图片源于：https://www.nbcmiami.com/news/business/money-report/climate-change-is-gentrifying-neighborhoods-in-miami-residents-fear-high-prices-and-a-lost-soul/3373305/
迈阿密－－随着典型的城镇再生现象发生在一些地区，气候变化正在加速这一趋势，与此同时，历史居民正面临着被迫离开的困境。
据了解，迈阿密的Allapattah、Liberty City、Little Haiti、Overtown和West Grove等社区的长期居民对未来充满了担忧。
Nicole Crooks在历史悠久的Lyric剧院广场上站着，明亮的蓝色帽子为她遮挡着正午炙烈的阳光。
在它的全盛时期，该剧院是黑人社区的重要文化中心。James Brown、Sam Cooke、Ray Charles、Aretha Franklin和Ella Fitzgerald等艺术家曾在这里演出，吸引了像Jackie Robinson和Joe Louis这样的名人到场。
如今，在三月中旬的那一天，高楼开发的轮廓和一对黄色的建筑起重机在这个文化地标上方高耸，成为了这个社区形态变化以及居民生活成本提高的视觉提醒。
由于位于内陆，远离珍贵的海滩房地产，Overtown曾经被开发商和富裕的房主所忽视。Crooks是Catalyst Miami的社区参与经理，该非营利组织专注于公平和正义。
然而，随着迈阿密成为气候变化的“热土”，Overtown和如Allapattah、Liberty City、Little Haiti和部分Coconut Grove等地区也成为了开发商们逃离海平面上升和沿海洪水风险的热区，气候专家和社区倡导者表示。
Overtown等地区正坐落于迈阿密的石灰岩脊上，这一地形平均高出海平面约9英尺，约比迈阿密的整体平均海拔高出3英尺。
在这些地区的开发热潮正在改变历史黑人社区的面貌，让长期居民面临更高的生活成本。居民们告诉CNBC，这种动态被称为“气候优越化”。
Crooks表示，这一现象归根结底是经济因素的体现。”我们认识到，过去被视为优质房地产的沿海地区，由于海平面上升，现在并不再是优质房地产了。”
如果说迈阿密是气候变化的“零号地带”，那么气候优越化使Overtown和该市的其他历史黑人社区成为“零号地带的零号地带”。
在一个社区经历优越化时，居民的平均收入和教育水平以及租金迅速上升。普林斯顿大学的驱逐实验室主任Carl Gershenson表示，正由于这一系列相互关联的元素，最终结果通常是白人人口增加，而有色人种被迫离开。
Gershenson表示，气候变化“塑造了优越化发生的方式”。
确实，气候优越化加剧了迈阿密的“明显住房可负担性危机”，尤其是对于移民和低收入居民而言。根据穆迪的最新分析，过去四年间，租金平均上涨了32.2%，达到每个单元2,224美元，远高于美国平均水平的19.3%和1,825美元。
根据Zillow的五月数据，迈阿密的典型租户大约花费其收入的43%用于租金，使其成为美国最不负担得起的地区。
由于迈阿密转型为金融和科技中心，吸引了大量企业和年轻工人，住房需求急剧上升，推动了价格上涨，穆迪表示。
然而，海平面上升和更加频繁和严重的洪水使得历史上由低收入家庭居住的Little Haiti、Overtown和Liberty City等社区对富裕人口更具吸引力，这点也得到穆迪的肯定。
富人们“拥有绝对优势”，因为他们有经济能力从不断恶化的气候威胁中转移到更安全的地区。
穆迪指出：“这些先前被忽视的地区，现在因其相对较高的海拔而受到重视，从而引发了开发压力。”
迁徙模式的转变“加速了现有居民的流离失所，抬高了房产价值和税收，扩大了社会经济之间的差距。”
据哈佛大学研究人员2018年的一篇研究报告显示，自2000年以来，迈阿密-戴德县的较高海拔房地产的增值速度快于该县其他地区。
许多长期居民是租客，因此似乎并未从更高房产价值中受益。根据佛罗里达国际大学2015年的分析，Little Haiti中仅有26%的住宅由业主居住。
在Little Haiti，Magic City创新区是一个17英亩的混合用途开发项目，目前正在建设初期阶段。
Dragon Global的创始人、董事长兼首席执行官Robert Zangrillo表示，该开发项目将“赋能”和“提升”该地区，而不是引发优越化。
他说，海拔是Magic City选址因素之一，还有火车和高速公路的通达性、靠近学校以及观景等因素。
“我们的海平面高度在17到20英尺之间，不会面临洪水风险。”
Crooks表示，高昂的生活费用对长期居民的影响“令人心痛”
关于详细的房地产数据，按社区边界分解的统计资料很难获取。但是，邮政编码级别的数据提供了一个粗略的估算，尽管可能涵盖了多个社区。
例如，迈阿密西北部的邮政编码33127在2019年至2023年间，平均年物业税账单上涨了60%，达到3,636美元，ATTOM公司提供了这一数据，ATTOM负责追踪房地产数据。该邮政编码包含过往提及的部分Allapattah、Liberty City和Little Haiti，并与Overtown接壤。
该数字超过了迈阿密-戴德县整体37.4%的平均增长和美国14.1%的平均水平。
更高的物业税通常与更高的房产价值并存，随着开发商建设更优质的物业和房屋以更高的价格出售，财富更大的房主也可能要求更多城市服务，使得价格提高。
根据CoreLogic的数据，同一邮政编码内的租金也已超出该地区的整体水平。
根据CoreLogic数据，自2021年第一季度以来，一居室和两居室公寓的租金分别上涨了50%和52%。而与之相比，迈阿密大都市区的一居室租金大约上涨了37%至39%，两居室的增幅约在45%至46%之间。
“看到老年人被迫离开、单身母亲为了谋生而不得不和孩子一起住在车里……这让我感到无比心痛。”
气候优越化现象并不仅仅存在于迈阿密：在美国也在“高风险、高便利区域”发生。
普林斯顿大学的Gershenson表示，檀香山是另一个明显的例子，开发资本逐渐向过去不太理想的地区蔓延。随着气候变化的后果恶化，这一趋势可能会向美国其他地区扩展。
迈阿密和檀香山是“煤矿里的金丝雀”
然而，气候优越化可能表现出多种形式。例如，当气候灾难减少住房供应时，也可能导致房价上涨。
根据Urban Institute的Andrew Rumbach的说法，2021年科罗拉多州的Marshall火灾是该州历史上代价最高的火灾，后续一年内，受到火灾影响的社区中有四分之一的租户发现自己的租金上涨超过10%，根据Rumbach和其他研究者收集的调查数据。这一数据是该地区总体平均水平的两倍。
Rumbach表示，修复和重建的供应通常成本较高，偏向富裕的房主。
根据乔治亚理工学院和布鲁金斯学会的最新研究，整个美国，在连续发生灾难的高气候风险地区，平均租金比其他地区高出12%。
“这就是基本的供求关系：在灾难发生后，住房成本往往会上升。”Rumbach说道。
在Coconut Grove，Fredericka Brown，今年92岁，表示自己一生都生活在那里。
她说，近期的开发不可逆转地改变了她的社区，无论是在特征上还是美观上。
“我的整个社区正在改变，”Brown在Macedonia Missionary Baptist Church的地下室长桌旁说道。该教堂成立于1895年，是Coconut Grove Village West地区最古老的非裔美国人教堂。
West Grove地区是许多来自巴哈马的黑人移民于1870年代落脚的地方。
“那里不再建造单户住宅了，”Brown表示。她称楼宇的高度“正在增加”。
Carolyn Donaldson坐在她身边，也表示同感。她透露，West Grove位于更广泛Coconut Grove区域的最高海拔，作为该区域的居民和Grove Rights与Community Equity的副主席，她表示：“未来几十年，如果海平面上升吞没周边低洼地区，这里可能会变成‘海滨房地产’。”
开发商必须“具有前瞻性思维”，她说。
近期的开发使长期居民面临经济困境，Donaldson引用上涨的物业税作为一个例子。
“突然间，几十年前你精心保留并打算传给家人的房子，你可能会资助或无法负担，”Donaldson说道。
海拔为何对开发商如此重要
在迈阿密市，开发活动活跃。
根据穆迪的数据，过去十年建造的新公寓单位数量增长了155%，而相比之下，迈阿密大都会区的增幅为44%，美国整体的增长为25%。
“虽然海拔通常不在开发商的投资策略中占据主导地位，但绝对是一个考虑因素，”Aria Development Group的创始合伙人David Arditi指出。
他表示，洪水风险通常是海拔重要性的原因：较低的洪水风险区域可能会通过更高的保险费而对项目的财务状况产生负面影响，这些费用“已经高得离谱”。
Arditi表示，Aria会分析联邦紧急事务管理局发布的洪水地图，并力求在相对风险较低的地区投资建造。
他表示：“如果你处在洪水风险较低的区域，那它的确会在经济上产生影响。”
2022年，迈阿密大学的研究发现，保险费率比起海平面上升的自然威胁，更是促使购房者选择迁移至高地的首要驱动因素。
这项研究的作者Han Li和Richard J. Grant写道：“目前，迈阿密的气候优越化更能反映出应对昂贵洪水保险引发的理性经济投资动机，而非海平面上升本身。”
为了应对迈阿密的住房危机，开发是必要的，但Donaldson认为必须找到平衡。“我们希望尽可能保存社区的历史，”她说。
Todd Crowl，佛罗里达国际大学环境研究所的主管表示，拆除旧房屋并建造新房可以使社区更具抵御气候灾害的能力，但这也可能摧毁以南美洲和加勒比为主的社区的“文化拼图”，因为富裕人士的进入导致该地区的同质化。
“气候中的社会不公是一个非常重要的问题，”Crowl说。“而且这不是容易理解的问题。”
Paulette Richards自1977年起住在Liberty City，她提到一些朋友的亲属因为无法支付飞速上涨的住房成本，正纷纷投靠他人。
“租金太高了，”作为社区活动家的Richards说道，她被认为是“气候优越化”这一术语的创造者。“他们无法负担。”
Richards创立了非营利组织Women in Leadership Miami和Liberty City Climate & Me青少年教育项目，她表示，自2010年起，她开始注意到越来越多“掠夺性”的房地产开发商对高海拔社区的兴趣。
她表示：“我并不反对Liberty City的开发，只是它本身，我希望社区变得更好，但我不希望它变得更好是为了迎合别人。”
Greg Iacurci
Carl Juste在Little Haiti生活已数十年，他在该社区的根基深厚。
在他工作室门外，一幅描绘他父母的壁画迎接路人，Viter和Maria Juste被称为Little Haiti的父母。
在距此几条街开的地方，Magic City创新区的建设正如火如荼。
该开发计划将设有八栋25层的公寓，六栋20层的办公大楼及一栋420间客房的酒店，以及零售和公共空间，依照Dragon Global的一份网页信息。还包括名为Sixty Uptown Magic City的豪华住宅单元。
Juste说：“现在，来自开发商的侵扰。”
他表示：“唯一的方向只能向上，因为水在上涨。”开发被视为“经济机会”。
海洋城开发商在公开评论中称，该开发将使该地区受益。
Magic City项目“将创造更多的就业机会，带来经济繁荣，并保护Little Haiti蓬勃发展的文化，”Magic City的投资者Neil Fairman在2021年说。
Magic City的开发商预期将创造超过11,680个全职岗位，并为当地经济注入1.88亿美元的额外年支出，依照2018年独立公司Lambert Advisory的经济影响评估。同样，迈阿密-戴德县估计，2015年启动的百万美元倡议以“振兴”Liberty City部分新开发的混合收入开发将创造2,290个就业岗位。
Magic City的投资者还向Little Haiti复兴信托投资了3100万美元，该信托旨在支持Little Haiti的社区振兴。
开发商指出，他们的优先事项包括可负担住房和房产所有权、当地小企业发展、当地劳动力参与和招聘计划、社区美化项目以及公共公园的创建和改善。
如Zangrillo所述，Dragon Global认为这样的投资“超越了”确保Little Haiti因开发受益并不是引发优越化。他也为Notre Dame d’Haiti天主教堂建立技术创新中心提供了10万美元的捐赠。
然而，开发早已导致长期Little Haiti居民面临不可持续的通货膨胀，Juste表示。许多其他不容易量化的坏处仍存在，比如破坏社区的感觉和身份。
他表示：“这就是优越化如此危险的原因，正是吸引这些人到来的那些东西，反而正在被摧毁。”
