在一个动荡的夏天，贝瑟妮和亚历克斯收到通知，位于阿达摩斯摩根区的帕克东公寓正在挂牌出售，这栋他们已经住了五年的大楼。
“起初我们对此并没有太在意。”贝瑟妮，这位大学教授，在最近的一次采访中说。考虑到保护他们隐私，他们请求《城市报》仅使用他们的名字。
然而，几个月后，居民们不仅开始关注此事，而且正全力参与一个希望能够改善他们社区并让他们继续居住的过程。
他们对未来新房东的价格上涨的担忧，逐渐转变为对房屋所有权的积极重新构想。
《租户购房法案》（TOPA），是华盛顿特区议会于1980年设立的，旨在保护脆弱社区，尤其是低收入和工薪阶层居民，免于被驱逐，并保持可负担住房的存在。符合条件的居民还可以获得市政府的财务支持，以帮助购买他们的租赁住房。
帕克东的居民大多是中产阶级的专业人士，包括教师、安全警卫、服务行业人员以及联邦和非营利组织的员工，他们对是否符合收入资格以获得补助感到不确定。比如，华盛顿特区的住房保护基金，这是TOPA项目的一个关键融资工具，要求至少50%的单位对年收入不超过中位家庭收入80%的家庭保持可负担性。
尽管如此，大约一半的居民仍然非常积极地尝试行使他们的权利。
在2024年8月，30多名帕克东的居民参加了由华盛顿特区租户倡导办公室举办的虚拟培训会议，这是一次关于TOPA的速成课程，使大部分居民意识到，组织工作将完全落在他们的肩上。
“无论我们想采取什么方式——无论是选择合作社、共管房产还是谈判解决方案——我们都需要建立一个租户协会。”另一个帕克东居民玛丽·莱恩表示。“而且我们需要拥有在这里生活超过90天的居民的50%的同意。”
到了8月底，即将进入45天的TOPA期限，超过一半的单位签署了协议，建立了租户协会。经过几轮上门拜访和在门下投递传单，居民们找到了答案。
“我想我们有点惊讶，绝大多数人投票支持合作社。”莱恩说。
设置合作社的挑战通常，租户选择将其TOPA权利转让给购买建筑的开发商。然后，双方共同制定前进的计划，包括对该物业的翻新。
但帕克东居民决定追求一个有限权益合作社，而这一过程带来了几方面的困难。在这种类型的可负担住房合作社中，租户协会拥有物业，每个家庭拥有大楼的一份股份，并支付每月的单位费用；股份的转售价格受到限制，以保持可负担性。他们联系的近30个倡导团体和开发顾问大多数要么无视他们，要么拒绝他们；有些人表示该项目将太困难；还有一些人表示居民的收入水平不足。
当居民寻求法律援助时，情形也类似。一些律师表示，只有在租户有意与买家谈判解决方案的情况下，他们才愿意接手项目。
在华盛顿特区，建立有限权益合作社的挑战并不新鲜。华盛顿特区议会于2018年成立了有限权益合作社工作组，以了解如何更好地支持它们，住房与社区发展部也资助了由非营利住房和经济发展联盟（现已更名为联盟）准备的研究。
该工作组的建议于2019年发布，而CNHED的研究于2020年发布。然而，众所周知，两者的建议都未被采纳。华盛顿特区第一区的议员布里安娜·纳德表示。
“合作社一直是实现的最具挑战性的结果。”纳德说，指出在TOPA过程中使租户和其他第三方保持团结是具有挑战性的。“‘有限权益’这个词会让人感到厌恶。”
即使合资格成为一个可负担住房项目，也并不一定能减轻复杂性。华盛顿特区去年也达到了用于低收入住房税收抵免（LIHTC）资金的借款上限，这些资金是华盛顿特区大多数可负担住房项目使用的。
据MFX Ventures的联合创始人约瑟夫·戴维森表示，贷款机构对他们资助的项目变得更加挑剔。那造成了人们对华盛顿特区未来的可负担住房的“悲观情绪”。
即使环境更好，戴维森表示，LIHTC也不资助住房所有权，无论家庭收入如何。所有这些都加剧了“早期找到合作伙伴和顾问”的挣扎；人们有一种感觉，即在华盛顿特区，可负担住房是极其困难的，而合作社更是如此。
新复杂性帕克东的租户担心，市长穆里尔·鲍泽的立法计划可能会显著限制TOPA适用的建筑，进而威胁到他们的努力。尽管在一些市议员中对此法案的豁免条款仍存在一些混淆，鲍泽于2月12日提出的《重新平衡邻里，租户和房东期待法案》可能会通过排除市场价格建筑来限制租户的权利。帕克东的租户不确定该法案的豁免是否会适用于他们的建筑，即使他们已经开始了这个过程。
市长办公室的发言人丹尼尔·格里克表示，该法案可能不会影响帕克东居民的TOPA权利。
“基本思路是，我们希望稳定新建筑的住房市场，以便人们感到有动力投资城市的新住房。”格里克说。“但是，我们不希望伤害居民利用TOPA进行保护的能力，针对那些希望保护现有可负担住房的低收入和中等收入居民。而这一情况在这里就是。”
租户协会主席亚历克斯强调，法案“在开发商的推动下，试图在居民之间制造裂痕。”他表示，落入最低区域中位收入类别的居民同样需要得到支持。
“城市……应该扩大对这些居民的支持能力，而不是减少机会。”亚历克斯补充道。
4月10日，纳德提交了一项竞争法案，旨在对不良行为实施制裁，为租户提供有关其权利的更多信息，并解决让投资者感到沮丧的交易时间表。与鲍泽提出的长达25年的豁免期相比，纳德的法案建议三年的豁免期。她认为，经济的变化对TOPA构成了许多威胁。
“TOPA从来都不应该仅仅是关于可负担住房。”纳德说。“它一直是租户与买方对话的权利，而消除市场价住房享有的这一权利将对整个项目造成毁灭性影响。”
目前，居民们正在等待美国住房和城市发展部的建筑评估结果，这些评估是该机构提供财务帮助的先决条件。
戴维森强调，TOPA为居民争取到了必要的时间，以便将所有环节理顺。“如果没有TOPA，这一切将更加困难。”
帕克东需要在今年9月之前将所有融资来源准备就绪，戴维森估计项目将在明年夏天完成。随着帕克东居民的组织工作接近一周年，他们仍然充满希望。
“我一直预计在这个过程中会发生一些事情，使我们停下——数字不对等，我们的社区无法就选择达成一致。但这一切从未发生。”亚历克斯说。“现在我非常有信心，我们可以完成这个项目。”
这篇文章已更新，包含来自市长办公室的评论。
图片源于：washingtoncitypaper
