洛杉矶新兴的经济适用房发展趋势

随着洛杉矶经济适用房的需求日益紧迫,越来越多的经济适用房项目在洛杉矶县一些传统上更富裕的社区和城市落地。

西好莱坞、帕萨迪纳和玛丽娜德尔雷等地都在见证新的经济适用房发展,而这些地区的中位家庭收入分别比全县平均水平高出8%、18%和62%,根据Data USA的数据。

这是否是公众观念的转变、同情心的增强、满足州和地方的要求的努力,或是几者的结合,导致这些项目进入当地开发管道。

在专注于加利福尼亚和夏威夷的非营利开发商EAH Housing任职12年的房地产开发首席官Welton Jordan观察到了这一不断增长的趋势。

Jordan表示:“我们确实看到越来越多的人开始注意到并想要讨论经济适用房,理解每个人都需要一个居住地方的重要性。

”他补充道:“随着社会不断变老……我认为一些这些问题比以往更突出。”

然而,Jordan表示,并不是所有社区都同样能够接受这些变化。

目前,EAH在西好莱坞正在建设两个经济适用房项目:位于1201 N. Detroit St.的Lexington Gardens项目,将提供47个单身公寓,专门为收入在全县区域中位收入的30%到60%之间的人群保留;以及位于1041-1049 N. Martel Ave.的Marigold West项目,将提供50个单身公寓、一卧室和两卧室公寓,专门为老年人和特殊需要人士保留,同样收入在该AMI范围内。

此外,Marigold项目的一半单位将提供给那些拥有永久性支持住房券的人。

借助西好莱坞的经济适用房信托基金,市政府与EAH这样的非营利组织在项目上合作。

Jordan指出:“从区域的角度来看,大家理解在任何地方都需要经济适用房。

有些市政当局可以说更加重视这个问题……而西好莱坞就是其中之一。

他们努力成为一个包容型社区,理解经济适用房的需求,并愿意投入资源支持它。”

除了市政支持,Welton还提到这两个项目在西好莱坞社区整体上没有遭遇反对或抵制。

另一方面,一些项目的启动也出于合规的考虑。在2022年,洛杉矶县监督委员会批准了对玛丽娜德尔雷经济适用房政策的修订,县海滩和港务局对该地区的政策进行了分析,并与周边地区进行了对比。

修订后的经济适用房政策将新开发项目中必须提供的经济适用房单元比例从15%提高到了30%。

这一修订还涉及到改建标准,并简化了租户申请经济适用房的等候名单和转介过程。

与这一政策变更相一致,县政府发起了“玛丽娜德尔雷人人享有”(Marina del Rey for All)计划,鼓励利用县拥有的土地进行经济适用房开发等。

“MdR for All旨在确保玛丽娜德尔雷以更好地反映洛杉矶县所有居民的公平、机会和包容的价值观进化,而不仅仅是那些有经济能力在此居住或游玩的人,”县海滩和港务局的传播顾问Duane Johnson表示。

根据该计划,县政府宣布了位于4206 Admiralty Way的一个100%经济适用房项目,该项目将建于县拥有的一块90,000平方英尺的停车场上。

该项目尚未动工,县委员会由旧金山非营利组织Mercy Housing作为开发商,经过评审其方案,计划建设一个120个单元的七层楼住宅,专门为收入在20%到80% AMI区间的人群保留。

其中四分之一的单元将为残疾人士保留。

这个规划即将成为玛丽娜德尔雷的首个100%经济适用房发展项目,也将包括2,250平方英尺的零售空间和9,000平方英尺的社区花园和户外空间。

该项目的时间表尚待确定,但Johnson表示,县政府和Mercy将“在未来一年到一年半的时间内细化项目范围,与社区互动,并完成尽职调查。”

目前,该项目的费用也尚不明确。

”这样规模和雄心勃勃的项目将需要大量投资——可能依靠州和联邦住房信贷、地方经济适用房资金以及慈善来源的结合来支持,“Johnson补充道。

向东看去,帕萨迪纳的另一个经济适用房项目正在早期阶段进行,地点位于一个曾被凯瑟医疗集团用于门诊和行政服务的地点,该地点已闲置超过十年。

2023年,县政府确定北帕萨迪纳需要更多的经济适用房以及精神健康和门诊服务。

于是,帕萨迪纳与县政府合作,花费1200万美元购买了位于434-470 N. Lake Ave.的2.4英亩凯瑟场地,计划将该物业改建为提供健康服务和住房的设施,最低要求为25%的经济适用房。

目前,帕萨迪纳正在评估12个开发提案。

如果城市选择其中一个提案,必须接受创建最多经济适用房单位的竞标,经济发展主管David Klug表示。

“如果我们有多个提案具有相同数量的经济适用房单位,优先考虑提供深度平均可负担性水平的开发商,”Klug补充说。

成功在更富裕的社区中推进经济适用房项目,需要考虑几个重要因素,麻省理工学院可持续发展中心(SDS Capital)的首席执行官Deborah La Franchi表示。

“开发商必须确保选择适宜的地点,而不仅是一个在技术上可行的地点,还要选择与社区的整体环境相契合的地点,以满足社区的需求,”La Franchi指出。

对于多户住宅项目,La Franchi建议选择位于商业走廊和公共交通近旁的区域,而不是位于现有的单独家庭住宅区。

社区审批的另一个关键要素是“建筑质量”。

La Franchi表示:“如果你进入高收入社区,就需要关注建筑细节和外部美感。”

这样可以打破经济适用房降低社区价值的常见误解。

实际上,加州大学欧文分校的一项研究表明,经济适用房项目不仅不会降低财产价值,反而在某些情况下会与住宅价值的上升相关。

此外,La Franchi表示,开发商应为租户提供多种设施和服务,如公用区域、课后项目和支持服务。

“当你建设的项目不仅符合社区的整体环境,而且真正为居民创造了一个家和社区时,整个社区会把这视为一种增值,而不是对社区的负担,”她说。

成功的开发商还应努力做到“灵活且具有成本效益”,找到融资途径以便用更少的资金建造更多房屋,La Franchi表示。

在南加州,这并不总是一件容易的事情。

EAH为其西好莱坞的项目利用了多个融资合作伙伴,这些项目预计将在年底前开放。

这些合作伙伴包括西好莱坞市、洛杉矶县发展局以及低收入住房税收抵免。

此外,Lexington项目的融资总额达4000万美元,合作伙伴包括加州地方住房信托基金项目、加利福尼亚州发展服务部、洛杉矶县住房健康部门和美国银行。

该融资的一半以上通过低收入住房税收抵免获得,Jordan称其为经济适用房最后一层的“蛋糕”。

而Marigold项目的成本则达到4600万美元,并且还借助了富国银行的资源。

经过在洛杉矶经济适用房领域二十多年的参与,La Franchi表示,“拼凑这些交易变得愈加困难,而不是越来越简单,”并补充说典型的交易需要五到十二个资金来源,并需时五到七年。

Welton也表达了相似的观点。

“要实现这一点,真心不容易,我们要花费多少精力才能拿到第一铲土的工作。”

除了由于多个资助方存在的交易费用,最终落实每一项谈判所需的时间限制了机会。

因为并不是所有的卖家都愿意腾出所需的时间等候经济适用房开发商完成其收购融资。

Welton表示,这意味着EAH只能与“愿意耐心等待的卖家”合作,因为获取必要资金的过程通常需要大约八个月的时间。

“这些都是在大量挖掘后才能发现的‘干草堆中的针’机会,”Welton说道。

“在西好莱坞市找到两个这样的机会是一次独特的经历,当时它们正好同时上市,两个卖家都愿意等待。”

最终,Lexington项目的每个单元成本约为85万美元,而Marigold项目接近92万美元。

Welton承认成本非常高。

虽然一些开发商能够通过私营部门合作关系来降低这些成本,但这样的合作通常会限制公共资金带来的监管和劳工成本,非营利开发商通常无法提供私营投资者所期望的吸引力回报。

尽管如此,Welton认为这些费用是值得的,因为EAH以99年的长租合约持有其物业。

“这些开发项目将比我们所有人都更长久地存在,并且会保持经济适用的状态,”Welton如是说。

在更富裕地区对经济适用房项目的兴趣和接受度的增加,是住房格局向积极方向转变的表现,Welton认为,尽管如此,仍需优先关注低收入和中等收入社区。

图片源于:labusinessjournal