图片源于：https://www.illinoispolicy.org/inclusionary-zoning-excludes-chicagos-poor-from-housing/
人们称之为“包容性分区”，但实际上，政府对部分开发项目要求“可负担性”的规定限制了住房供应，推高了成本。
芝加哥有43%的居民的住房负担过重，为了解决这一问题，市政府试图通过实施“包容性分区”——一种形式的租金管制——来强行规定可负担住房，但实际上这一措施对少数人有帮助，却对许多人造成了成本上升。
如果住房成本超过家庭收入的30%，那么该家庭就被认为是住房负担过重。而这一标准适用于43%的芝加哥居民，但在贫困人口中，超过三分之二的人将超过一半的收入用于住房。
自2007年以来，芝加哥市领导实施“包容性分区”政策，试图解决这一问题。尽管这项政策初衷良好，但它使得住房价格居高不下，供应减少。
包容性分区通常要求开发商“划出一部分市场价住宅开发项目的单位，向低收入家庭提供可负担的住房”，实际上是对这些单位租金进行管控。
它降低了供应，使得在理想地区建造密集住宅变得更加困难。改善住房可负担性的最佳方法是增加供应，因此更好的解决方案是消除法规，而不是强制实施新法规。
芝加哥的包容性分区政策随着每次修订而恶化
芝加哥的包容性分区政策，即可负担要求条例，最初于2007年确立。该条例适用于拥有10个或更多单位的住宅开发项目，这些项目获得了区域变化，包括从城市购买的土地、获得城市财政支持或属于市中心计划开发的一部分。
该条例规定约10%的单位必须符合“可负担性”要求。根据条例，出租单位通常要求适合年收入为区域中位数的60%的人，这一标准限于年收入在该收入范围内的居民。这意味着一个年收入高达47100美元的个人或年收入高达67260美元的四口之家。
一间单间公寓的租金上限为1123美元，两居室公寓的租金上限为1429美元，但不包括公用事业费用。根据该条例，这些单位的可负担性限制由芝加哥住房信托管理，该信托规定某些收入水平的“可负担”住房的金额。
开发商可以选择支付费用来退出该要求。这些费用为城市筹集了1.24亿美元，显示了这一政策在开发商中是多么不受欢迎。在2015年更新之前，开发商经常使用这一选择。更新政策后，费用在高收入地区提高，低收入地区则降低，并强制开发商至少建造四分之一的10%受租金限制的单位。
南边周刊报道称，尽管像可负担条例这样的包容性分区政策理论上旨在“通过为低收入家庭提供进入原本独占的富裕社区的机会”来对抗隔离挑战，但芝加哥的项目未能实现。这项政策的分级费用结构存在两方面的问题：在富裕区域提高的内部费用抑制了大型开发项目，而在低收入地区则使得开发商选择避免在当地建设可负担单位的费用更低。这在各个区域减少了住房建设，推动了全市的成本上涨，同时未能在任何地区创造出所需的可负担单位。
2021年4月，市议会再次更新了可负担要求条例。这些变更加剧了问题。2021年的更新引入了应对快速发展的地区可能导致居民流离失所的担忧，称之为“为社区保护区域”。
修订后的条例还旨在通过将开发商所需预留的可负担单位比例从10%提高到20%来增加生产。此外，它再次减少了开发商如果不想建造可负担单位的费用选择。
“根据新法律，开发商必须建造至少一半的所需单位。剩下的一半可以用费用替代。开发商可以通过建造家庭型单位或将[可负担]单位的价格降到60%以下来降低所需的20%。”
早期数据已经表明，这些新的要求伤害了建设。开发商无力支付费用以避免可负担性要求，额外的限制导致新规避方案的出现，限制了贡献，最终减少了住房供给，损害了可负担性。
伊利诺伊州答案项目报告称，截至2023年，“在市议会通过[前市长洛里]轻步于2021年修订的可负担要求条例后，市批准的标志性公寓项目数量明显减少，频率变少。”他们的调查发现，“在新规定生效前的16个月，委员会批准的项目总数超过14000个新住房单元，其中包括近1800个无补贴的非市场租金单位。”
而在新条例通过后的16个月中，市议会仅批准了近6900个单位。芝加哥市住房政策主任丹尼尔·赫茨表示，超过7000个单位的激增下降不应被视为新政策失败的信号。但这同样也不是成功的标志。
包容性分区所带来的伤害大于其帮助
尽管经济学家之间常存在重大分歧，但几乎所有经济学家对强制性包容性分区作为租金管制形式的危害达成了一致。在他的书《无处可住》中，太平洋法律基金会的詹姆斯·伯林（James Burling）描述了一项1990年的调查，询问各政治派别的美国经济学家对一系列经济理论声明的看法：“当被提出‘租金上限会减少可用住房的数量和质量’的声明时，93%的人表示同意。该声明得到的认同程度超过了其他39个命题。”
经济学家们不是唯一认同这一政策所带来的危害的人。开发商持续批评租金管制政策，包括包容性分区，认为这些政策给开发商和房东带来了额外成本。国家公寓协会解释道，强制包容性分区“通过对开发租赁房屋产生威慑和障碍，扭曲了住房市场。虽然初衷是产生可负担住房，但这些规定实际上提高了消费者的整体成本。”
左翼智库布鲁金斯学会（Brookings Institution）坚称，尽管像包容性分区这样的租金管制政策在短期内似乎能对现有租户产生效果，但“从长远来看，它会降低可负担性，助长贫民窟化并对周围社区产生负面外部性。”
以正确的方法改革芝加哥住房
芝加哥正面临的住房可负担性危机需要解决，但不应通过更多的有害法规来处理。相反，城市和州领导者应减少限制供应的法规，从而解决可负担性问题。政策制定者可以采取有效措施来真正影响住房成本。
芝加哥的政策制定者需要认识到，租金的形成是建立和运营住房单元的成本、市场上住房的数量以及住房需求的综合结果。他们可以通过合理的改革影响成本和供应，特别是在建筑费用、许可证等待时间以及针对开发商的其他成本方面。最近及历史上，这被证明是大型城市寻求解决住房危机的最佳方法。
芝加哥的住房改革应包括：
简化许可审批过程。芝加哥需要批准更多的新住房单元。与美国十大人口城市相比，芝加哥每人批准的住房单位数量最少。在过去五年中，该市仅批准每10万人209个许可证。而德克萨斯州的奥斯丁则表现最佳，每10万人批准1713个。只有在够多的住房被建造时，芝加哥的住房才会负担得起，而这需要获得许可证。简化流程会节省开发商的资金。这些节省将转化为较低的租金。
降低开发成本。政策制定者还可以努力降低与建筑相关的费用和城市施加的成本。新的住宅建设至少要支付3450美元的最低费用，而在休斯顿，这一费用略超过1500美元。这些成本是城市人为增加的，使得住房建筑成本上升，造成可负担住房减少。许多开发项目需要经过市议会漫长的批准过程（十月份的平均时间为96天）。这个过程缓慢，但这些障碍和成本加在一起使得住房更加昂贵。
扩展多单元分区。减少土地使用限制是另一项改革，可以降低住房成本。增加可在一块土地上建造的单位数量，自然会分摊土地和建筑成本，使得业主能够合理地收取较低的租金。这种解决方案在芝加哥的限制性土地使用法规下受到阻碍：只有约21%的城市被划为多家庭住宅区。放宽这些限制并简化流程也将降低住房成本。
取消诸如可负担要求条例之类的强制性规定。芝加哥应取消可负担要求条例。住房可负担的问题，根本就是住房供应的问题。像这样的政策会使建筑不那么有吸引力，或者会迫使建商到其他地方去，这些政策只是临时的解决方案，或者反而加重问题。
虽然包容性分区和租金管制政策在短期内看似吸引人，但证据表明，它们在长期内往往会使问题恶化。相反，芝加哥应关注经过验证的改革，以鼓励住房开发。增加住房供应最终将为各收入水平的居民提供更多的可负担住房选择。
