图片源于：https://www.civilbeat.org/2025/05/developer-wants-use-hawaiian-home-lands-powers-skirt-zoning-rules/
一项土地交换的提议可能为本用于住房的土地商业开发铺平道路。
县委员会表示，这一提议将带来丰厚的收入。
在一场土地交换的版本中，一家开发商计划购买位于ʻEwa的前农业用地，赠与夏威夷土著住房部，然后再将其租回以建造商业中心。
这种方法将使Kalanianaʻole Development公司能够绕过县的分区规则，利用土著住房机构的特殊权力——这是美国国会专门授予的豁免，以增加对本土夏威夷人的住房。
尽管开发商过去曾向该机构捐赠土地用于住房，但这是首次涉及商业项目的情况。
夏威夷住房委员会的某些成员注意到，虽然他们授权该部门与开发商就这19英亩的土地进行谈判，但这种做法与最初的意图存在冲突。
委员Dennis Neves在两次投票期间表示：“这并未将人们安置在土地上。我认为这与法律的精神不符。”
主席Kali Watson在投票中选择弃权。 Kalanianaʻole Development的首席执行官Patti Tancayo曾在私营部门为Watson工作。 Tancayo本身也是等待住房租约的29,000人之一。
委员会在去年12月以5-3的投票结果批准该部门开始谈判。他们在下一个月以相同的5-3投票结果决定将一个较小的相邻地块纳入同一交易，同时决定成立一个临时委员会以监督谈判。
大多数支持该项目的委员会成员表示，他们期待该开发可能带来的收入。
该部门数十年来一直在满足其超过100年历史的联邦使命方面苦苦挣扎，该使命是为那些能够证明自己拥有超过50%夏威夷血统的人提供住房。
国家法院裁定，立法机关责任在于充分为该部门提供资金。 然而，除了三年前从立法机关流入的6亿美元外，保持稳定的州资金流入变得困难重重。
多年来，立法者对该部门的建房能力及其在获得资助后如何支出资金持怀疑态度。
因此，DHHL官员们转向商业开发——购物中心、大型零售商、酒店——以从未用于住房的土地中获取收入。
ʻEwa土地捐赠提案在委员会和社区领袖中引发了一些反对声音。
Kapolei的一个住宅社区领导人Homelani Schaedel表示，开发商可能会借机利用DHHL，以避开县级分区变更过程。
然而，部门官员对此担忧不大。
DHHL的首席土地代理Russell Kaupu表示：“我是否希望这为希望将财产赠予我们的开发商设定了先例，并最终使我们获得净资产？是的。”
Kaupu说，这种交易的最终目标是通过土地交易获利，这也将该ʻEwa地块纳入该部门在州内管理的超过20万英亩的土地之中。
Watson在接受采访时表示，该部门仍在制定开发协议和进行租赁谈判。
他承认，利用该部门的分区豁免可以为开发商节省时间和金钱，从而避免可能漫长的县分区变更过程。
但他预计该项目将给部门带来“可观的收入”部分。
前委员Mike Kahikina表示，他在2011年推动一项类似的土地捐赠交易，但该项目涉及建设新学校及为教师和家庭提供住房。
然而，由于一个合作伙伴对丰厚税收减免的要求，该项目最终夭折。
虽然他并不反对这种仅通过租回的方式捐赠土地的新想法，但他说，先前的土地捐赠更加直接地惠及需要住房的夏威夷人。他表示，他不“反对酒店等”，但DHHL并不拥有这些酒店。
对Kahikina而言，关键问题在于确定最终谁将从这项交易中获益：DHHL的受益人还是开发商。
“这是一个大问号，”他说。“谁在赚钱？”
土地上将会建设什么？
处于谈判中心的土地曾经是Kahua Ranch经营的屠宰场的所在地，该公司在1990年代还从DHHL租赁了大岛的牧场用地。在该业务的巅峰时期，牧场经理报告每天屠宰多达70头牛。
自从天主教会于2008年购得该地块后，这片地界大多处于闲置状态。
教会最初计划在迅速增长的ʻEwa地区建设新的设施来服务天主教社区，官员在2017年的一封信中表示。
记录显示，教会后来于2023年申请了可容纳200个多户住宅单元的污水连接。
目前尚不清楚这些计划的进展情况，教会的土地管理办公室拒绝评论。
Kalanianaʻole Development尚未拥有该物业，但Tancayo表示该公司与教会签订了购买合同。
她告诉Civil Beat，她成立Kalanianaʻole Development是为了帮助DHHL建设更多住房。
该开发公司是Tancayo与Nan Chul Shin之间的合作伙伴关系，Nan Chul Shin是夏威夷州最大的建筑承包商之一Nan Inc.的创始人。
该公司正在与部门合作在大岛的Kona进行新分区建设。
但Tancayo表示，他们正在寻求这一商业开发，以向DHHL展示“如何利用土地赚钱”。
“我试图创建一个模型，让其他开发商不仅仅是我自己也能做到这一点。”
她表示，售价尚未最终确定，她正在为该项目投入资金并进行初步研究。
该商业项目仍处于初步规划阶段；Tancayo说，她的公司尚未确定将建设的具体内容，或DHHL将从中获得多少收益。
该地块可能会建设一个小型购物中心和体育设施，她表示公司已经开始接触潜在租户。
理想情况下，商店将迎合该地区其他业务的需求。例如，宠物商店或兽医诊所可服务于刚在对面的夏威夷人道协会收养宠物的人群。
医疗办公室也是一个选项。
开发团队在今年与夏威夷住房委员会的会议中建议，夏威夷本土拥有的公司可能会获得折扣零售空间。
讨论的其他可能用途包括：加油站、超市或自我存储单位，以及休闲设施，如皮克球场、驾驶练习场或击球笼。
Kalanianaʻole Development将支付市场租金，租金由独立评估人员确定，商业开发的租户需要向该机构缴纳总收入的一部分。
租赁零售空间对DHHL而言并不新鲜。 根据最新可用数据，该机构的普通租赁在2023年产生了1800万美元的收入。
该机构的一些主要租户包括卡波雷的Ka Makana Ali‘i购物中心和希洛的Prince Kuhio Plaza。
社区会受益吗？
与两个购物中心一样，Kalanianaʻole Development的项目也需要向附近的居民社区提供一项利益计划，这可能包括资金、劳动力发展或基础设施改进。
这两个购物中心都建造于该部门已经拥有、不用于住房的土地上，并涉及主要的大陆零售商和开发商。
然而，它们对周边社区的效果各异。
建于1985年的Prince Kuhio Plaza从未创建过社区利益包，购物中心的经理在2023年告诉委员会。
去年，购物中心的母公司Brookfield Properties告诉委员会，在面临Watson和委员会的批评后，它将向附近一条县道的改善贡献15万美元。
2016年，佛罗里达州的DeBartolo建设了Ka Makana Aliʻi购物中心，要求该部门查明周边居民社区希望从开发者那里得到什么。
该公司为建设一个公园贡献了50万美元，并继续向由这些居民社区组成的非营利组织贡献其总收入的4%。
前DHHL主任William Aila表示，社区参与至关重要。
“这里的社区首先是有组织的；第二是愿意冒险。”Aila说道。
Tancayo表示，她希望在ʻEwa地点超越Ka Makana Aliʻi的利益包。
她表示，社区团体将获得更高比例的总利润，并计划设立一个基金会，为本土夏威夷人提供奖学金和实习项目。
Kalanianaʻole仍需通过正式程序来确定最终的利益包形状。 前主任Aila表示，该部门需要为两个社区服务：那些在等待住房的人，以及那些已经获得居住缔约的人。
前DHHL主席William Aila表示，项目需要平衡生成收入以资助建房的需求，同时考虑附近居民社区的需求和愿望。
Tancayo表示，她最近雇佣了一位房地产顾问来评估ʻEwa的前农田中，实际上可以建筑的面积。
根据夏威夷住房委员会授权的初步协议，Kalanianaʻole将承担任何环境研究的责任。
Tancayo表示，这些研究将在土地销售最终确定且赠予DHHL后进行。
她表示，最近与一位考古学家朋友一起走访了这19英亩的场地，以寻找任何明显的文化遗址或埋藏地点。
她没有看到任何，但表示发现具有文化敏感性地点可能会成为交易破裂的原因，因为她考虑到自身的文化敏感性及可能在社区内引发的反响。
“如果有任何可能引起争议的事情，我会离开的。”她说。
