休斯顿的办公室业主发现，成为次优选择并不是一件坏事。
随着新建筑的持续稀缺，尽管休斯顿的办公室空置率在全国范围内名列前茅，但对优质建筑的需求却有所增长。
高端写字楼的几乎满租，让租金上涨，减少了租金优惠的空间。
这迫使一些租户不得不考虑次优方案：较旧但位置优越的A级类和部分B级类建筑。
休斯顿的办公室经纪人表示，良好的租金和入住率开始向市场下层渗透，这意味着市场正在复苏，同时也使得曾在危机中苦苦挣扎的业主重新焕发生机。
“这是一个有趣的趋势，”哈特曼地产公司首席运营官玛格丽特·哈特曼说道。该公司大约八年前收购了休斯顿能源走廊的七栋B级建筑。
在对这些建筑进行修缮、提供小面积的现成办公空间后，他们成功将这些建筑的入住率提高了27%。
“随着通货膨胀加剧，利率保持高位，我们能够提高租金，”哈特曼表示。
最新的数据解释了为什么次优办公室正在再次受到关注。在第一季度，休斯顿的整体空置率为26.3%，而2015年或之后建造的A级建筑空置率为11.7%。
休斯顿的整体询价租金为每平方英尺31.25美元，但A级建筑的询价租金为每平方英尺36.14美元，使得许多租户望而却步。
“大家都已经被警告这一趋势的存在，A级产品的租金压力愈发明显，”JLL的执行副总裁兼租户代表经纪人安雅·马尔穆斯卡克补充道。
她还提到，在A级建筑中，2015年之前与之后的建筑之间存在着18.4%的空置率差异。
导致优质建筑入住率回升的趋势严重影响了休斯顿的B级办公库存，在过去十年中，B级建筑经历了市场87%的空置损失。
不过，随着租赁活动的趋稳，休斯顿在过去一年内B级办公楼的租赁活动增长了7%。
这一数据在全国范围内排名第四，表明市场状况正在改善。
“看到这些积极变化是令人鼓舞的，因为在过去十年里，休斯顿经历了十分艰难的时期，”艾维森杨的德克萨斯州和丹佛地区洞察团队负责人阿里尔·格雷罗表示。
曾经吸引租户的令人震惊的租金优惠和租赁补偿已经成为过去。
特拉斯维斯特的高级副总裁兼办公室租赁经纪人凯蒂·格拉格指出，休斯顿的办公市场经历了2014年的油价崩溃，随后是疫情的双重打击。
“在许多情况下，业主曾经变得相当绝望，”格拉格回忆说。
“曾经有两年免租以及前所未有的租赁补偿，年补偿金额超过每平方英尺10美元。”
她解释说，许多これ旅游和专业人士，为了寻求空间，向租户提供的信息，在目前氛围下是过度的。
“音乐迟早会停止。……随着所有权市场和供需关系不再支撑这些交易，我们终于看到租赁补偿的下调。”
这种新趋势要求经纪人与寻址空间的租户之间进行更多的教育和沟通。
尽管休斯顿市场仍有约5000万平方英尺的空置办公室，但其中很少有属于最受欢迎的办公大楼。
“我在近日代表业主进行了一次巡展，租户甚至评论道，他对选择如此有限感到惊讶。”
哈特曼地产等业主正在加大努力，以吸引那些不仅负担得起高端办公空间，而且仍希望选择位置好、管理良好的建筑的租户。
“我们的地理位置让我们受益良多，”她表示。
随着建筑逐渐趋于稳定，哈特曼地产也能够将租金提高每平方英尺1至2美元，并且在这个价格下仍然能够顺利出租。
B级写字楼通常吸引规模较小的公司，租赁面积较小。
格雷罗表示，A级建筑的平均租赁面积在9000平方英尺到11000平方英尺之间，而B级租赁的平均面积则约为2300平方英尺。
哈特曼还抓住了这一趋势。
“我们不再专注于吸引大企业，而是投入资金拆分空间，提供提前准备好的1500到3000平方英尺的租赁空间，”哈特曼说道。
“我们发现这些空间租赁得非常快。”
休斯顿市场过去一年见证了多起大型B级租赁，推动了B级建筑的租赁活动。
这些租赁包括：弗雷泽在苏格兰土地租赁150,000平方英尺，Ezee Fiber在休斯顿西南部租赁94,000平方英尺，蓝十字蓝盾在同样位于休斯顿西南部的办公室租赁135,000平方英尺。
不过，复苏仍需时间。
根据艾维森杨的报告，B级写字楼的需求仍比疫情前低24%。
此外，B级建筑在第一季度的平均空置率为27.7%，高于休斯顿整体平均的26.3%。
但高端建筑的相对紧张状态将促使更多租户考虑B级物业，格雷罗表示，尽管重大恢复还需时间，休斯顿可能在这一过程中抢得先机。
“由于我们在其他市场之前就经历了下行周期，我认为这使休斯顿在未来的入住率增长方面处于有利地位。”她表示。
“不会再像以往那样剧烈，但任何变化都值得期待。”
图片源于：https://www.bisnow.com/houston/news/office/houstons-tight-trophy-office-market-may-finally-bring-about-class-bs-big-return-129759
