帕特·马龙（Pat Malone）与丈夫在2010年代初搬到阿尔瓦达，原本是为了寻求比加州更负担得起的退休生活。
“或者我们以为是这样，”她干笑着说。
这对空巢老人最初是租房，后来又买了一套独立式住宅。当楼梯对她的丈夫来说变得越来越艰难时，他们花了很长时间才找到所需的房屋。
在科罗拉多州，单层公寓—没有楼梯也不需要维护花园的房子—简直就是一头独角兽。
“我们在找房产的时候根本找不到这样的房子，”76岁的马龙说。“我们确实没有选择只能买一栋房子。”
像马龙这样的老年人是科罗拉多州增长最快的群体。如今，六分之一的科罗拉多人超过65岁；到2050年，人口统计学家预计五分之一的人群将达到这一年龄。
然而，即便老年人比年轻一代更有可能拥有住房，他们也面临着不舒服的现实：科罗拉多州绝大多数住宅并不是为他们的需求而设计的。
随着科罗拉多州老龄化，老年人的需求与住房负担危机产生了冲突，使那些生长在社交媒体下的人，与那些记得第二次世界大战的人在稀缺的房屋供应上直接竞争。
“让四个甚至五个不同代际的人都在当前的房地产市场上竞争，实在是难以置信，”福特·柯林斯的房地产经纪人克里斯·哈迪（Chris Hardy）说道。“人们活得更长，健康活得更久。这种延长也给可供获取的住房增加了压力。”
专家们表示，老年人并没有造成住房紧张局面。如今的负担能力危机可以归因于诸多因素，包括大萧条后的房屋建设稀缺、日益上升的建筑成本以及使得大量住房单位难以建设的地方性分区政策。
然而，老年人在很多方面正日益成为住房危机的中心。房地产专家指出，老年人更长时间地呆在自己的房子里，将曾经五到七年的周期拉长到十年以上的时间。
二手房的减少限制了年轻一代在购房市场上立足的机会，或者在家庭成立后升级到更大的房子。
与此同时，那些希望搬家的老年人发现自己面临激烈的竞争，尤其是与年轻买家之间的竞争—如果他们真的能负担得起任何东西的话。
“这是一块小众市场，”哈迪说。“但是这是一个足够大的小众市场，以至于对库存产生了级联效应。”
房地产经纪人表示，高价使得老年人很难在想要的时候进行缩小住房。而大多数希望留在原地的老年人也面临着自己的财务挑战，因为老化的管道失效—同时膝盖和髋关节也面临问题，导致昂贵的房屋翻修。
随着老年人年龄的增长，跌倒风险增加，爬上二楼卧室的健康益处变成了危险。但并不是所有老年人都有数千美元用来安装电梯—更不用说还要考虑房屋维护需求、药物费用以及不断上涨的财产税和保险费。
有时候，仅仅是通往前门的一步，就能把一栋本该无障碍的单层牧场式住宅变成行动上的噩梦。
“我们建造了许多不适合老年人的住房。”AARP家庭、住宅和社区副总裁罗德尼·哈雷尔（Rodney Harrell）表示。
大多数老年人希望在家中安享晚年。
根据AARP的一项调查，马龙的情况有些不同，三分之四的老年人希望留在他们当前的家中——而且他们大多数确实如此。根据科罗拉多州人口统计学家的数据，老年人在往年中留在原居住地的可能性大于其他年龄段。
专家们表示，这通常是好事。老年人在家中安享晚年时往往会更加快乐——但前提是他们有稳固的社区联系，使他们在退休后保持社交。如果老年人独自生活，从不走出家门，带有内置活动和社交机会的老年生活设施可能是更好的选择。
“许多研究表明，选择在家中安享晚年对人们的幸福感更有利。”丹佛大学社会工作助理教授珍妮弗·格林菲尔德（Jennifer Greenfield）表示。“但她补充道，这完全取决于孤立感，而不是你在哪里。”
尽管如此，即便在最经济的选择中，选择居家养老通常也伴随着权衡和隐性成本。
“存在一些问题，比如跌倒风险。”格林菲尔德说。“他们的平衡感可能不如从前，除非他们有足够的财富可以挖掘，否则进行必要的房屋改造是非常昂贵的。”
哈佛大学住房研究中心发现，只有一半的老年人生活在单层住宅中，并且有无台阶入口的住宅。全国范围内，只有4%的住房同时具备这两个特征和宽阔的走廊及门口以满足无障碍要求。
正如其他任何一代一样，哈佛研究还发现，创纪录数量的老年家庭——37%的所有老年人——在住房成本上花费超过其收入的30%。
对于那些在租房或仍然有按揭的老年人来说，负担尤为沉重。但是，绝大多数年收入低于25000美元的老年人，即使完全拥有自己的住房，也会在住房上支出超过可负担范围内的金额。
“拥有自己住房的老年人，他们的社会保障预算有限，但要足够维持生计，必须能够支付食品、保险等费用——但如今我们的财产税飙升，房屋保险也在飞速上升。”格林菲尔德表示。“税单的增加有时候高达几百美元，而他们的社会保障生活费增幅并没有相应匹配。”
随着财产税上涨，科罗拉多州专为老年人设立的标志性财产税救助项目——同业豁免（homestead exemption）——其价值已降至不到原先的一半。当选民于2000年将此条款写入宪法时，房产中位数价格为166600美元——这项豁免并没有考虑通货膨胀。
一些老年人正做出不可能的选择以勉强维持生计。
“我们经常发现，有些人在自己的家里简直是在露营。”兄弟重建（Brothers Redevelopment）的一位老年人改造项目负责人杰森·麦考洛（Jason McCollough）说。“我们有一些人甚至没有任何活水，但仍在居住那里。他们在思考，我是把药物买了依赖食品补助（SNAP），还是进行修理，或者干脆免责声明就不修了。”
兄弟重建是位于丹佛的一个非营利住房提供组织，主要为低收入老年人提供服务，进行房屋修缮和改造，比如安装扶手和无障碍淋浴，且不收取任何费用。然而，该组织的年预算为300万美元，而需要的援助远远超过了这一数字。在某些城市，麦考洛表示，老年人可能需要等待长达一年的时间才能完成工作。
格林菲尔德担心，如果国会中的共和党和特朗普总统进行的医疗补助削减计划付诸实施，居家养老面临的挑战只会加剧。老年人和残疾人占科罗拉多州对这一低收入医疗保健计划支出的50%。一些最大开支包括为养老院或老年人住宅提供的长期护理。
“如果联邦医疗补助削减得以实现，养老院的支付将减少，尤其在农村和山区，养老院将会关闭。在家庭护理费用方面付款也会减少或消失，而家庭将越来越被迫去照顾父母——即使他们有自己的工作和孩子在身边。”
“我们很可能看到居家养老的显著趋势，但却是在需要照顾的情况下在家中安享晚年。”她说。“这是我目前最大的担忧。”
减少住房的计算
对于许多老年人来说，大房子的麻烦远超过他们对长期家庭住宅的情感依恋。
“这是我们一直在坚持的东西，当我们看到可能的事情时，它的价值就 evaporated了，而是搬进无忧无虑的生活中，没有草坪修剪、没有洒水管问题，没有与评估人员争执重新评估我每两年一次的房子，”77岁的吉姆·史密斯（Jim Smith）说，他来自金城。“丽塔不得不不断杂草。”
史密斯是一名经纪人，撰写关于房地产的通讯和报纸专栏。他表示，他常常建议老年人追随他和妻子的脚步。三年前，他们卖掉了自己的住房，现在租住在一间公寓里。
“我们从中获得了一百万。”史密斯说。“我们把一半的钱放入年金，另一半交给理财师投资。投资每年增长的速度超过我们在公寓中支付的租金。”
“我们现在对未来有了非常清晰的蓝图，”他说。“我们有充足的钱来维持余生，实际上，依然还有预算去奢侈，比如去世界巡游。”
但是，缩小住房的计算并不是对所有人来说都合适——特别是那些希望购买房地产的人。
“挑战在于，即使他们的财产完全拥有，这给予他们一定的杠杆，而由于价格上涨——即使如此的股本，对于他们来说，不足以进入更小、更便宜的住房，”哈迪解释道，他拥有专门针对老年住房需求的认证。
哈佛研究发现，65岁及以上的老年人居住动机是人们搬家的首要原因。许多人希望住在更便宜的地方，许多人想要一处更新房子——而很多老年人认为他们可以兼得。
在科罗拉多州，这往往是行不通的。
布鲁姆菲尔德的房地产经纪人凯莉·莫耶（Kelly Moye）表示，她经常有老年客户认为他们可以用三四个卧室的房子换取附近更小的房子。但实际上，找到一处更小且更便宜的、他们真正喜欢的房子几乎是“不可能的。”
“他们希望寻找新鲜、干净、小巧的地方，但他们没有意识到，这并不比他们1990年买的房子便宜多少。”莫耶表示。
即使老年人能够使财务运作，搬家时也面临着如何处理一生所积累的物品的问题。
如此高的需求使得专业整理公司的产业蓬勃发展，来帮助老年人整理物品、决定保留、出售或捐赠、丢弃的物品。莫耶的房地产公司Compass甚至提供了自己的搬家产品。
“在所有与搬家相关的事情中，新房子的价格是一个，地理位置是另一个，而如何处理地下室的东西，如何处理我们积累的所有物品——这些都足以让他们停滞不前，我完全理解。”莫耶说。
更多的选择需要
对于一些房地产行业人士来说，更多的开发商此前没有意识到这一点实在令人费解。
“我已经卖了22年的房地产，你只要看看美国的人口年龄分布图，就可以看出老年人群体的存在，”哈迪说。“我曾经在向建造镇屋的开发商呼吁—把卧室建在一楼。”
即使有一楼卧室，多层联排别墅也并不是理想选择。但另一种选择——单层住宅的建设成本却很难负担得起，莫耶说。
在一个复杂的开发项目中，单层的住宅只能建在建筑的两端，因为它们需要更多土地，”莫耶说。“大多数开发商只会在整个项目中建造少量的牧场式单层单位，因为他们没有足够的土地可以这样做。”
一些开发商则通过向更远的地方拓展，例如弗雷德里克（Frederick）、米德（Mead）和火石（Firestone），来尽量满足这一需求。
“那里的土地更便宜，他们实际上能够以相对可承受的价格建造小型的单层庭院房屋。但如果他们无法获得低价土地，就像在丹佛的普拉特公园（Platt Park）那样——不可能——他们根本无法进行可行的造房。”
但专家们表示，尽管更容易获得无障碍住房是重要的——老年人最想要的无非是和其他人一样：更多的选择。
AARP的住房议程听起来与州长贾雷德·波利斯（Jared Polis）和州立法机构增加面向在职群体的住房计划相类似。该组织支持分区改革，以允许更多被称为“缺失中间住房”的单元——公寓、排屋等，可比单户住宅建造得更经济。AARP还表示，房主应被允许在后院建造附属居住单元，通常被称为外婆公寓。
近年来，科罗拉多州的新法律旨在鼓励上述所有举措。它们通过推动密度、合法化附属住房单元（ADU）以及试图通过降低开发商的保险成本来恢复该州停滞的公寓市场。
“我并不期望所有单位都能做到普遍设计（适合无障碍需求）。”哈雷尔表示。“但我们有更多的选择时，就更容易了。”
当马龙的丈夫健康状况恶化时，他们卖掉了三卧三层的房子，搬进了租住的地方，等待找到更好的选择。在她搬进当前的家之前，菲尔去世了——这是一处有两间卧室和一个书房的单层住房。
“这正是我们需要的，适合他的情况，”她说。“当我再也没有精力的时候，它也同样适合我。”
这并不完美。在西阿尔瓦达，开车十五分钟到达任何地方，对她来说比她习惯的要远。由于她在拥有房屋的七年后才搬家，未能满足科罗拉多州的老年人财产税减免资格，所以她的税费比可能开销要高。
然而，她认为自己能够找到这样的房子依然是幸运的。她密切关注自己所在楼盘的房源情况，而像她这样的低层单位，通常不会出现二手交易。
“他们的价值在不断升高，因为这种房源很稀少。”她说。“我认为有一些老年人在翘首以盼能够获得这些。”
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