迈阿密办公市场在2025年第二季度回落,需求减缓

2025年开局的表现强劲,迈阿密办公出租市场在第一季度迎来了自2023年以来的最佳季度,但这种势头并没有持续下来。

根据Cushman & Wakefield的数据,第二季度的新租赁面积下降至454,000平方英尺,比第一季度的580,000平方英尺减少了超过100,000平方英尺。

这一放缓趋势标志着对2024年疲软租赁需求的回归,办公经纪人和分析师表示,疫情期间的企业迁移热潮正在逐渐减弱。

Savills市场调研负责人Andrea Duque指出:“国家范围内的迁移到南佛罗里达州也放缓了,这意味着需求略有下降,虽然不多。”

“我们依然有需求,但由于迁移数量不多,开发商们也意识到需求并没有那么强。”

Blanca Commercial Real Estate的季度报告显示,包括续租在内的总租赁活动降至514,000平方英尺,远低于年初的929,000平方英尺,也低于770,000平方英尺的五年平均水平,这一平均值部分受到了2022年疫情后推动的影响。

随着需求的减少,房东也难以提高租金。根据Colliers的报告,A级房源的租金在第一季度下降了0.3%。

Colliers的一位发言人表示,这是自2020年第一季度以来租金的首次下降,主要是由于巴西投资银行Banco Master在830 Brickell租赁了剩余的27,000平方英尺,价格为每平方英尺180美元。

Cushman & Wakefield的报告发现,平均询价租金轻微上升,从每平方英尺63美元涨至63.39美元,并预计租金将继续小幅上升,尽管增速会更为温和。

Cushman & Wakefield的高级研究经理Eric Messer表示,房东仍然保持着相对的市场优势,因为目前的空置率约为15%。

“我不认为空置率会增加到一个房东失去谈判权的水平。”

然而,随着在建项目仅有500,000平方英尺,未来几乎没有新开盘的地块,市场可能对来自纽约或芝加哥的公司开设卫星办公室的吸引力减弱,尤其是在缺乏优质办公室可供选择的情况下。

Colliers南佛罗里达州副总裁Kevin Gonzalez表示:“一旦新进入市场的公司在此寻找时没有合适的办公空间,他们就无法强迫我们推出新的库存。”

“建造一栋新楼通常需要四到五年。如果需求最终消失了,那就问题严重了。”

第二季度,许多近期进入市场的企业扩大了其租赁面积。

亚马逊在Wynwood Plaza扩大了其76,000平方英尺的租约,而优步在2015年进入迈阿密市场后,亦加倍其在3 MiamiCentral的租赁面积。

其他公司如J.P. Morgan、苹果、黑石和高盛等也在迈阿密的次市场中扩大了他们的业务足迹,Gonzalez表示。

他指出:“我们看到很多金融服务公司在这里迅速增长,建筑师、专业服务、会计公司和咨询公司等企业也是如此。”

“这正是当你发展成为一个成熟市场,从二线市场转变为一线市场时所发生的事情。”

然而,市场仍面临上升的不确定性。

特朗普总统于4月2日宣布的“解放日”关税政策,对于市场价格产生了恐慌,交易也因之变得不确定。

政策自那时起经历了几次波动,目前保持在10%基础水平,预计下个月将会有更高的水平出台。

虽然Gonzalez表示他未见到因关税而暂停或调整活动,但这一因素依然影响着市场基本面,正如南佛罗里达州最大开发商在不确定性中挣扎着启动项目一样。

“在选举年的不确定性是减缓市场活动的因素之一,大家都在关注选举将带来什么。”

Gonzalez总结说:“过去一个季度或过去三、四个月的宏观主题依旧存在,尤其是在关税问题的背景下。”

图片源于:bisnow