图片源于：https://www.inquirer.com/real-estate/philadelphia-historic-districts-vs-affordable-housing-20240707.html
费城的Camac Street是华盛顿广场的主要街道，是费城LGBQT社区的所在地，同时也是传统俱乐部的家园，如富兰克林俱乐部和草图俱乐部，这里还能容纳新的住宅塔楼。
经过多年向外地游客介绍费城的经历，我已经开发出了我认为是城市完美初步游览的行程。
它从旧城开始，通常在Market Street的尾端附近，沿着轻盈的社会山、华盛顿广场西和里滕豪斯广场的街区往西漫步，然后（假设我的客人有足够的耐心）在令人眼花缭乱的维多利亚式有轨电车“郊区”斯普鲁斯山之外结束。
这段四英里的旅程之所以如此受欢迎，是因为它确实是一个穿越时间的漫步，追溯了费城历史和建筑超过300年的历程。
可能没有其他美国城市可以提供如此全面，时间顺序的游览。尽管这里发生了许多变化，许多街道看起来仍然与建成时大致相同，尽管经历了数十年的忽视和恶劣的城市更新政策。这些令人瞩目的建筑整体之所以得以幸存，一个简单的原因是，我的路线大部分位于市政保护的历史区域内。
大多数，但不全是。在过去30年中，华盛顿广场和斯普鲁斯山由于各种政治和程序原因一再被拒绝获得正式认证。
但看起来历史委员会终于可能给予这两个社区他们应得的保护。经过历史学家的仔细审查，这些区域已得到当地市民团体和非营利倡导组织——保护联盟的强烈支持。然而，尽管有这种共识，却有一种潜在的担忧，即历史委员会在7月12日的会议上再次有可能犹豫不决。
影响住房价格
历史委员会自2003年以来还没有批准沿我的游览路线上的任何重要历史区，当年只有旧城获得认证。其他区域都是在1990年代建立的，当时费城的经济可持续性经常堪忧。当时，这座城市正处于破产边缘，人口还在不断流失，几乎没有新建筑的兴建。但居民和企业相信，历史区域可以成为稳定力量，并敦促委员会批准提名。
自那时以来，费城取得了显著的复苏，部分归功于保护努力。然而，奇怪的是，今天对提议的区域的接受热情要弱得多。
与其欢迎新的区域，亲发展的倡导者——主要是建筑行业协会和第五广场——正试图说服历史委员会拒绝华盛顿广场和斯普鲁斯山的指定。他们声称，限制拆除和新建筑会推高房价，从而驱动了住房价格上涨。在低收入工人和受过大学教育的专业人士经常难以找到能够负担得起的住房的情况下，他们认为现在批准这些区域将是一个严重错误。
建筑行业协会和第五广场是对费城的价格敏感可能非常必要。虽然在费城购房仍然比其他东海岸城市便宜得多，但价格已经上涨，尤其是租金。
但并不存在可信的证据表明费城变得更昂贵是因为历史保护。
如果你查看一段时间内的住房价格，你会发现在整个城市，无论是富裕社区还是贫穷社区，指定的历史区域如里滕豪斯－费特勒以及以前的工人阶层排屋区域如费什敦和东帕西突岗都有所上涨。毫无疑问，里滕豪斯广场的房屋价格往往较其他社区更昂贵。但房屋价格取决于一系列变量，包括位置、分区、土地价格、交通的便利性、房屋大小和公立学校——更不用说地位了。
事实并非里滕豪斯广场一直停滞不前。自1995年被宣布为历史区以来，开发商在该广场附近的中心区域已建立了几座新的住宅塔楼。他们用联排别墅替代了停车场和小型无特色建筑，并在历史建筑上增加了额外的楼层。作为结果，这个社区的主要邮政编码——19103区域——在2000年至2022年间人口增长了20%。
在旧城，这种情况同样如此。根据旧城区商业集团提供的数据，自2003年创建历史区以来，人口增加了4倍，达到了8000人。相比之下，邻近的北利伯蒂斯社区，没有得到历史保护，同期人口只翻了一番。
亲发展的倡导者或“是的，就在我的后院”（Yimbys）经常坚持认为历史保护会导致翻新。但是，其他城市的研究显示并无相关性。纽约大学富曼中心跟踪房地产趋势，发现布鲁克林的威廉斯堡/格林波因区的租金大幅上涨，尽管那里相对较少的地标建筑。与此同时，波士顿冷巴克公司的经纪人反复告诉客户，历史区的房屋售价可能低于其他社区中类似的房屋。
即使费城尝试使用历史保护来刺激新的发展，这也不一定能达到预期效果，保护联盟的主任保罗·斯坦克指出。距离费城北部的西钻石街成为城市第一个历史区已经将近40年了，然而，这条优美的走廊仍然遗憾地布满了空地。
额外的监管层面
那么，为什么历史保护最终成为一个噩梦呢？
毫无疑问，历史区的确会增加额外的监管层面，可能会降低新发展项目的审批速度。根据费城的保护法案，物业所有者需要在进行建筑外部的重大更改之前获得历史委员会的批准。对于非常大的项目，可能需要公开听证会。
建筑行业协会强烈反对这种额外的监管。在总裁莫·鲁什迪提供的书面声明中，该组织认为这一流程“不民主且不公平”。
声明称，“世界上任何地方的任何人都可以提名建筑物”进入城市的历史登记册，在审查期间，该声明指出，产权所有者被禁止对外部进行更改。
当然，是的。如果一个业主在决定结果时可以自由拆除建筑，那么审查提名的意义何在呢？
不仅是开发商对该系统不满。业主也抱怨因被置于历史区而带来的额外成本。委员会要求他们在整修时遵循严格的历史指南。尽管规则仅适用于外部，物业所有者可能不得不购买昂贵的材料或使用更昂贵的施工方法。
我也有过这种经历。当我翻修我的联排别墅时，我需要委员会的批准才能对我的前窗进行微小的修改。虽然变化几乎不可察觉，且很容易恢复，但我仍然需要出席委员会陈述我的案例。
最终，我的要求得到批准。额外的障碍很烦人吗? 当然。但我仍然很感激生活在一个设计变更受到深思熟虑过程监管的社区。这是一个复杂的世界，我接受监管是社会契约的必要部分，特别是当你与邻居共享一堵墙时。
大多数人并不知道，并非所有历史区建筑都受到相同程度的监管。每栋建筑根据其重要性被分为三个等级：重要的、有贡献的和无贡献的。被标记为无贡献的通常可以被替换。
停车场对于新建筑也是公平竞争的对象。历史委员会允许无法承担所需维修的产权所有者豁免修复的要求，同时，开发商在向委员会证明维修成本过高后，通常也允许他们拆掉指定建筑。
我们知道，某些社区利用历史保护作为阻止新开发的武器，这是不对的。城市在发展，它的需求也在改变。然而，这些古老的社区是我们共同遗产的一部分，它们定义了我们作为费城人的身份。历史区可以做的是保持新旧之间的平衡。
尽管如此，我同意亲发展的倡导者，我们需要建造新住房来保持价格的稳定。由于目标是维持一种平衡，也许城市可以做出政策调整，以抵消历史区域所附加的额外监管成本。
在建筑协会的压力下，委员会同意免除在华盛顿广场建设虚空地的昂贵考古调查的规定。但他们还可以做得更多。为什么不取消历史区域内所有新建筑的停车需求，因为建造停车场成本太昂贵呢？毕竟，大多数历史社区是在汽车出现之前建立的。
问题在于分区
在费城，真正阻碍新建筑的不是历史保护，而是分区，尤其是申请特许的过程。如果城市审查了历史区域内所有潜在建筑用地——空地和无贡献建筑——纠正分区不规则，并消除特许的需要呢？
是的，肯定会有争论。停车问题是费城政治中的禁忌。但允许这些变化将是一种善意的表现，证明保护并不是排斥的。
保护不仅仅是美丽的建筑。当我带领我的客人穿越华盛顿广场时，我提醒他们我们是在步行在这样的人的足迹中，这些人包括奥克塔维乌斯·卡多，这位生长在传奇第七区的民权领袖（并在南街上被谋杀）。
我带他们走过Camac街，费城LGBQT社区的主要街道。我喜欢指出，精英如J·加德纳·卡萨特——玛丽的兄弟——和亨利·明顿，一位富有的黑人商人，都在附近保留着优雅的联排别墅。费城伟大的二十世纪建筑师路易斯·康也是如此。
许多书籍记载了他们的历史。但看到他们生活和工作的地方让一切变得真实。我们不应该在文化遗产和经济住房之间进行选择。一个管理良好的历史区可以确保我们同时拥有。
