图片源于：https://www.latimes.com/california/story/2025-04-04/report-claims-the-mansion-tax-stifles-commercial-development-in-l-a
布伦特伍德的一座豪宅在‘措施ULA’生效前几天售出，从而避免了891,000美元的税单，这笔款项将用于住房和无家可归者服务。
根据不同人的看法，措施ULA被视为洛杉矶房地产市场的天赐之物或灾难。
一份来自加州大学洛杉矶分校（UCLA）区域政策研究中心的最新报告表明，后者的说法更具说服力。
该报告由迈克尔·曼维尔（Michael Manville）和莫特·史密斯（Mott Smith）撰写，标题为《措施ULA的意外后果》，显示出所谓的“豪宅税”导致销售放缓，尤其是在商业物业方面。
措施ULA于2022年通过，并于2023年4月生效，针对所有超过500万美元的洛杉矶房地产交易收取4%的税费，超过1,000万美元的交易收取5.5%的税费。
这项税收的收益用于资助可负担住房和无家可归者预防项目；在生效后的两年内，转移税已筹集超过6.32亿美元。
但该报告在周二发布，表明税收已使洛杉矶过去活跃的市场受到冷却，尽管在洛杉矶县其他未受该税影响的市场中，500万美元以上的销售仍保持稳定。
研究分析了过去五年中的338,000笔房地产交易，发现商业交易的降幅最为明显。
在ULA的影响下，洛杉矶邮政编码区内非单户住宅交易每月下降了7-15%，这一趋势在两年内累计达到30-50%的降幅。
史密斯表示，受影响最严重的不是豪华住宅，而是多户住宅、商业和工业物业——这些正是我们最需要支持住房生产和工作增长的类型。
该报告认为，商业物业的下降从两个方面损害了城市。
首先，商业物业通常以远高于单户住宅的价格出售，因此，即使是微小的销售下降也会导致税收收入的大幅下降。
此外，商业销售通常会导致新的多户住宅开发，而这正是城市在住房危机中急需的。
史密斯表示，销售下降导致每年2500万美元的物业税收入损失，并且这一损失在未来几年将不断扩大。
在十年内，这一收入损失可能会超过由税收带来的资金。
物业税与ULA转移税带来的收入不同。
物业税流入城市的一般预算，而ULA税专门用于可负担住房和无家可归者项目。
史密斯和曼维尔建议对该税进行改革，只针对未在20年内重新评估的物业，这样可以豁免多户开发商，同时仍然针对那些房产价值大幅上涨的富裕业主。
乔·唐林（Joe Donlin）是“团结起来为洛杉矶住房”（United to House L.A.）的主任，该组织是措施ULA的背后推手，他表示税收正达到其初衷。
“在实施两周年时，措施ULA已经生产出数百个可负担住房单位，保护了数万名租户，并创造了数千个建筑工作岗位，”唐林表示。
“初期收入的下降更多是由于开发商和房地产游说团体，希望在法庭或选票上推翻它，但未能成功。”
过去几年，该税经历了来自奢侈房地产界的多次法律挑战，他们试图宣告这一措施违宪。
此外，由于物业所有者在税收生效前几天纷纷出售房产或寻找漏洞以避免缴税，导致第一年税收乏力。
随着法律挑战的消退，收入和销售年年增加。
在2024财年，该税收筹集了约2.96亿美元，至2025财年已有3.2亿美元的筹集。
但这些数字仍远远低于最初每年900万美元的预测。
