位于布鲁克林克林山的475华盛顿大道一栋六层公寓楼当前正处于法律和财务的风暴中心。
包括天然酒商、艺术家、科技工作者及租金管控租户在内的居民们已对开发商路易斯·格雷科（Louis Greco）提起至少四起诉讼，指控其涉及欺诈、自我交易以及未能交付承诺的公寓。
格雷科所在的开发公司最近面临新不确定性，在上个月，银点资本（Silver Point Capital）因该物业3500万美元的贷款违约而进行了清算。
据Bisnow获得的文件及格雷科确认，这栋建筑正在纽约州总检察长的积极调查之中。
格雷科是第二开发服务公司（Second Development Services）的创始人，多年来在纽约市开展住宅和商业项目，但在其身后留下了诉讼、建筑违规和受伤买家的痕迹。
业内观察人士表示，他的履历在这个城市的房地产市场中并不罕见——从一个失败的项目转向另一个，同时规避责任。
据格雷科介绍，他已经开发了超过100个项目，而在过去五年，该公司已被买家、合作伙伴、承包商及邻居们起诉数十次。
在清算、破产和对他的判决中，格雷科在全市欠下了数千万美元的债务。
公共记录和对居民及投资者的采访揭示了一个模式：未付款的工人、未解决的违规行为和未兑现的承诺。
去年的时候，格雷科的妻子因其债务相关的个人担保被起诉而申请了破产。
“可惜，我丈夫最近的许多项目都失败了，”她在一份宣誓书中写道。
在被Bisnow询问有关该申诉的情况时，格雷科表示：“她是正确的。”
这一情况反映了纽约公寓购房者面临的更广泛挑战，当开发商忽视或对建筑违规进行争议时。
“这一切都回到船长身上，”法医工程公司Knott Laboratory的首席执行官斯坦利·斯托尔（Stanley Stoll）说。“你应该能够出售单位，避免破产。”
由于诉讼或与格雷科的商业关系，许多消息来源在Bisnow的采访中表示他们希望保持匿名。
SDS此前曾受到州检察官的调查。2019年，格雷科与检察长办公室达成了10万美元的和解，因其未能披露自己作为曼哈顿和布鲁克林11个不同公寓开发项目的主要赞助者的身份，这些项目总共涉及近600个单位。
然而，他的投资远不止于这些物业，而他违约的历史可追溯到十多年前。
他目前正在布鲁克林开发四个不同的物业，包括公寓和一所特许学校，而这些项目都卷入了诉讼中。格雷科拒绝接受采访，但在一封电子邮件中，他告诉Bisnow，所有项目都在不同的梳理阶段。
“在多年的多个周期中，当我遇到困难时，我总是将主要义务放在完成项目和让每个人都得到付款上，”他说。
“贷款人已停止资金支持”
格雷科偶然进入房地产行业。
1979年，他在戈瓦纳斯（Gowanus）作为兼职承包商工作，监管一个陷入困境的开发项目，同时完成他的土木工程学位。那时，他还在与癌症作斗争并接受治疗，他在一封电子邮件中说道。
这份工作使格雷科成为布鲁克林2000年代涌入开发商之中的早期参与者。
他参与了“公园大道一号”（1 Grand Army Plaza）和95号洛克维尔广场的沃斯酒店（Vos Hotel）的开发。他在曼哈顿还有多个项目，包括位于22邦德街（22 Bond St.）的一栋六户公寓，曾因其长达10英尺的昆虫雕塑而引起《纽约时报》的关注。
然而，即使在那些成功的项目中，格雷科也遭受了损失。
在一个案例中，他和妻子以及在“公园大道一号”的商业伙伴达成了一项和解，约定支付500万美元。但格雷科夫妇从未履行他们的承诺，其商业伙伴在法庭上追究他们。
去年，法官介入以追索这笔资金。
在一份披露中，格雷科承认其投资组合存在财务问题，告诉律师们，“我们的合同目前基本上处于搁置状态。”
“项目超预算，贷款人已经停止资金支持，”他说，并声称这些麻烦“始于新冠疫情”，根据法庭文件显示。
在文件中，他表示自2022、2023年和2018年以来，贷款人已经削减了对其项目的资金支持，这些早于大流行的事件。文件中提到，客户欠SDS的款项在75,000到100,000美元之间。
在给Bisnow的电子邮件中，格雷科表示，他无法就具体项目发表评论，但没有否认他遇到财务问题。
“确实存在过一些情况，当重启项目时，价格上涨。此外，当项目未按时推进时，利息不断累积，这些债务可能会削减或消除剩余的股权，”他写道。“ 贷款人可能要求额外的资本来进行资金支持。有时股权合作伙伴不会提供资金，这为情况增加了额外挑战。”
格雷科还表示，唯一未完成的疫情前项目是因为邻近的建筑物遭到了削弱，施工被迫中断，最终贷款方进行了清算。
疫情对建筑行业的影响使得一些投资者对他的情况给予同情，虽然他们的回报被延误了。
“当你开始遇到项目的财务问题时，银行停止资金投入是很常见的，利息开始增加，”一位格雷科的投资者对Bisnow表示。“走出这种陷阱很困难。”
不过，这并不是唯一问题，他表示。
“我认为这是管理不善和运气不佳，”这位投资者补充道。
“空地与半建成的建筑”
在格雷科所说的一个他积极参与建设的地点，多年来没有进行任何工作。
在布鲁克林南坡的156-160第17街前，从地面上散落着空烟盒和腐烂的木板。遗弃的钢筋丛生，暗淡的建筑部门许可证和违规通知被贴在遮挡视线的涂鸦墙上。
纽约市建筑局（DOB）于2023年9月对该项目发布了停工令，SDS计划在此建筑九层的特许学校。
该区的居民告诉Bisnow，他们无法回忆起在此见到工人是何时。
“一希望他们能做些事情，”一位邻居说道。“这条街很需要这个。”
2021年，SDS正在开挖该场地时，工人损坏了邻近建筑，导致根据去年提起的诉讼中，裂缝及扩大的裂纹出现在邻居的内外部，损害了热管并造成地下室内涝。
诉讼中称，造成的损失导致两租户撤离公寓。
“是邻居当时削弱了我们的结构，”格雷科在一封电子邮件中回应，补充说该场地有正在进行的事务。
这是SDS在布鲁克林散落的一系列未完成项目之一。
2014年，格雷科在科布尔希尔海滨的63号哥伦比亚街提交了一项11单位建筑的计划。经过七年的建设，约80%的项目才完成，根据法庭记录显示。
格雷科相信这个项目可以以2500万美元售出，但在2023年9月，该项目被评估为1110万美元。罗姆斯彭（Romspen）向SDS贷款1470万美元，并已申请清算。
但在清算拍卖的前夕，格雷科将该公寓项目置于破产保护之下。在破产文件中，他声称需要再350万美元才能完工，并指控高级贷款方在延误项目上“玩俄罗斯轮盘”。
之后，法院批准了一项重组计划，并且高级贷款方将出资完成项目，格雷科告诉Bisnow。 该项目目前仍在施工中。
但在63号哥伦比亚附近，并不只是发生这一战斗。过去五年中，已针对SDS提起至少三起诉讼，其中两起仍在进行中。根据2015、2021和2023年的法院文件，承包商称格雷科欠他们总计29万美元。
Bisnow发现，在过去五年中，其他六起诉讼已被承包商和员工提起，他们指控格雷科未能支付他们的工资。
其中包括232-40史密斯街（232-40 Smith St.），这是一座零售建筑，该公司曾在2018至2021年间遭到至少七起诉讼。
格雷科在2015年收购了这块空地。
在一些法律诉讼中，承包商寻求大约37.3万美元的赔偿。在其他案件中，原告则声称在施工过程中由于疏忽导致邻近财产受损。
格雷科自己也曾对其保险公司提起过诉讼，要求对工人造成的损害进行理赔。他告诉Bisnow，SDS正与DOB合作解决该工地的问题。
贷款人北山资本管理公司（North Hill Capital Management）于2020年诉讼SDS，声称开发商未能按时付款，项目完工期限已过。北山还加倍指控该施工公司采取不安全的做法，最终赢得了近3100万美元的判决并对该物业实施了清算。
截至10月，谷歌地图显示该空地仍然空置。
“购买者需谨慎”
在2021年，居民们开始在SDS的475华盛顿大道闭合60单位的公寓交易。不久之后，他们发现合同中承诺的一些条款缺失，且这栋已改建的前公寓楼遭遇结构缺陷，导致在2024年和2025年之间提起的三起诉讼。
该建筑已被列出72项违规行为，其中12项仍处于有效状态，根据DOB的信息。
在一封需求信中，一位买家声称栏杆安装颠倒，地板损坏，墙面有凹陷和刮痕，总修理费用接近27.3万美元，根据一项提交。
另一起诉讼详细描述了类似的20万美元修复清单。
在采访中，两个居民表示，该建筑缺乏有保障的安保，导致发生了入室盗窃。去年一份警方的投诉证实，建筑内发生过刑事入侵事件。
在去年提起的一起已经和解的诉讼中，475华盛顿的21名居民因施工缺陷起诉，指控管理层拒绝交出公寓委员会的控制权。
因此，居民们无法查看建筑的财务记录。
居民们引用了一起案例，其中一位前物业经理是赞助商的儿子，向其关联的公司投资了建筑的储备基金，根据诉讼及修订后的发售计划显示。在发现这一情况后，格雷科迫使该经理归还资金。
不参与与SDS的诉讼的律师迈克尔·贾吉安尼（Michael Jagiani）表示，公寓委员会缺乏透明度并非罕见，尤其是在施工后不久。
当单位开始出售时，委员会可能由对开发商持赞成态度的人填充。
由于仍然受开发商影响，该委员会可能选择“补丁式修复”，处理结构问题，”他说。
“随着时间的推移，开发商的代表不再在董事会中，但他们仍然面临这些问题，无法起诉任何人。”
在475华盛顿的居民中，许多人感到受伤，已被迫在清算中陷入困境。
“我们在购买合同中充分研究，并由我们自己的律师进行咨询，”一位首次购房者告诉Bisnow。“我们明白，纽约市的房地产行业就是一场血腥的竞争，但这超出了我们的预期。”
在其他建筑中，居民们也同样齐心协力对抗SDS。
2016年，位于特里贝卡的78-80伦纳德街的物业管理委员会指控格雷科欺诈性地出售了存在安全隐患的公寓，指控中提及的违规行为包括锅炉、电梯和喷淋系统的缺陷。
公寓委员会对建筑单位提出留置权以追索损失。然而，该建筑已进入破产，避免了清算。
格雷科表示，该建筑是一个转型项目，存在购买者自我承担的条款。该诉讼后来已得到和解，他表示自己不再参与该项目。
Bisnow分析的诉讼目前正处于不同阶段，其中一些已和解或以其他方式解决。
贾吉安尼普遍认为，开发商可能会在明知存在缺陷的情况下推进项目。但他们可能会受到有限责任公司和法律时效的保护，限制居民追索任何损失。
“他们明白自己在做什么，”贾吉安尼说，广泛而言。“他们通常会在居民之前看到这些问题。”
但受伤的买家可能不是格雷科面临的唯一问题。
据消息来源和一封Bisnow看到的电子邮件显示，检察长办公室已对该开发者展开新的调查，调查原因尚不清楚。
格雷科确认正在接受检察长办公室的调查，但没有进一步评论。检察长办公室未对Bisnow的评论请求做出回应。
在她的破产申请中，琳达·格雷科称其资产近2600万美元，负债达3500万美元。
除了投资者和公寓委员会，她的债权人还包括美国国税局和纽约州财政部，索赔金额为320万美元，以及美国运通与美国运通维萨购物未付款至少24.8万美元。
“破产程序正在进行中，对我的生意影响不大，”路易斯·格雷科在一封电子邮件中表示。
此外，国税局已对他的房产提起39,000美元的税收留置权。格雷科表示，此问题“正在处理中”。
外部专家表示，这种缓慢的自由落体并不令人惊讶。
“这个过程需要时间才能了解存在的缺陷或不对劲的地方。而且当有多个项目需要说‘哦，这不仅仅是一次性的’时，就需要更长的时间。”斯托尔表示。“大家最终会形成对真正情况的整体认知。”
图片源于：https://www.bisnow.com/new-york/news/construction-development/louis-greco-second-development-services-bankruptcy-foreclosure-129647
