洛杉矶办公市场变迁:联邦政府租赁物业的取消影响

洛杉矶的办公室市场正在经历一场重大的变革,联邦政府所租赁的物业成为了全新的扰动因素。

Avison Young近期推出的数据库——“联邦物业脉搏”显示,2025年洛杉矶县由总务管理局(GSA)租赁的超过70,000平方英尺的办公空间租约已被取消。

除了华盛顿特区,加利福尼亚州在取消租赁方面位居全国前列,而洛杉矶则是该州最大的贡献者,占取消总面积的21%。

这些租赁取消波及到洛杉矶的多个区域,包括威尔明顿、罗兰公园、蒙特雷公园、布伦特伍德、洛杉矶市中心和中城区。

受影响的机构包括联邦公路管理局、美国食品和药物管理局、自然资源保护局等。

此外,在洛杉矶县边界不到20英里处,文图拉县又有两个租约被取消。

将这两个卡马里奥的物业与洛杉矶县的物业合并计入,总取消面积已超过100,000平方英尺。

相比之下,印地安帝国和橙县的取消总面积分别达到了21,000平方英尺和26,000平方英尺。

“联邦政府曾是全球最稳定的租户之一,”Avison Young的市场情报负责人Grant Hayes表示。“显然,随着DOGE(即政府效率部项目)的出现,这一情况发生了变化。”

Avison Young创建这一跟踪initiative是因为DOGE引起了人们对其在美国各地大量终止租约的关注,GSA声称这些终止将节省1.55亿美元的开支,截止至6月29日。

即便在唐纳德·特朗普总统执政之前,联邦租约就已经出现了变化。

在2015至2024年间,Hayes指出“总务管理局采购的新需求显著下降”,虽然在此期间GSA租约的续租率则增加了61%。

在整体上,“政府的租赁整体占地面积在过去十年中持续缩小,”Hayes说道,作为前Jones Lang LaSalle Ltd的GSA租约经纪人,Hayes对这一现象有着深刻的认识。

不过,仅2025年的取消活动就远远超过了自2016年以来每年约100万平方英尺的逐渐下降。

截至7月1日,在过去六个月里,全国范围内几乎有600万平方英尺的租约被取消。

“自新冠疫情以来,世界发生了翻天覆地的变化,我们不一定还需要像以前那样多的办公空间……这显然也是联邦政府节省开支的一种方式,”Hayes说。

未来的租约资格

目前已经取消的租约可能只是个开始。

联邦物业脉搏部分包含有关已终止哪些类型租约以及未来可终止租约数量的数据。

在考察洛杉矶和橙县以及印地安帝国时,Hayes表示90%的取消租约处于软期、即将进入软期或处于缓租状态。

所谓软期是指租约经过一定期限后可以随意取消,而缓租是指GSA在租约到期后继续占用空间。

处于软期或即将进入软期的租约数量“可能令人担忧”,Avison Young的负责人Harry Klaff说。

通过跟踪这些软期租约及即将到期的租约,Klaff表示Avison Young能够根据正在占用这些租约的机构及其在联邦层面的削减情况,预测可能的未来取消情况。

“这使我们能够开始形成有关在联邦占用密集的城市中发生的事情的叙述,”Klaff说。“…我们正在跟踪美国每一个市场,而洛杉矶在联邦设有大量驻地。”

在审视未来联邦租约取消风险的顶级市场时,洛杉矶排名第11,面积为110万平方英尺,许多这些空间为B级和C级办公楼,Hayes表示。

“目前正在积极运营的租约数量正在增加,并且这些租约即将到期,”Hayes补充说。

‘转换机会’

除了减少开支外,部分租约终止的原因还包括远程办公模式导致的办公空间需求减少,Hayes表示——这一趋势自疫情以来在洛杉矶愈发明显。

根据Kidder Matthews的数据,在2019年第四季度,洛杉矶市中心的总体办公市场空置率为14%,而根据CBRE,今年第一季度该空置率却达到了34%。

Klaff表示,这些联邦取消将对像洛杉矶这样办公需求较大的市场产生重大影响。

“这绝对会影响空置率,并且与此相关的决策将会产生,”Klaff说。“无论你是联邦租赁物业的拥有者、竞争对手、使用者还是投资者,这对于市场上可能出现的变化至关重要。”

租约取消后的租户腾退时间将依据个人合同而定,但Hayes表示,通常在六个月至一年之间。

“一旦这些空间被释放,就会创造出更多的空置面积和市场上的可获空间,但这同样也创造了更多的转换或收购机会,而收购这些办公资产的成本可能会非常低,尤其是在被取消的租约中,”Hayes说。“这些低价值办公空间可能本就不应再被占用。”

因此,Hayes在华盛顿特区所见到的情况——人们以低成本收购这些建筑,进行最少的装修并提供具有竞争力的租金——可能会在洛杉矶得到复制。

洛杉矶的Northmarq管理董事Jeff Benson谈到了这些租约取消的短期与长期影响。

他预言,在短期内,考虑到市场上已经存在的“低品质办公大楼的空虚”,其影响“微乎其微”。

“联邦租约的取消只是为一个已经趋于软化的市场释放出更多未被占用的办公空间,”他说。

“在中长期,影响可能会普遍积极,因为转换可以帮助振兴社区,鼓励混合使用的生机,就像其他主要大都市市场一样,”他补充道。

评估住房潜力

洛杉矶办公空间的过剩和住房短缺的结合,提出了一个问题:这些联邦租约的取消是否能够转变为住房。

答案取决于成本以及开发商与地方政府之间的合作难易程度。Benson指出,在洛杉矶,这两者都面临不理想的情况,因为房地产成本高昂且审批过程冗长。

“洛杉矶市在历史上一向反对将商业区域重新规划为住宅区,”他说。

尽管如此,Benson表示,从地理位置来看,洛杉矶目前已取消的联邦租约可能都适合用于经济适用房。

但他表示,实施起来存在诸多“条件”,尤其是在可以实际执行的问题上。

相反,他认为,洛杉矶的既有住房转变为可负担住房的机会更大。

Benson表示:“与其在高昂的成本下开发新物业,何不专注于现有产品,服务于符合收入标准的租户呢?”

“这一过程似乎更不繁琐,成本显著更低,既能保护当地洛杉矶人,也使私营和公共部门双方都受益。”

图片源于:labusinessjournal