在大学基金面临前所未有的压力之际，麻省理工学院（MIT）在自家后院的大规模投资似乎比以往更加令人担忧。
经过多年的持续增长，剑桥的办公楼和实验室的价值已经停滞不前。全市的租金正在下降，空置率高企。联邦研究资金的削减威胁着下一代初创企业的生存。
尽管蓝筹公司仍然排队租赁靠近全球顶尖研究大学的空间，并且MIT的建筑基本保持满租状态，但在MIT或许最需要其基金的时候，推动基金增长的一部分似乎比几年前更不乐观。
如今的肯德尔广场与几十年前的面貌大相径庭，这在很大程度上归功于MIT的投资。MIT与该地区的关系紧密相连，曾任肯德尔广场协会执行董事的特拉维斯·麦克雷迪（Travis McCready）表示：“把MIT在肯德尔广场房地产的参与划一个圈是不可能的，这就像问‘水对鱼的重要性如何’。”
在这种情况下，MIT几乎拥有整个水族馆的绝大部分。
在2020至2022年间，MIT在主街和百老汇沿线建造了120万平方英尺的办公空间和住房，并对近80万平方英尺的空间进行了翻新。在新冠肺炎疫情爆发前，MIT与苹果、资本一号（Capital One）以及波音公司旗下的奥罗拉飞行科学研究单位等知名公司签署了租约，之后又开始了另一座建筑的建设，计划在200 Main St.兴建一座13层的办公和实验室大楼。
不过，剑桥并不是新冠疫情之后全球科技、生物技术和生命科学市场普遍撤退的免疫之地。根据Newmark的研究，自2022年以来，剑桥实验室空间的租金已下降15%，这一降幅高于波士顿，同时办公租金下降了13%。剑桥目前五分之一的办公空间处于空置状态—这是自2004年中以来的最高水平。
这种变化是显而易见的，波士顿Nixon Peabody律师事务所的合伙人珍妮弗·舒尔茨（Jennifer Schultz）表示：“MIT比其他任何机构都更加重视投资，将肯德尔广场发展成如今科技、生物技术和生命科学的中心。”
“自2022年以来，肯德尔广场首次经历了未来产业方向转变的实质性体验，目前这种趋势仍在延续。”
不过，舒尔茨警告称，MIT或其基金经理并没有理由感到恐慌。尽管空置率较高，但MIT沿主街的新大楼几乎满租，而较旧的1 Broadway大楼的出租率也占多数，Hunneman的研究报告显示这一状况。
MIT的一位代表拒绝讨论具体事宜，只提及学校在其年度财务报告中披露的信息，报告显示MIT的房地产投资在过去五年中大幅增加。2024财年，学校的房地产投资总额为49亿美元，自2020年以来增加了29.5%，虽然相比前一年下降了2%。
然而，这只是MIT整体基金的一个部分，大多数主要大学基金专家表示，基金的多元化使其能够抵御房地产市场放缓的风险。
S&P Global Ratings的分析师杰西卡·伍德（Jessica Wood）指出：“对大多数大学来说，这在其整体投资或基金的持有份额中并不是重要的百分比。”
与此形成对比的是，哈佛管理公司已将其530亿美元基金中投资于房地产和自然资源的比例从2018财年的25%下降至2024年的不到6%，即31亿美元，转向私人股本投资。
哈佛管理的首席执行官N.P. “Narv” 纳维卡（Narvekar）在该校2024年的财务报告中写道：“这一战略性削减对大学的基金回报产生了积极和复合的影响。”
哈佛在房地产开发方面也采取了不同的方法。经过多年的规划，其在奥尔斯顿的庞大企业研究园区项目已正式开工，这被业内人士视为哈佛对肯德尔广场的回应。不过，有一点重大不同，即虽然哈佛拥有将建立该园区的14英亩土地，但它不会拥有这些建筑。相反，哈佛计划将土地租赁给私人开发商，由他们建造和拥有这些设施，并承担所有风险。
纽约的提什曼·斯皮尔（Tishman Speyer）在2023年秋季着手建设该项目的第一阶段，总面积达90万平方英尺，包括一家酒店、343套公寓和44万平方英尺的实验室空间，预计将于今年晚些时候和明年初完成建设。
截至目前，只有约30000平方英尺的空间已被租出。
无论采取何种房地产策略，初创企业和大型雇主最看重的一点是能够与世界顶尖研究大学紧密相连，受到他们所带来的各种思想和创新的吸引。联邦资金的削减可能会迅速波及到肯德尔广场和奥尔斯顿等社区。
风险巨大。根据近期乌尔班研究所的一份报告，MIT在2022-23学年获得的联邦研究资金高达17亿美元，而哈佛在2024年获得的资金为6.86亿美元。如果这笔资金干涸，学校将可能需要从其基金中进一步支取以支持运营，尽管研究和最终填补周边建筑的公司将可能减缓。
当然，MIT和哈佛周围的创新生态系统已经建立了数十年，追溯到二战后时代，当时联邦政府将研发外包给私营部门。大学和机构建立了自己的研发设施，争相获取丰厚的联邦拨款，至少在MIT的案例中，甚至帮助培养了一个公司成长的社区。
尽管联邦对研发资金的前所未有的攻击使得这一体系受到威胁，JLL的麦克雷迪坦言，面对肯德尔广场，自己仍然深感安心。“从历史上看，肯德尔广场已经被证明是美国最有活力和最具创新的地区之一，”他说。
“要使这样的环境在经济上成功，所需的金融工程和创造力非常困难，确实如此，而MIT及其投资管理公司在这方面走在前列。”
舒尔茨也对此表示赞同。尽管动荡不安，MIT、哈佛及其各类商业孵化器仍在培养创业者并孵化公司，而这些公司仍然需要在肯德尔广场等地方成长。“创意依然存在，研究依然在进行，知识产权正在创造，”她说。“没有人说过：‘如果有机会，我不会投资于肯德尔广场。’”
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