在纽约市市长竞选中，住房政策已成为主要议题。近90%的选民表示这非常重要，而88%的选民呼吁增加可负担住房。谁能责怪他们呢？ 纽约市现已成为世界第二昂贵的居住地。
作为一名民主党人，我认为住房供应并不是左翼或右翼的问题，而是一个简单的数学问题。
我们当前的住房需求缺口高达540,000套。稀缺性抬高了房价，因此供需法则告诉我们必须要建设更多住房以弥补这个缺口。大多数民主党人和共和党人在这一点上达成共识。
然而，Zohran Mamdani未能理解这一点。在整个竞选过程中，这位33岁的市长候选人坚称，纽约人“不能等待私营部门来解决这一危机”。但私营开发商所建造的市场住房正是如今大多数纽约人能够有栖身之所的原因。
尽管目前只有48%的租赁单位未受到限制，但几乎所有这些单位最初都属于市场租赁，之后才受到限租政策的监管。开发商愿意在经济条件适合时进行建设。这不是意识形态，而是现实。
值得一提的是，Mamdani在6月10日的一次采访中表示他已经“改变了思维”，可能是因为他遭受了早期立场的反弹。然而，损害已经造成。
在几个月里，其他候选人提出了整体住房目标（有候选人计划在十年内建设100万套新房），而Mamdani唯一的具体数字是“利用我们的公共资金，将城市的永久可负担、工会建设、租金稳定住房的生产能力提升三倍”。
他认为私营建筑商已失败，却没有考虑到城市在创造障碍方面所扮演的角色。财产税政策、区域划分、土地使用规则和环境审查要求都在抑制新建设。首先的优先事项应该是去除那些障碍，而不是固守这些障碍。
根据2024年的数据显示，新的住房建设最佳大型城市是德克萨斯州的奥斯丁。这并不是因为公共部门的发展，而是当地官员削减了规章制度，快速审批许可证，并放松了区域划分。这其中自有其深刻道理。
Mamdani还支持一项灾难性且很可能违法的全面租金冻结。这不仅会抑制新的建设，还会导致现有单位的恶化。
一项调查显示，包括进步派经济学家在内的81%的经济学家反对租金管制，因为这会抑制开发并导致租户的居住条件恶化。无家可归者和生活条件差的现象也因此增加。
然而，Mamdani却在继续推进这一政策。这让他与一些盟友无异，后者希望禁止房东使用算法定价软件来帮助确定租金，就像公寓的凯利蓝皮书。这实际上是一种变相的租金管制，可能会加剧住房短缺。
即便是民主党领导人也看到了这种危险。科罗拉多州民主党州长贾里德·波利斯便否决了一项类似的措施，警告称这会降低供应并恶化可负担性。
纽约市的租金指导委员会目前允许根据权衡房东的维护成本与租户的生活成本的计算，为租金稳定公寓提供涨幅。
长期居住在纽约的人们还记得过度租金管制的噩梦。经济学家詹姆斯·M·巴尔曾解释，“失落的岁月”——从1977年到1991年，累计住房建设负增长，部分原因正是因为房东在租金上涨方面的严重限制。该时期，纽约市的拆迁公寓数量超过了新建公寓。
Mamdani的租金冻结政策会让这个时代回归。
Mamdani还计划向阿尔巴尼请愿，希望将租金稳定扩大到所有新建房屋。如果没有大规模的税收激励，而州立法者也不太可能给予这样的支持，这将导致私营部门的建设减少，并给仍住在市场租赁单位的租户增加更大负担。
最糟糕的是，Mamdani计划通过承担700亿美元的新债务来为此融资。这将大大增加城市税收中用于支付利息的比例。
同时，这将超过州设定的债务上限，城市距离这个上限还有280亿美元。Mamdani必须请求阿尔巴尼来提高这个上限。如果立法者还记得1975年的财政危机，当时州政府接管了该市的预算，他们定会说不。
纽约人值得拥有以现实为基础的大胆住房计划，而非单靠意识形态。虽然Mamdani现在表示他看到了私营部门的价值，但在最后一刻的转变并不能抹去几个月来的有害言论。我们需要的是专注于建设更多住房的领导者，而不是仅仅追求头条新闻。
图片源于：nydailynews
