洛杉矶住房发展指南:房租价格恶涨引发关注

图片源于:https://laist.com/news/housing-homelessness/los-angeles-price-gouging-fires-housing-rent-brigade-spreadsheet-zillow-study

在数千栋被毁住所的灰烬尚未消散之际,敏锐的租户维权者开始注意到一个流行房地产网站上公布的巨额房租涨幅。

在洛杉矶县历史性的火灾发生后几天,维权者们开始跟踪Zillow网站上的租赁住 listings,这些列表的要价明显超过了加利福尼亚州法律规定的10%的自然灾害后价格暴涨限制。

经过几周对房源列表的仔细研究(有关研究方法的具体信息见下文),一个自愿的租金恶涨调查小组发布了他们的分析结果,称其是广泛非法行为的证据。

研究结果

他们自称为“租金突击队”,该小组在周一发布了他们的研究结果:

在1月7日到1月18日之间,Zillow上总共有1,343个房源似乎违反了州内的价格暴涨禁令。

这些房源的总报价似乎试图非法向租户超收每月770万美元,或每年9240万美元。

在洛杉矶的住房市场中,低价房源的涨幅超过了法律限制,房租上涨幅度在住房市场的底部四分之一中达到了46%,而在顶层四分之一中则为27%。(请记住,10%是灾后上限。)

包括西好莱坞、马里布和威尼斯在内的邮政编码地区,存在着最多的似乎超出法律限制的房源列表。但低收入社区如韩国城和Vermont Square也存在大量房源。

在分析的1,343个房源中,研究作者表示,Compass地产代理有58个房源似乎超过了法律范围,这是所有单一房地产经纪公司中最多的。

在她的日常工作中,Chelsea Kirk是洛杉矶一个租户权益非营利组织“战略行动为公正经济”的政策主管。她表示,她独立发起了这个追踪租金恶涨的项目,创建了一个众包的在线表格。

“可以说,它变得非常受欢迎,”她说。

分析所有这项数据后,Kirk表示,传统一直以来都被认为价格较低的住房的租金上涨更为戏剧性。

“其中一个最令人惊讶的事情是,这种现象是如此普遍,不仅出现在富裕地区,”Kirk说。

研究如何进行

“租金突击队”是一个新成立的独立小组,由租户维权者、网络程序员、住房研究人员和普通洛杉矶居民组成。参与此项目的人表示,在火灾发生后,社交媒体上关于房租恶涨的帖子涌现,他们自然而然地聚集在一起工作。

Lauren Harper表示,她就是在看到Kirk关于建立众包租金恶涨表格的Instagram帖子后参与进来的。

“我给她发了消息说,‘嘿,我觉得我们可以抓取这些数据,’”Harper说。“我很快就被这个项目吸引了。”

最初,该小组依靠用户提交的数据来收集房源列表,寻找租金根据法律上限增加的房源。到1月15日,“租金突击队”的技术志愿者已经建立了一个系统化抓取洛杉矶县Zillow房源数据的工具。

Kirk表示,现在已有超过150名志愿者为这项工作做出贡献。

“我收到了很多关于这个表格的责任问题,”Kirk说。“我们只是一个普通的人群。但将我们联系在一起的是,我们都是洛杉矶人,我们对在野火面前疯狂的租金恶涨非常愤怒。我们决心采取行动。”

数据收集方式

周一的研究结合了经过筛选的用户提交数据和抓取的数据,得出结论认为1,343个房源在两种情况下似乎违反了州的价格暴涨法律。

这些房源要么在火灾后提高了其过去预期的房租超过10%,要么在火灾后以超过美国住房和城市发展部规定的该地区公平市场租金160%以上的价格首次进入市场。

研究发现,在火灾后提高的房租中,有442个房源的租金涨幅超过了10%。但大部分(901个房源)是新上市且违反了公平市场租金的上限。

“有关所有这些空置房源突然进入市场的问题是我们非常感兴趣的,”Harper说。“我们非常希望利用这组数据进一步探索洛杉矶的空置率,并更好地了解租赁市场发生了什么。”

研究的局限性

这项研究也有一些重要的警示。没有对每个列表进行详细调查,就不可能确定它们都是否违反了法律。研究作者指出,Zillow用户有时可能会错误分类或不准确输入他们的房源数据。

在回应LAist关于研究的问题时,Zillow发言人表示,他们已经删除了许多看似非法涨租的房源列表。

该公司发言人在电子邮件声明中表示:“我们认为,住房供应商遵循当地住房规则,包括自然灾害期间和之后的价格暴涨的消费者保护法规至关重要,我们正在提供资源以帮助他们了解自己的责任。”

LAist联系了Compass询问有关该研究结果的信息,但尚未收到回复。

大洛杉矶房地产协会的会长Anne Russell在给LAist的电子邮件中表示:“我们的协会每天都接到会员关于价格暴涨法的咨询,以确保他们遵循法律的字面和精神。房产经纪人有法律责任和房地产经纪人道德规范,反对参与租金恶涨,并且我们鼓励任何感觉遇到租金恶涨的人向检察官或相关当局举报。”

反租金恶涨行动的未来

检察官已开始执行该州的价格暴涨法律。

上周,加利福尼亚州检察长Rob Bonta对一名洛杉矶地区的房地产经纪人提起了刑事指控,指控其在La Cañada Flintridge的一所房屋中涉嫌租金恶涨,该名经纪人对此强烈否认。此次案件的焦点是“租金突击队”表格中的一个房源。Bonta表示还将进行更多调查。

Kirk表示,目前尚不清楚,执法威胁是否能有效震慑房东和经纪人。即便在检察官承诺严厉打击后,该研究发现看似违法的房源仍在增加,尤其在火灾后大约一周的1月16日,当天的新增房源数量最多。

“我原本以为,这情况会得到抑制 —— 我们会看到这种情况逐渐减弱,”Kirk说。“但实际上,我感觉人们正在学习,哦,我可以这样做。”