两年前，市长埃里克·亚当斯（Eric Adams）面对镜头，宣布了一个雄心勃勃的计划，旨在解决纽约市长期存在的住房危机。
他的目标是在十年内创造50万套新住房。
“这是我们的使命，”他说。“这是我们的登月计划。”
要实现这样一个数字，城市和州层面的行动至关重要，旨在激励更多的开发。
“城市之声”（City of Yes）是市议会通过的综合性分区方案。
该方案通过将简化流程的最新日期从1961年更改为1990年，使得将办公楼改建为公寓变得更为容易。
“仅通过这一简单的举措，所有这些建筑突然变得可以转换，而之前却不具备资格，”建筑公司Gensler的首席合伙人罗伯特·富勒（Robert Fuller）说道。
富勒向NY1展示了一张展示中城东部3大道近一英里长的示意图，证明了适合简化转换过程的建筑数量增加了一倍以上。
“我们现在在曼哈顿北部有八个正在进行的转换项目，总共超过5000个单位，”他说。
在2024年州预算中，新推出了一项针对办公楼转换为住宅的税收激励计划，称为467-m。
在2031年中期之前开始建设的转换项目可享受长达35年的巨大房地产税减免，前提是25%的单位为可负担公寓。
“这为开发商创造了巨大的价值，”Metro Loft NYC公司的副总裁丹尼尔·伯曼（Daniel Berman）表示，该公司在金融区完成了十多项改建项目。
伯曼表示，税收优惠可能为他们节省数亿美元。
“我们还有六个项目正在进行，但我们希望继续发展——我们有非常健康的胃口，”他说。
他对未来充满信心，这得益于纽约市在创下自2010年以来单年新建住房单位数量的纪录之后所取得的成就，数据来源于市政府。
然而，住房需求依然很高。截至6月，曼哈顿的空置率略高于2%，而布鲁克林约三分之一的住房单位以高于市场价的价格出售，数据来自房地产评估和咨询公司米勒·萨缅德（Miller Samuel）。
米勒·萨缅德的首席执行官乔纳森·米勒（Jonathan Miller）表示：“普遍的看法是市场很紧张。”
他还指出，在他6月的每月住房报告中，曼哈顿的中位租金创下历史新高。
“这是过去五个月中第四次创下的中位租金纪录，”他说。
米勒表示，能够在十年内实现50万套公寓的目标，尽管乐观，但确实是城市所需要的。
但新建公寓不能仅仅依赖于办公楼改造。
“我认为地面上新的建设也是方程式的一部分，”他说。
为了激励新建项目，市议会减少了建筑所需的停车位数量，这是一项昂贵的成本。在2024年州预算中，还推出了一项新的税收激励计划485-x。
该计划为2024年6月之前正在建设的建筑提供多达40年的税收减免，前提是符合可负担住房单位的门槛。
不过，NY1接触的开发商对新建项目的税收激励措施表现出的热情，与转换项目相比并不强烈。
“我们没有在寻找任何地面上的机会，”宏利集团（Vanbarton Group）的合伙人乔伊·奇利利（Joey Chilelli）表示。
奇利利表示，他们之所以不寻求新建项目与州的最低工资要求有关。
“这使得地面开发的建设成本增加了20%至30%的劳动力成本，”他说。
虽然他并不是唯一的担忧者，但至少一位城市领导者对这一现象并不担心。
“我认为现在还为时尚早，但一些数据是有希望的，”纽约市住房保护和发展局（HPD）代理专员艾哈迈德·提加尼（Ahmed Tigani）表示。
提加尼指出，开发商在申请税收减免时，会通过他的机构进行申请。
HPD数据显示，自去年以来，开发商已表示计划利用新建项目税收激励措施，涉及118个建筑项目，预计将创造约2600个新住房单位。
值得注意的是，罗伯特·富勒的公司当前正在进行的八个项目仅通过改造就能提供5000个单位。
然而，提加尼在被问及485-x是否足以鼓励新建项目时表示：“我认为485-x会随着时间的推移逐步增强。”
他还补充道，他相信开发商仍在寻找适合485-x的项目，而该计划仅仅是促进住房的一种工具。
他说，市政府还在关注多个社区的分区提案，以解锁更多的住房机会。
他还提到，州对其前身421-a的延续可能会保存多达7万套单位。
他表示，421-a要求到2026年6月完成符合条件的项目建设。新规则将截止日期延长至2031年。
但是，正如提加尼所说，要看到485-x的成功，将需要时间，建筑的竣工也需要时间。
此外，还需等待该市住房增加计划的市部分是否能经受住法院的挑战。
本周在下曼哈顿，针对由一批原告提起的诉讼进行了辩论，这些原告主要是共和党城市领导人以及来自皇后区和斯塔腾岛的市民团体，他们主张“城市之声”是非法的。
在法庭文件中，原告称，市政府在通过分区改革的过程中规避了地方和州的环境审查程序，并要求将该法案“宣布无效”。
“此次重新划区代表了对长期公共政策的全面背离，该政策尊重开放空间、光线和空气，减少了对基础设施的压力以及纽约市低密度社区的邻里特征，”原告在春季提交的超过60页的诉状中写道。
此外，最近提交的一份支持“城市之声”的法庭亲友信件中，有超过二十位地方和州立法者认为该法案“是基于数据的做法，是在经过广泛社区参与、数年研究和跨机构合作后合法颁布的。”
图片源于：ny1
