自2017年以来,吉奥达尼通过在Airbnb和Vrbo等平台出租她的小房子,已经能够增加收入,帮助女儿上大学,并支付不断上涨的房产税。
然而,吉奥达尼当时面临的立法障碍并不是短期租赁业主操作中遇到的唯一问题。亚特兰大的立法者多年来一直试图设定行业监管,这也是为了遏制不受控制的聚会房屋和单户住宅区的租赁转变。
关于法规的辩论因城市对短期租赁的依赖而愈加激烈,这些租赁是其旅游业的重要支柱。随着2026年世界杯的临近,预计成千上万的游客将涌入该市,他们需要在酒店房间满员时找到住宿。
业主们担心,在亚特兰大市议会考虑更多立法变更的同时,自己的生意将受到影响。当前讨论的包括在租赁之间设置距离要求(目前提出的有1000英尺和2000英尺的最低要求)和对多户住宅中允许的短期租赁数量进行限制。
新的规则将对现有短期租赁业主免于限制——但前提是他们之前已在市里申请了许可证。
吉奥达尼表示,像她一样的短期租赁业主支持目前要求业主申请许可证的法规,尽管立法者和居民都同意执行这一法规存在问题。
“这符合可负担住房、适老化以及不对社区造成混乱的目标,”她说道。“但现在市里似乎走得太远了。我们有一个很好的法律;为什么要这样做?我不理解。”
另一方面,一些亚特兰大的老居民表示,他们目睹了自己的社区被不在场的房东侵占,这些房东在远处经营短期租赁业务。一些社区甚至高呼要完全禁止该业务进入他们的邻里。
“短期租赁对某些人来说是最好的事情,但对其他人而言却是最糟糕的事情,”市议员拜伦·阿莫斯表示,他代表梅赛德斯-奔驰体育场附近的区域。“是时候让我们作为一个城市解决这个问题。”
亚特兰大以其旅游业而闻名,该市在大型会议、高调体育赛事和重大政治活动中均扮演着重要角色。明年夏天,乔治亚州的首府城市将主办2026年世界杯国际足球锦标赛。
承办国际盛事的挑战技术上已在2026年世界杯开始前展开,FIFA俱乐部世界杯的足球比赛已经将来自阿布扎比、英国、墨西哥和葡萄牙的球队带到了亚特兰大。
亚特兰大短期租赁联盟主席里奇·门罗表示,随着城市努力实施明确且有效的法规,风险正在增加。“越是拖延,越是冒着出现失误的风险,”门罗说。
“当这些大型活动来到城里时,通常有人愿意把他们的房子发布出来,让自己在一两周内赚一些额外的收入,”他说。“不幸的是,实际上没有真正的指导方针,没有最佳实践,也没有监督。”
根据Airbnb公司的数据,到2023年底,亚特兰大地区的Airbnb约招待了140万名客人。然而,房东们表示,这并不总是能盈利,亚特兰大关于法规的反复争论也严重损害了整个行业。
洛拉·克莱门斯和彼得·尤舍都在亚特兰大西区购买了房产——最初打算翻新和出售,直到住房市场的压力迫使他们进入短期租赁市场。
“我从来没打算进入Airbnb行业,”尤舍说。“有些月收入更好,有些则不好。我不能说每个月都盈利。”
这对夫妇的出租房产相距不到几条街,靠近百老汇的西侧小径。城市考虑的1000英尺的短期租赁距离要求可能会把他们对立在一起。
“他们怎么能说:‘好吧,你可以留下来,但你不能’, ”克莱门斯说。“我不知道他们如何能有效且准确地规定这个距离。”
格兰特公园居民迈克尔·哈维在针对拟议法规的公开听证会上表达了相同的担忧。“我住在一个出色的邻居对面,他的屋后也租给了短期租赁,”他告诉亚特兰大市议会成员。“也许你们可以过来调解一场生死之战,看看谁能获得许可。但我认为我们可以想出一个更好的解决方案。”
拟议的缓冲区和对多户住宅中数量的限制旨在防止该行业占领社区并逐步挤出老居民。
“较大的投资集团和组织才是真正造成我们在短期租赁方面问题的人,”阿莫斯表示。“而且我们正处于可负担住房的全国危机中。”
像吉奥达尼这样的单户住宅业主则有不同的看法。随着她在热门的卡巴吉镇社区每年飙升的房产税,她表示,她的小出租房帮助她维持着自己的家。
“很多人现在无法再选择安享晚年,而我一点也不想那样,”她说道。“利用额外收入帮助我支付税款并帮助我留在社区里,确实是一个很有吸引力的选择。”
被占领的社区等待多年的改变
亚特兰大的一些居民希望彻底禁止短期租赁业务。霍姆公园社区就此一直在对此发声,因为市议会的辩论已经拖延了很久。
这个西侧社区紧挨着乔治亚理工学院,居民们表示,他们多年来一直在与短期租赁在社区内的蔓延作斗争。
霍姆公园社区改善协会会长凯西·博墨尔表示,该地区被新建和翻新的租赁物业所淹没,以至于许多老居民现在被围在四周。
“我们不想在社区里再看到这些短期租赁——数量太多了,”她表示。“它们对我们社区的外观和感觉产生了显著影响。”
博墨尔还提到,住在短期租赁物业旁的邻居,孩子们在后院玩耍时没有监督。她说,其他人则受到了数周夜派对以及需要执法干预的家庭纠纷的困扰。
“这影响了房产价值,也影响了人们的生活质量,”博墨尔说道。
对于附近大学的学生来说,校外住房选择也日渐减少。“我接到乔治亚理工学院的学生电话或电子邮件,他们表示校园周围没有住房,”阿莫斯表示。“现在这些房子已经变成了短期租赁而不是学生住房。”
在3月份,关于短期租赁法规的激烈争论在市政厅内重新点燃。亚特兰大的立法者在2022年实施了要求运营许可证的法规,但是很少有人申请,并且执行也没有落到实处。
截至5月份,只有大约2200人申请了许可证,而更多的租赁运营却没有遵循这条规则。
城市甚至曾试图要求在亚特兰大运营短期租赁的房产所有者必须居住在亚特兰大——这项举措被租赁倡导者及相关公司认为在法庭上站不住脚。
2022年,联邦上诉法院在新奥尔良的裁定表明,要求运营短期租赁的居民资格是违反宪法的。
亚特兰大短期租赁联盟副总裁凯西·麦克卢尔表示,城市应考虑对整个城市的物业数量设定上限,而不是设置距离要求。
“我们认为应该有一种不同的限制方式,”麦克卢尔表示。
在4月份,市议会通过了一项更新的“聚会屋”条例,进一步打击住宅区的商业使用。但关于如何最佳规制短期租赁的争论再次暂停,直到今年晚些时候。
图片源于:ajc