达拉斯-沃斯堡地区租房价格差异加剧

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阿尔纳布·巴塔查里亚(Arnab Bhattacharya)始终找不到合适的地方。

这位40岁的IT工作者几个月前搬到达拉斯地区,他和家人希望能在一个优质学区找到一套两卧室的房屋,预算在45万美元以下。

他希望自己5岁的女儿能接受良好的教育,但他却找不到一处满足所有条件的房屋,无论是买还是租。

“我选择了公寓,因为(房屋)租金价格太疯狂了,”他说。

巴塔查里亚的贴纸冲击在达拉斯-沃斯堡地区的租客中越来越常见。

达拉斯-沃斯堡地区单户住宅与公寓的租金差距从未如此之大。

根据房地产公司Zillow的报告,达拉斯-沃斯堡地区单户住宅的典型租金略高于2300美元,而公寓的租金略高于1500美元。

2024年最后三个月的52%价格差距是在全国范围内最高的。

自Zillow在2018年1月开始跟踪数据以来,这也是达拉斯-沃斯堡地区的最高差距。

由于多种因素,达拉斯-沃斯堡的差距有所扩大,根据住房市场研究人员的说法。

创纪录数量的新公寓正在向租客开放,保持了租金平稳。

房屋拥有权对一些人来说仍然不可及,造成单户住宅租赁市场的瓶颈。在达拉斯-沃斯堡,单户住宅的供应仍低于市场需求。

某些开发商在建设新的单户住宅租赁单元时面临挑战。

Zillow的高级经济学家卡拉·吴(Kara Ng)在一份声明中说:“那些从公寓升级到租赁单户住宅的人可能会经历严重的贴纸冲击,因为那种更大空间的溢价在全国范围内是最高的。”

“尽管当地房价和公寓租金在过去一年里小幅下跌,单户住宅租金却上涨了约2%。高且不可预测的抵押贷款利率和巨额的首付,迫使一些人选择租赁独立住宅的生活,而不是购买它。”

根据Zillow的平滑观察租金指数,达拉斯-沃斯堡地区单户住宅和公寓租金的差距在过去五年中激增。

该指数显示每月给出中位值的30%——即35至65百分位的租金。

该报告并未考虑公寓的面积或卧室数量。

2020年2月,单户住宅的租金为1700多美元,而公寓的租金为1265美元,使单户住宅的租金溢价仅为35%。

根据Zillow的报告,该差距在2024年3月底首次达到了50%。

达拉斯-沃斯堡地区的单户住宅租金自2018年以来稳步上涨。

到2023年12月,典型的租金为2275美元,至2024年末上涨了2%。

而同一时期多户住宅的租金则略有下降。

2023年12月,典型的公寓租金为1546美元,2024年末下降了近1%。

美国的单户和公寓租金之间的平均价格溢价为20%。

在52个大型都市样本中,只有五个城市的差距比达拉斯更大——盐湖城、丹佛、洛杉矶、波特兰和罗德岛的普罗维登斯。

尽管租金差距如此,达拉斯-沃斯堡的居民在租金上花的钱占收入的比例却小于全国平均水平。

在达拉斯-沃斯堡,22.8%的收入用于租金,而全国平均为28.5%。

对巴塔查里亚而言,租金价格的差异约为1000美元。

他无法在自己喜欢的地区找到一处租金低于3500美元的单户住宅。他最终选定的三卧室公寓位于普莱诺,租金约为2500美元。

德克萨斯大学阿灵顿分校的房地产和金融教授斯里拉姆·维卢布拉姆(Sriram Villupuram)指出,达拉斯-沃斯堡地区租金差距的两个主要因素。

该地区公寓数量激增,而单户住宅租赁物业的数量尚未跟上市场需求。

达拉斯的公寓供应

自2014年以来,达拉斯-沃斯堡地区建设的公寓数量在全国也是最多的,其他市场难以匹敌。

在此期间,建设商在达拉斯-沃斯堡地区完成了超过277,000个公寓单位。

弗里斯科、罗克沃尔/劳列特/威利和艾伦/麦金尼等子市场经历了大规模增长,根据理查德森房地产软件公司RealPage的最新数据。

根据美国人口普查局的数字,达拉斯-沃斯堡大都会区在2014年至2023年间增加了超过120万人。

而全国第二活跃的公寓市场休斯敦在同一时期仅增加了约189,000个单位。

由于持续的供应过剩,物业所有者提供的减免比全国平均水平高出很多。

在达拉斯-沃斯堡地区,约59%的租赁在Zillow网站上提供月免租金和免费停车等优惠。

而全国的Zillow租赁列表中,提供减免的比例为41%——创下新高。

RealPage的首席经济学家卡尔·惠特克(Carl Whitaker)表示,预计达拉斯-沃斯堡地区的公寓建设将在2025年第一季度达到顶峰,年增量超过45,000个单位。

小的建设延误可能会将这一顶峰推迟到第二季度。

公寓建设有所放缓。

达拉斯地区正在建设的公寓单元比去年减少了近20,000个——降幅约35%。

RealPage预计,到2027年底,年公寓建设将降至每年超过17,000个单位。

随着趋势的逆转,公寓租金可能会上涨。

中美洲公寓社区(Mid-America Apartment Communities)——最大上市公寓房地产投资信托(REIT)——在上周的财报电话会议中表示,供应下降加上强劲的需求将在未来几年内“对市场租金增长产生重大影响”。

单户住宅租赁市场

Zillow表示,单户住宅租金的增长在一定程度上是由于抵押贷款利率的不稳定性。

高额的前期成本和更高的抵押贷款利率迫使潜在买家滞留在租赁市场。

达拉斯-沃斯堡地区并非例外,造成单户住宅租赁市场的瓶颈,维卢布拉姆说。

“这些是潜在买家,他们的家庭规模意味着他们需要升级到单户住宅,但又没有机会存够首付,”他说。

“这是一种临时的折中,满足孩子们有后院的需求。”

根据2023年美国人口普查局的美国社区调查数据,达拉斯-沃斯堡地区有约311,000个租住的独立单户住宅单元。

根据美国住房和城市发展部政策开发与研究办公室的数据,截至2022年8月,机构投资者——拥有超过1,000个单位的投资者——在达拉斯-沃斯堡地区拥有约30,000个单户住宅租赁物业。

2024年美国政府问责办公室的一份报告指出,机构投资者可能在2000年代末的金融危机后推动了房价和租金的上涨。

然而,报告发现,尚不清楚这些投资者对住房机会或租户的影响。

上个月,美国联邦贸易委员会发出请求公开意见,希望了解大型单户住宅租赁所有者如何影响市场的房价和租金。

建造用于出租的最新情况

随着越来越多的人希望拥有单户住宅租赁单位,建造出租市场正试图应对这一需求。

达拉斯-沃斯堡地区的建造出租市场——新建的住房不供出售——在不同阶段有超过8470个单位在建。

根据Point2Homes的研究,只有凤凰城在建的单位数量超过这一数字。

达拉斯-沃斯堡地区预计将增加60%的单户住宅库存。

位于达拉斯的Residential Strategies公司提供了一个更保守的预估——到2024年底,每年启动的单位数将接近6000个。

该市场面临一些困难,威尔逊(Ted Wilson)表示。

目前,这些交易的融资变得更加困难,开工数量也有所放缓。

在2024年第四季度,建造出租单位的新开工仅为1239个——这是自2023年第一季度以来的最低总数。

新的地块交付数量也减少到1076个,再次是自2023年开始以来的最低水平。

威尔逊预计,建筑商将在今年启动更少的单位。

“现实是,这些新社区的承保流程现在真的很困难,”他说。

“进入市场的地块数量大幅减少。我们有点在猜测,到年末,这一开工数量可能会降到大约3000个单位。”

然而,维卢布拉姆却注意到,最近一项公告可能会使得达拉斯-沃斯堡的建造出租开发融资变得更加容易。

星木资本(Starwood Capital)和普雷提姆合作伙伴(Pretium Partners)上个月宣布,他们将为单户住宅租赁提供11.7亿美元的贷款。

维卢布拉姆称这些贷款是一个更大的融资提案。

星木资本并没有提供关于这些贷款的更多细节。

“这基本上是一个快速启动的方式,”他说。

对于巴塔查里亚来说,达拉斯-沃斯堡的家暂时与他无缘。

他计划在北德克萨斯州待上几年。

他希望为女儿拥有一个后院,同时拥有一个大型独立空间可以在家办公。

他希望能与邻居交朋友。

“如果我能租到一处好房子,我并不需要买房,”他说。

“我连这个都没有找到。”