图片源于：https://www.houstonpress.com/news/houstonians-face-uphill-battle-in-fight-against-short-term-rentals-20044738
2024年4月，苏珊·萨贾迪在休斯顿市议会面前发声，要求对位于西休斯顿的一处短期出租房屋采取行动，许多居民表示该房屋给社区带来了只有麻烦和骚扰的问题。
西哈文庄园的这处住宅曾在Booking.com上被广告为一处可容纳10人的四卧室短期出租房，房源声称提供免费WiFi、游泳池和热水浴缸。
它距离湖木教会中央校园不到五英里，距离布里阿格罗夫小学也不远。
萨贾迪表示，自2021年末以来，问题一直存在，短期出租房的运营商最近还在该地区购买了更多房产。
“他们就要把这里变成波旁街和春假聚集地，”她预测。
她希望市长约翰·惠特迈尔和休斯顿市议会能够采取措施，将其扼制住。
反对者认为，短期出租房为人口贩卖者、毒贩和聚会者所青睐。
他们表示，临时入住者对垃圾飘荡在社区和车辆堵塞人行道和车道毫不在意。
他们对邻居们午夜2点醒来后闻到的烟雾和听到的尖叫声以及人们从屋顶跳入游泳池的声音不屑一顾。
坦格尔伍德的居民亚历克斯·扎诺夫表示，他和邻居们被告知要自己成立一个业主协会或雇佣私人保安，但这并不是一个立竿见影的解决办法。
他向市议会表示，由于聚会屋的氛围，他们的房屋价值快速下降。
“有时候这是个令人讨厌的滋扰，但在我们的情况下，这实际上是可疑或极其非法活动的伪装，”扎诺夫说。
“想要放弃的人，希望逃离、出售他们的房屋却做不到，因为他们必须如实披露困扰我们社区的问题。”
“我们的房产价值正在下跌。我们觉得自己像囚徒，不是邻居，也不是客人，而是侵入者。
我们迫切需要市政府介入，提供法律帮助。”
反对者还争辩称，短期出租房在当前的可负担住房危机期间，从市场上拿走了许多住房。
但是支持短期出租房的人则表示，这为来往商旅人士和游客提供了急需的服务，有助于当地经济。
那些在外地使用短期出租房的居民，如休斯顿市议员玛丽·南·哈夫曼，称其方便，尤其是当与孩子们一起旅行时。
看起来，问题在于短期出租房的用途，是当做一家酒吧或陪伴家庭成员的饭店。
拥有游泳池和热水浴缸的房屋更容易吸引最为喧闹的观众，德博拉·金特罗说，她居住在由西海米尔、阿拉巴马、蒙特罗斯和马尔贝里围成的“WAMM”区。
“人们看到按摩浴缸就会进入度假模式，”她说。
金特罗指出，住在她邻里的某个短期出租房“塞”了12个人在一栋有阁楼的两卧室房屋里。
房东不在现场，而对噪声投诉的电话或短信也没有及时回应。
“这已经失控了，”她说道。
“人们赚得盆满钵满，但他们不住在我们的社区。
他们根本不关心邻居受到的干扰，比如那些凌晨4点必须上班的护士。
他们不在意留下过满的垃圾桶，停车时也經常堵塞人行道，迫使使用轮椅和推着婴儿车的妈妈走在街道上。”
萨贾迪住在纪念大道，但在西哈文庄园拥有一处房产，她的哥哥及其家人也住在这里。
她表示，坦格尔伍德地区的问题不仅是麻烦，而是犯罪行为。
“你们在新闻上看到[那些人]拖着黄蟒蛇，看到[那些女孩]走出来的画面，就是我2岁的侄子骑三轮车的地方，”她在4月9日的市议会会议上告诉市议会。
“我已经受够了，我的家人也已经受够了。
必须有人被追究责任。
我们有规章制度。
我们有法律。
我们有限制。
我们有条例。
如果不加以执行，这些又有什么用？
我们并不是生活在无政府状态。
我已经厌倦了整夜无法入睡，担心我的2岁侄子会被流弹击中。”
市长惠特迈尔对萨贾迪表示，他完全理解她的愤慨。
“你不应该过这样的生活，”他说。
“给我们一点时间。
我们会着手处理这件事。”
他一年前曾这样透露。
截至2024年11月，休斯顿市内已有超过8500个短期出租房在运营。
大卫·施瓦特，前阿灵顿律师，成立了德克萨斯社区联盟，帮助德克萨斯州多个城市制定禁止短期出租在居民区运营的条例。
这些条例通常涉及区域划分，而休斯顿并没有这一工具。
某些条例，如阿灵顿的条例，已成功禁止问题短期出租房；但许多仍在诉讼中。
在休斯顿没有区域划分的共识下，居民必须通过邻里契约的方式来解决这个问题。
“如果你没有一个业主协会，那就没有修订限制公约的条款。
你可以和邻居达成协议，比如一份合同，彼此同意不进行少于30天的出租，并且不在短期出租平台上做广告，”施瓦特说道。
“你可以把这个文件提交到县房地产记录中。
如果你写得当，它会随房地产一同延续。
问题是，如果你旁边的邻居不想签字，你就无能为力。”
休斯顿行政和监管事务部在市议会质量生活委员会，主席朱利安·拉米雷斯的一次会议上，提出了一项草案条例。
该条例正在审查，并将在本月底提交给全体市议会投票。
草案的主要内容包括高额的注册费和一名必须在接到投诉通知后一小时内到达现场的24小时紧急联系人。
根据条例，短期出租物业所有者必须显示或以其他方式提供有关垃圾收集、允许的声音水平、适用的停车规则和安全设备及摄像头的信息。
一年内如果有两个或两个以上的罚单导致定罪，运营者的注册将被吊销。
如果短期出租运营商或任何居住者被判定犯有绑架、非法拘禁、走私、鲁莽射击、人口贩卖、卖淫、强迫卖淫、加重攻击、性攻击、加重性攻击、性虐待幼儿或残疾人、儿童性行为或表现、有害于儿童的就业或特别骚乱等罪行之一，注册将被吊销，仅需一次定罪。
经历过整夜狂欢、停车违规和骚扰的居民表示他们并不期望该条例能带来多大缓解。
市议员警告称，这可能无法解决每个人的问题。
卡尔米雷斯在12月9日的会议上提醒大家：“我鼓励每个人保持合理的期望。
这是一个有争议的问题，双方都有令人信服的利益和论点。
市议会通过的最终产品……将代表我们能达成的最佳妥协。
不会有任何人得到他们想要的一切。”
拉米雷斯上周在电话采访中表示，他认为该条例是一项良好的开端。
“执法是关键，”他说。
“你可以说这就是我们为什么陷入目前处境的原因。
我认为该条例将迈出一步。
如果没有足够的执法，那么很多人会感到失望。”
这位在职约14个月的市议会成员说，他认为需要更多的人手来执行该条例。
代表坦格尔伍德地区的哈夫曼市议员，最近表示，有关萨贾迪去年提到的房产的电话投诉减少了。
该房产目前以799,900美元的价格挂牌出售。
哈夫曼表示，她并不认为该条例是消除聚会屋问题的灵丹妙药。
“有些语言说明，你需要两次定罪才会被移除，这似乎在12个月内是非常不太可能发生的。”
“我爱短期出租房。
当我去度假时，我喜欢住在那种地方，尤其是和孩子们一起的时候。
不过我不知道真正的解决方案是什么。
希望这项条例能够消除一些问题，但那些规范的运营者，已经在按照规定行事。
这就是那些在TikTok和Craigslist等平台上做广告的流氓房源。
我不知道这是否真的能解决这个问题。”
休斯顿已经有一项1990年代通过的酒店条例，“禁止这类活动在居民区内进行，”房地产律师杰森·金斯堡表示。
他表示，这项条例的目的是将“短期旅馆”排除在邻里之外。
金斯堡表示，他认为短期出租房——通常出租一晚或一个周末——就是酒店。
“城市决定不试图执行[酒店条例]，”他说。
“休斯顿没有区域划分。因此，休斯顿多年来被迫制定了许多类似区域划分的法规，以阻止在居民邻里中的某些有问题的活动。”
拉米雷斯和哈夫曼赞扬了公众参与过程，表示他们听取了经历过噩梦的居民与那些合规运营短期出租房的经营者的意见，共同推动所需服务。
金斯堡表示，他认为自己是那些在谈判桌上的少数几个人之一。
“我知道Airbnb和Vrbo有一个非常大的座位，在那个座位上还有一个深垫的饮料架。”
金斯堡说，他创建了“休斯顿居民反对Airbnb”组织，原因是休斯顿德克萨斯队前球员买下了他邻居的五块地，意图将其改造成短期出租房。
“当我和邻居们与他对阵时，我们用尽了所有手段来减缓他的进度。
但最终，这个家伙住在河橡树，但他拥有这些临近我的空地。
他在某种程度上算是我的邻居，所以我不想公开把他作为出气筒。”
金斯堡解释说，他是自雇人士，有足够的时间组织休斯顿居民，并在市议会的公众评论环节中出现，提升对短期出租情况的认识。
“对于他来说，最糟糕的是，我是所有人当中最不契合的，”他说。
由于金斯堡所在的邻里尚未发生这样的情况，因此像德博拉·金特罗这样的其他蒙特罗斯邻居经历的噩梦场景在他身上并没有上演。
“我们就是自愿当夜班店员，”金斯堡表示。
“午夜2点，我们被整夜捣乱的声音惊醒，租客们从俱乐部和酒吧回来了，带着派对回家。
我们向Airbnb报告，甚至有租赁经营者的电话，但损害已经造成，失去的睡眠也无法找回来。
我们中的一些人明天还要上班。
我们不是为当夜班店员而工作。”
认为禁止短期出租房在社区开展业务必须通过契约来实现的说法并不完全正确，金斯堡说。
“除非你的契约明确禁止短期出租房……德克萨斯州最高法院是非常亲商的，当涉及经济问题时，认为你不能用你的限制来禁止这种活动。”
“休斯顿最热门的短期出租房社区——海茨区、蒙特罗斯——都是在契约作为一项概念之前建成的。这就是为什么这一类活动会通过契约来排除的唯一时间。”
金斯堡与金特罗提出了一些监管吵闹出租房的解决方案。
酒店有前台和现场保安，而这些负担则转移到邻居身上，当出现滋扰或怀疑犯罪行为时，需要我们拨打代码执法或警察的电话，金斯堡说。
“短期出租物业的妙处在于，你可以经营一家酒店，却不用支付所有费用。”
“想象一下经营一家酒吧、俱乐部或餐馆，但你不需要负担任何员工开支。
这是业主利用这一点获得劳动节省，而在这一过程中却没有任何的真正监管。
他们仅有的监督就是邻居。”
金斯堡希望有一项“有力度”的条例，要求运营商配备噪音监控服务，承担代码执行及公共安全成本。
他还希望市官员能够执行已颁布的条例。
金斯堡代表运营短期出租房的客户，金特罗则在她的财产上经营一个小型的床和早餐酒吧，二者都理解这一问题的两面。
“我们并不是狂热分子，”金斯堡说。
「我们有很多办法进行妥协。」
“顺便说一下，城市可能会通过一项条例，但我们后来的发现会认为，这项条例过于繁琐或不够有效。
当前在休斯顿，短期出租房的市场情况就如同‘狂野西部’，这种形势不可能持续下去。
城市至少在这一点上与我们达成了一致，因为他们正在积极推进这件事情。”
“必须有办法让聚会屋更加难以存活，而可以仍继续经营的业主可一如既往地招待宾客，”金特罗说。
来自佛罗里达州的增强社区联盟的富兰克林·科利与金斯堡合作，并表示休斯顿的拟定条例是遏制聚会屋的良好第一步。
“休斯顿正在朝着正确的方向迈进，关键在于将所谓的灰色经济…从阴影中带出，创造市场的透明度和问责制。”
“这些可怕的故事，我想说，它们是少数，但却是我们面临的最大问题。
直到你生活在其中，这一切都非常学术化，而与其相处则如同噩梦般令人绝望。”
平台主持人和短期出租房经营者可能会反对可能迫使房产被“下架”的监管，实施高额责任保险率和巨额注册费，科利补充道。
他们也倾向于宣称，他们拥有这些房子并缴纳税款，所以他们有权做自己想做的事。
休斯顿可以与第三方提供商合作，从顶级的100个共享住房平台抓取信息，以确保有关房源已在市政注册.
大多数短期出租房经营者都是公司，因此条例应要求为邻居、执法机构和编码执行提供现场紧急联系人。
“如果是由另一个有限责任公司所拥有的又一个有限责任公司控制的，它又有其他有限责任公司的投资，你说好运吧，想想任何的结果，”他说。
“对居住在现场的个体业主或经营者的不合规处罚，可以是每天100或500美元，这可能是有意义的。
但对一家拥有上千个房产的投资基金而言，可能并不意味着什么。
你必须以某种方式构建这些东西，使其能够带入有意义的透明度和问责制，以处理那些不良经营者。通过时间，您将使不良经营者的池子慢慢缩小。”
金斯堡表示，休斯顿的每位居民都应关心短期出租房所发生的事情。
“因为现在事情没有发生在你身上并不意味着将来不会发生在你身上，尤其是在海茨区和蒙特罗斯，这些地方吸引这些东西就像吸引跳蚤，”他说。
“如果有一个在你附近开设，就会压制你房屋的权益。
生活在一个没有人认真监督的准酒店、准夜总会的旁边，会为我们所有人创造脆弱性。”
