图片源于：https://www.dmagazine.com/frontburner/2024/09/dallas-banned-short-term-rentals-a-year-ago-so-why-are-they-still-here/
达拉斯市议会在一年前投票决定禁止该市大部分地区的短期租赁，但由于一些运营商提出诉讼，法官暂时搁置了新规。
在等待法庭日期的同时，各类市政官员已开始利用其部门现有的工具进行执法。
周一早上，市代码执法官员与市法律事务办公室和市审计员谢里·科瓦尔斯基（Sheri Kowalski）一起在市议会的生活质量、艺术和文化委员会会议上更新了情况。
几乎在一年前，四名短期租赁运营商及一个名为达拉斯短期租赁联盟的组织对市政府提起了诉讼。
四名原告表示，他们遵守了先前市政府的要求，注册并支付了酒店占用税。
这些运营商认为，两个新措施与德克萨斯州宪法相抵触，因为他们在市政府更改规定的时候，是在遵循之前的条例。
这两项新规则实际上消除了该市的短期租赁，除非在特定的区域和特定的分区。
那些仍可在城市中较小的区域内运营的短期租赁运营商则面临新一轮的执法规则，包括注册其物业。
市政府的上诉法庭日期不断推迟。
周一，城市副首席诉讼官安德鲁·斯潘尼奥尔（Andrew Spaniol）表示，双方都已提交了书面意见，但仍在等待口头辩论的日期。
斯潘尼奥尔表示，“有可能”双方能在十月之前出庭。
与此同时，市政府继续允许新的运营商注册以支付其9%的酒店占用税。
市审计员兰斯·西霍恩（Lance Sehorn）表示：“我们没有什么可以阻止注册的原因。”
他重申，这注册是用于支付税款，并非目前被阻止的条例下的注册。
“它们只是正在我们的税务系统中建立，以便可以申报和支付税款。”
自从投票通过新规则以来，城市的短期租赁数量有所增加，许多人正通过Airbnb或VRBO等平台进行租赁。
其他人则在一些不太知名的网站上刊登他们的物业，甚至通过社交媒体进行广告和安排租赁。
市工作人员已在市界内识别出3,512个短期租赁物业。
其中，2,024个已正确注册，而据九月份的数据，有1,488个被怀疑为短期租赁但尚未注册。
科瓦尔斯基表示：“现在注册的物业数量比一年前更多，我们正努力让更多人注册。”
她表示，市审计员办公室一直在努力向未注册的短期租赁征收税款。
每个物业会收到四封警告信，如果运营商保持不合规，她的办公室将与市政府法律事务办公室合作对该物业进行留置权。
这需要侦查工作，查看可疑房源及其收费情况，以及依赖软件在互联网上监测其他潜在的短期租赁物业。
“我们发现了一位业主拥有一处物业在这样做，”科瓦尔斯基说。
“在市法律事务办公室介入后，我们发现还有其他两处物业。我们提交了125,000美元的留置权以收取我们的税款。”
今年以来，市政府已从酒店和短期租赁中收回超过400万美元的拖欠税款。
科瓦尔斯基表示，大多数运营商一旦代码合规的员工解释税收要求，都会予以遵守。
市政府还会寻找那些即使支付酒店占用税但仍将自己宣传为活动中心的物业。
城市工作人员表示，在住宅区域运营活动中心可能使运营商面临不当用地的法规违规问题。
市议员盖·多内尔·威利斯（Gay Donnell Willis）表示，她仍然收到来自居民的投诉，涉及她所在地区的短期租赁。
她地区的一些房屋比较大，这意味着更大的空间可容纳更大的活动，这些物业有时被宣传为可供举办活动。
“活动用途——这是我正在努力解决的问题，因为这些地方被列出，我甚至有视频。”
科瓦尔斯基和城市代码执行主任克里斯·基督教（Chris Christian）表示，监视软件将这些物业识别为短期租赁，而非违反该地区分区的活动空间。
基督教表示，当前在法庭上搁置的执法条例将使代码合规官员能够更好地处理这些问题。
在那之前，他提到，城市必须依靠现有的关于土地使用和物业标准的法律。
“在那些法规下，证明事件空间使用是更困难的，但我们仍在努力处理那些物业。”
“社区里依然存在大规模吸毒，夜间噪音，邻居们面临有人试图闯入他们家门，打扰孩子的睡眠。”
威利斯指出，早些时候本月，警方回应了一起在西达拉斯的一栋房屋内举行的大型聚会，邻居称该短期租赁运营商允许数百人入住该处。
自2023年6月以来，达拉斯代码执行处已收到160起与短期租赁相关的投诉。
大多数投诉来自第14区。
达拉斯市
在代码执行局自2023年6月以来，共收到了160起与短期租赁有关的投诉。
这大约是每月11起，其中大部分来自第14区（市中心，Uptown，Oak Lawn和东达拉斯部分，保罗·里德利（Paul Ridley）代表），有34起；第2区（Deep Ellum和医疗区，杰西·莫雷诺（Jesse Moreno）代表）有23起；第1区（北橡树悬崖，查德·韦斯特（Chad West）代表）有21起。
大部分投诉涉及噪音、短期租赁的运营、停车和垃圾。
达拉斯警方发言人表示，他们的部门并没有专门追踪与短期租赁有关的投诉。
基督教表示，他的团队首先会对运营商进行教育，介绍城市的现有法规要求，例如支付酒店占用税的要求。
但是当物业多次收到关于噪音、垃圾或非法活动的投诉时，现有法律确实提供了补救措施。
“对于反复违规者，我们会开始向我们的习惯性滋扰代码指定或升级到市法律事务办公室。”
许多投诉是在晚上当代码执法不在住宅区工作时被报告的。
当市议会通过法规时，该机构还为增加执法人力的资金投票。
那项法令还“给我们许多工具和对滋扰行为的权力，”基督教说，包括有能力因反复违规撤销运营商的注册。
至少有两位市议员——查德·韦斯特和亚当·巴扎尔杜亚（Adam Bazaldua）质疑，数据是否在告诉市政府重新考虑禁令，而不是改善执法。
市法律事务办公室表示，若要解除分区条例，城市需要进行正式的公众听证，事宜需经过市规划委员会，再提交给市议会。
而针对所有允许的短期租赁的执法条例只需五名市议员签署的一份备忘录即可将该事项列入议程。
从开始到结束，通过2023年规则的过程大约花费了三年时间，这些规则目前停留在法庭。
“你可能还记得我是最后投票反对该条例的人之一，因为我认为这很繁重，而我至今仍认为如此。”
韦斯特在2023年及巴扎尔杜亚曾不成功地游说希望为已支付酒店占用税的现有短期租赁运营商提供保护。
巴扎尔杜亚表示：“听起来我们将城市置于比之前更糟糕的境地。”
如果市政府在法庭上败诉，就需要重新开始。
如果市政府获胜，几千名短期租赁运营商可能会永久失去生意。
但即使在法庭上胜诉，城市的问题也可能不会简单地解决。
在上一次立法会议中，州代表加里·盖茨（Gary Gates）提出了一项法案，禁止城市禁止短期租赁。
该法案最终被软化为对这一问题进行研究的提案，但他曾告诉《D Magazine》，达拉斯的禁止行为几乎确保他将在下一个会期带回该立法。
如果他这样做，这将成为一个不断加长的清单中的又一条，削弱了地方治理以支持州法律。
“如果你认为要通过全面禁止来获胜，你就会失败，”他说。“这可能不是在本次会议上，可能也不是在下次会议，但你不能实施全面禁令。”
