改革。
2020年，市政府在ADU改革后推出了一个包含预批准设计的网页“ADUniverse”，旨在让房主更容易、更有吸引力地在自家庭院中建造小屋。独特的场地条件（如树木、倾斜等）限制了通用设计能否省去雇佣建筑师的必要性。
尽管西雅图2019年的ADU改革已在发放许可证和生产上取得了一定的成功，但它并不是灵丹妙药。
市政府指出了一些阻力，认为利率的上升是导致势头减缓的原因。
“市规划与社区发展办公室（OPCD）近期的分析发现，2023年市政府发放了987个ADU许可证，是2018年发放的许可证数量的四倍，”市长办公室在去年九月指出。
“然而，与2023年同期相比，ADU许可证申请在今年下降了近40%，因为利率已达到20年峰值。”
新的激励措施将消除监管障碍，帮助房主更便捷地建造ADU，同时仍保持与西雅图的建筑法规、短期租赁法规和树木法规相一致。
尽管获得建筑许可证的路径更为明确，高昂的监管成本依然是一个主要障碍。
虽然新的ADU法案旨在减少与交通改善相关的成本，但高昂的公共设施接入费用依然是个障碍。
这些费用对于小型开发商而言比大规模开发商更难以承担，甚至可能导致项目难以实现。
不断上涨的成本和意外费用似乎导致越来越多的房主停留在ADU许可证上，而不是推进项目。
根据Cottage的创始人亚历克斯·察尔内基（Alex Czarnecki）在2023年提供的信息，在2017年至2021年间提交到西雅图的ADU许可证中，仅37%实现了建筑完成。
市长办公室提出了一项提议，降低水接入费用，为水主系统的升级提供一笔公共资金来进行成本分担。
但开发社区的某些人士（包括土木工程师唐娜·布雷斯基（Donna Breske）在《城市主义》专栏）批评这一举措，不足以解决这一成本问题，未能充分发挥应该有的效果。
总体来说，西雅图的住房增长依然主要由大型公寓建筑提供。
尽管如此，ADU仍然提供了一个安全阀，虽然规模较小，但希望通过这项最新改革进一步促进鼓励这一仍在萌芽中的发展。
图片源于：theurbanist
