在圣地亚哥县,近一半的居民为租户,这使得最新的法律变得复杂。
关于宠物租金、垃圾费用以及租户保险的问题,仅仅是覆盖了这座城市中大约48%的租户家庭生活的一部分。根据Redfin的一项研究,圣地亚哥县的租户比例在全美排名第四,仅次于圣荷西(52%)、洛杉矶和橙县(51%)以及纽约(49%)。
法律援助协会的副主任吉尔伯托·维拉表示,越来越多的额外费用出现在房东试图规避租金控制的过程中,而这些费用在某些情况下是非法的。自2020年起,针对加利福尼亚的房东(有一些例外)最多只能以10%的比例提高租金。
当然,房东也需要保护自己免受麻烦租客的困扰,但同时面对不良房东的租客也往往需要额外的帮助以应对租赁法律。
《圣地亚哥论坛报》探讨了近年来读者提出的一些最大疑问。这些问题及答案适用于租期超过30天的租赁。而短期租赁则受不同的法律管辖。
**我的房东可以向我收取垃圾费用吗?**
可以,垃圾费用可能是我们从读者那里收到的最大疑问。因为圣地亚哥市投票决定向居民收取垃圾收集费用,这项服务在过去几十年中一直是免费的。
公寓专家露辛达·利利表示,单户住宅的房东(不受州租金控制的限制)很可能会很快将月度费用转嫁给租户。
她指出,几乎无法估计有多少房东没有转嫁这一费用,因为她与许多仍然不知道这一变化的房东进行了交谈。
对于其他公寓大楼来说,这就更复杂了。利利说,大型公寓塔楼和综合体几乎肯定已有针对大型垃圾桶的垃圾收集合同。这些合同中的一些有根据建筑面积分配的垃圾费用。
她指出,较小的综合体——四五个单元——如果决定开始收取垃圾费用,可能会陷入更棘手的境地。因为这些综合体可能受到AB1482的影响,该州限制租金增长的法律,可能面临收费可能增加总租金的法律争论。
利利表示,可能需要一些创造性的计算方法来确定收费,如在计划租金上调时限制租金,提高并包括垃圾费用。
**房东可以收取哪些服务费用?**
房东可以收取一些例如景观维护、维修和安全等设施和服务费用,圣地亚哥法律事务所Tenant Defenders的租户权利律师马克·惠瑟姆表示。
特别是在设施丰富、企业管理的租赁住房中,租户可能会被收取他们并不使用的费用,例如会议室的使用。
他建议,租户在入驻前应仔细阅读披露文件,以理解自己要签署的内容。
不允许收取的一类公用事业费用是:强迫租户为邻居的煤气和电力单独承担费用。惠瑟姆表示,这是一个常见的问题。
房东只允许向租户收取他们所租赁单位内的煤气和电费。该情况出现在房东增加了未获许可的出租单元(如车库、双拼住宅或后院结构),而房产所有者并没有进行单独计量的情况下。
**宠物费用是否合法?**
合法,然而这可能会变得复杂。房东可以收取一种叫做“宠物租金”的费用,但附加的宠物押金可能进入不太合法的领域,房东可能会选择避免这种做法。
宠物租金是合法的,但如果同时收取宠物安全押金,维拉认为那可能被视为非法。
他表示,它们各自的目的都是为了补偿宠物造成的磨损,因此房东必须选择其一。
《论坛报》曾报道过一个案例,其中房东声称宠物押金不可退款。这是非法的,因为加利福尼亚州法律规定,任何旨在保护房东财产不受损害的费用,例如宠物押金,法律上都应视作可退款的保证金。
总体而言,住房专家建议房东使用宠物租金而不是宠物押金。
**房东可以要求租户购买租户保险吗?**
可以,这在过去十年里变得越来越普遍。
租户保险在州法上并不是强制要求的,但房东可以要求你在签署的租赁合同中拥有一份保险,并具体说明该保单的详细条款。
维拉表示,租户保险是件好事,因为它可以保护租户,例如在一根管道破裂但并不是由于房东过失的情况下。那时,向房东索要损坏物品的赔偿将变得困难,而这可以通过个人租户保险来避免。
并非所有房东都要求租户保险,利利指出,但很难确定有多少比例的房东要求此类保险。
维拉还指出,关于签署租约后取消保险的租户,要求保险的情况不太清晰。他表示,单纯因为没有保持租户保险而驱逐某人并不是一种合法的绝对理由,至少有一家法院的裁决认为没有保持租户保险,违反了租约协议,并不足以驱逐。
在加利福尼亚,平均每月的租户保险保费为15美元,根据Bankrate的数据显示。
**我可以被收取停车位费用吗?**
可以,且这受到市和县规划者的鼓励。 officials表示,由于不需要有车的人不必支付停车费用,因此停车费应该与租金“脱钩”。
维拉补充道,加利福尼亚的租户并没有法律权利要求获得停车位,因此要求此费用是普遍的。
同样,即便是有偿和指定的车位,也最好检查住宿的停车规则的可用性和执行。
惠瑟姆指出,如果其他租户或客人在被分配的车位上停放,而你却停在其他位置,那么如果你被拖走,谁来支付?
租户可以尝试向物业经理投诉,但物业经理可能会说这是租户与拖车公司之间的事情。“这可能会成为一个真正的麻烦。”他说。
**申请费用是有上限的吗?**
是的。根据加利福尼亚法律,申请租赁的人不能被收取超过约65美元的费用,而这一上限与通货膨胀相关。费用不得超过筛选申请者的实际花费,包括支付第三方信用检查、驱逐报告以及处理申请和检查参考资料所需的时间。
申请人可以提出提供自己的信用报告,但房东并不一定需要接受这些报告。
**房东最多可以要求多少个月的租金作为押金?**
在大多数情况下,押金的最高限额为一个月的租金。
对于一些小型房东,例如“拥有不超过两个住宅租赁物业、且合计不超过四个租赁单元的租赁物业”的房东,州检察总长办公室表示,这些房东可以要求两个月的租金作为押金。
**租户看到的一些非法费用是什么?**
一些租户被收取非可退还的“处理费”,外加首月租金、押金和申请费用。维拉表示,处理费是非法的,因为州法认为租客支付的任何费用,除了申请费,均应视为可退款的费用。
另外,押金上的处理费可能违反去年夏天生效的州法律。该法律规定,在大多数情况下,押金不得超过一个月的租金,但处理费可能使金额超过该限额。需要注意的是,按月支付的少量处理费用合法。
最后,请注意,月度害虫控制费用也是非法的,维拉提醒。因为支付害虫控制费用是房东根据法律义务,确保居住环境安全的责任。
**房东可以要求你不吸烟吗?**
在加利福尼亚,吸烟香烟和大麻是合法的,因此一些租户可能会感到惊讶,他们的房东可以限制吸烟——但并非所有房东都会这样做。
这种禁令的法律依据主要是为了不让邻居接触到二手烟。
禁止吸烟可以延伸至公共区域或物业的任何地方,这也包括大麻,即使租客拥有处方。
圣地亚哥县在线发布的一份租户指南建议对吸烟禁令给予另一个理由:以防止意外火灾,这可能增加保险费。
**房东可以在没有通知的情况下更改条款吗?**
惠瑟姆表示,房东在更改租约的条款和条件时必须给予通知。
通过发送一条短信、电子邮件、语音消息或口头通知来宣布变更是不足够的。
AB 1482就租金涨价的通知规则设定了相关规定。为了提高租金10%或更少,房东必须至少提前30天通知租户。
房东可以在适当通知的情况下更改收费,例如垃圾或停车,前提是这些变更不会构成非法的租金上涨。
惠瑟姆表示:“这些费用可以在符合民法第1947.12条规定的情况下,给予月租租户适当的书面通知后进行评估。”
对于Trash Service收费或停车收费等更改,还需要至少提前30天的书面通知。
**如果租户认为房东违反法律,他们该怎么办?**
如果租户怀疑房东正在要求非法费用或以其他方式违反法律,惠瑟姆表示,重要的是迅速寻求法律建议并决定采取行动的方向。
租户在接受新费用或适应变更的时间越长,房东就越容易主张:“你接受了这一变化”。
专家们还建议,在入住新公寓时拍摄大量照片,以防房东试图收取已经存在的损坏费用。
Redfin博客在6月初发布了一份新指南,建议制定入住清单,列出任何损坏,并要求房东和租户共同审查。
图片源于:sandiegouniontribune