图片源于：https://www.latimes.com/california/story/2024-10-03/renovating-old-apartments-without-raising-the-rent
在东洛杉矶的她公寓前，Mariana Puche Hernandez 每月仅需支付 770 美元的租金，尽管她不得不忍受浴室里的霉菌和插上手机时飞溅的火花。
随后，这栋位于西蒙斯大道的 11 单元公寓大楼被挂牌出售，成为了投资者们瞄准的目标，他们试图翻修公寓并将租金提高到居民无法承受的水平。
“那时大家都感到恐慌，” Puche Hernandez 说道。
在全国范围内，美国正在失去数千个低收入家庭能够承担的住房，个体投资者和大型公司购买老旧公寓大楼，对其进行翻新并快速抬升租金。这些投资引发了人们对城市更新、流离失所和无家可归现象的担忧。
不过，住房权益倡导者表示，翻新与保持租金低廉之间并没有必要二选一。一些模式能修缮老旧物业并保持租金低廉——包括非营利性所有权和某些债券融资项目。只需要公共补贴和政治意愿来保存这些房源或启动新的房源。
“这些单位非常重要，必须保护，”非营利组织加州住房合作伙伴的研究员 Matt Alvarez-Nissen 说道。
这是因为，加州只有 16% 的低收入租户拥有根据收入限租的住房政策保护，而其余的 290 万户家庭则生活在受私人市场影响的无补贴单元中。
租金控制法律在一定程度上保护了一些租户，避免他们每年面临巨额租金上涨，但这一法律并不强制要求租金的可负担性。
尽管大多数无补贴的房屋租金给低收入租户带来了财政负担，但其中有相当数量的房源尚未达到这一情况。
根据合作伙伴的估计，2020年接近 100 万套单位的租金在合理范围内，因为房东在没有政府强制的情况下，自行设定了租金。不过到了去年，合作伙伴表示，这些所谓的“自发可负担”房源数量降至约 82.3 万个。
这种损失主要是由于住房短缺，显得翻新旧公寓以吸引能够支付更高租金的租户更具吸引力。
有时候，物业虽然过时，但仍可使用。另一些则需要进行大量修缮。
近年来，诸如医生和律师之类的富裕专业人士已开始投资这些翻新项目，将他们的资金交给私人房地产公司进行项目的实施。
更大规模的参与者也已加入其中。
《洛杉矶时报》的最新调查发现，美国公共养老金正在向风险更高的房地产基金投资数十亿美元，这些基金收购公寓大楼、翻修它们，并且在大多数情况下，其租金上涨速度超过周边社区的其他房东。
公共养老金用于这些投资的资金来自于工人和政府的贡献。
因此，一些纳税人的资金助长了租金的上涨，而其他公共资金则被用于创造低租金单位——这大多数是通过新建收入限制住房实现的。
根据住房合作伙伴的说法，加州目前没有专门用于购买市场租金住房并加以收入限制的州级资金，尽管这通常比新建住房更为便宜。
州参议员 Anna Caballero (D-Salinas) 去年曾试图改变这一现状，她提出了一项法案，创建社区反流离失所与保护项目。
她寻求 5 亿美元用于获取和翻修当前无限制单位，并加以可负担性限制。
在向法案说明时，Caballero 将其描述为“快速并具有成本效益的方式来增加加州可负担住房供应。”
在一次采访中，她表示，由于预算短缺，该法案今年未能通过。
“我们只需确定资金的来源，”Caballero 说。“我不会放弃这个。”
Caballero 表示，她并不支持州立法机构对公共养老金的投资进行政策限制，但她认为退休系统内部应就是否投资于这些高风险基金进行讨论。
“我们有优先事项需要解决，在加州安置人们，而我们可能在事与愿违，”她提到，涉及公共资金一方面助长租金上涨，另一方面又试图降低租金。
在东洛杉矶的西蒙斯大道上，租户们运气不错。
出售的房产并未被私营投资者购买，而是转手给了一个非营利合作伙伴，该伙伴将 Puche Hernandez 和其他居民安置到临时住房中。
新业主随后修缮了各个单元，解决了困扰整个物业的电力、给水和基础设施问题。
租户们又重新回到他们的新家，租金保持不变。
找到资金进行如此项目可能是一个挑战。
新业主——非营利组织 Little Tokyo Service Center Community Development Corp. 和社区土地信托 Fideicomiso Comunitario Tierra Libre——则依靠县的一项试点项目，该项目旨在支持社区土地信托模式。
在该模式中，社区组织收购土地，以将其排除在私人市场之外，然后以可负担的价格出租或出售现场单位。
如果居民购买单位，土地通常仍归信托所有。虽然新房主可以积累一定的权益，但他们的转售价格受限，以便保持下一个购买者的房屋可负担。
该价值 1400 万美元的试点项目为五个不同的社区土地信托收购了八个物业。
目前没有剩余资金用于额外的收购，但提案该试点项目的管理者 Hilda Solis 监督表示，她希望未来能使其常态化。
洛杉矶市通过 ULA 措施（通常称为豪宅税）即将为此类努力提供一个专门的资金来源。
该措施要求 ULA 收入的一定比例用于资助收购无补贴单位、翻新这些单位并加以可负担性限制。
在接下来的几年中，城市预计每年将会有大约 1500 万美元用于相关努力，若整体 ULA 收入增长如支持者所希望的那样，这一数额将大幅增加。
还有其他选择可用。
2021 年，加州州际社区发展管理局通过债券融资项目收购了一座位于波莫纳的 1980 年代公寓大楼，并与一家房地产公司合作管理该交易。
在收购前，该物业的 472 个单元中有 302 个被保留给非常低至适度收入家庭，但这些限制即将到期。
物业的租户表示，健身器材经常损坏，建筑物的涂料褪色，陌生人随意出入该大楼，时常有人偷取包裹。
自那时以来，发展管理局和其私人合作伙伴 Waterford Property Co. 已投入数百万进行修缮。
他们为建筑物重新粉刷，安装新的健身器材，雇佣保安并建立包裹存储柜。
该物业被称为 Sienna Residences 也新增了热水系统，业主预计这将为租户节省水电费用。
自出售以来，该物业的平均租金仅上涨了 0.6%。
近一半的单元在过去的时间内租金还下降了。
根据 Waterford 的说法，租金之所以能够保持低廉，是因为发展管理局拥有该物业，作为一个政府机构，它免交物业税。
收购和翻新 Sienna Residences 的资金来自管理局向机构投资者出售的债券，给公共养老金提供了参与机会。
“如果你投资于这些项目，也许它们的回报会稍低，但它们不会抬高教师们的租金，”Waterford 的共同创始人 John Drachman 说道。
Waterford 公司与 CSCDA 合作，推进了另外 14 个交易，以收购建筑并降低租金。
然而，这些物业都是更新后的豪华建筑，租金虽然有所降低，但仍然高于周边老旧物业。
Waterford 的另一位创始人 Sean Rawson 说，该公司在了解老旧建筑所需维修经费的情况下，并不想在此计划收购一座老旧物业，但到目前为止，Rawson 表示 Sienna Residences 运作正常，符合债券投资者的预期。
与一些当地税务评估员的争执目前使新的项目暂停，Rawson 表示，Waterford 希望与 CSCDA 合作，收购更多老旧物业，包括那些没有收入限制的物业，但在收购后将受到限制。
“这具有可扩展性，”Rawson 说道。他预计，以后可能每年会有 20 亿到 30 亿美元投资于加州这样的老旧房产交易。“我们知道，投资者会对此项目感兴趣。”
