华盛顿特区市长穆里尔·鲍泽（Muriel Bowser）认为，生活在该市新高层建筑中的租户应受到的保护较少。根据她在二月份提出的《重新平衡邻里、租户与房东（RENTAL）法案》，这项法案将削减超过34,000名市场租赁建筑租户的长期权利。
根据某个估算，这项法案将针对的建筑标准非常广泛且流动，意味着可能影响更多租户。要获得豁免，建筑必须在过去25年内建成或翻新，并且超过51%的单位租金在区内中位数收入的80％以上——这大约是1900美元（单间公寓）或2030美元（一个卧室）依据区住房与城乡发展部的包容性住房计划。
鲍泽提出，生活在较新、更大建筑中的市场租户（推测是较富裕的租户）几乎不行使《租户优先购买权法案（TOPA）》的权利，而该法案赋予租户在业主决定出售建筑时具有优先购买权。
她表示，通过去除这些权利，特区可以刺激新房屋建设的增长。
市规划和经济发展副市长尼娜·阿尔伯特（Nina Albert）在电子邮件中表示，该法案的目的在于现代化住房项目，确保保护可负担住房并防止租户被迫搬迁。
她写道：“特区的住房体系正面临严重的财政困境。如果不采取行动，我们不仅可能失去在未来建设新住房的能力，同时也会失去现有的可负担住房以及我们的投资，这些投资使华盛顿成为国家住房生产的领导者。”
无党派市议员罗伯特·怀特（Robert White）表示，他支持对新建或大幅翻新建筑实行15年的普遍豁免，这可能会在海军码头、诺马（NoMa）和波士顿码头等邻近地区集体剥夺租户的TOPA权利。
本地智库华盛顿特区政策中心（DC Policy Center）的一项分析显示，最近建成的建筑仅占TOPA交易的5.4％和租户协会成立的3.7％（租户一般要首先组织成TA才能行使他们的TOPA权利）。
然而，租户及其倡导者对这一说法表示质疑。尽管围绕TOPA的辩论主要集中在可负担住房问题上，但《城市报》的记者通过与六栋大型市场租赁建筑超过2,000名租户进行访谈后发现，TOPA权利的益处超越了简单的可负担住房。
这些租户认为，TOPA是改善整体居住条件的关键工具——包括安全性、及时修理，甚至对谁拥有和管理建筑的发言权。
即便他们能够负担华盛顿特区租金的上限，一些面临暴涨租金和隐藏费用威胁的租户，也看到了TOPA的好处。这些建筑的租户协会成功谈判限制租金上涨、加强租金清算的执行力度，及改善建筑条件。
“TOPA是一项基本权利，”马里兰大学教授、该校国家智能增长中心主任凯瑟琳·霍威尔（Kathryn Howell）表示。 “它就像投票一样。你绝不会说，‘好吧，你的投票没什么影响，所以你不需要它，’或者‘你不投票，所以我们就把它拿走。’”
对劳拉·德·雅格（Laura De Jaager）而言，TOPA的争夺战是非常私人的。作为266单元海军码头Onyx的租户协会会长，她表示，TOPA在赋予居民权力方面发挥了重要作用。
“自2013年以来我就住在这里，我不想搬走，”她说，传递了邻居们许多人所共享的情感，其中许多使用租金补贴来帮助支付租金。
市长办公室表示，对新建的混合收入建筑（如Onyx）的豁免确定工作将由住房与城乡发展部承担，该部门将审查租户和租金信息以及建筑的年龄。豁免认证有效期为一年。
德·雅格表示，开发商设想到的是针对富裕、流动性强的人群，因此“他们不是通过价格进行竞争，而是通过越来越荒谬的设施进行竞争，比如保龄球馆……我们看到很多人，当建筑没有办法填满他们的时，他们不能降低租金，因为他们必须偿还债务。”
德·雅格在过去的十多年中多次运用TOPA权利，她并不买账关于它会妨碍住房投资的说法。
“我2013年来到这里的时候，这里什么都没有。”她说：“现在当我从窗户往外看，我看到许多用TOPA建造的建筑。”
603个单元的Gale Eckington的租户表示，TOPA使他们能够与潜在买家协商重要条款，该买家是一家华盛顿住房倡议与乔纳森·罗斯公司合作的合伙关系。前租户协会会长乔纳森·戈德（Jonathan Gold）表示，他和邻居们之所以积极参与TOPA过程是因为对房产管理的现有业主JBG Smith并不满意，买家最初打算保留他们。
租户协会还谈判达成了一项协议，承诺为现有租户提供永久性的3％租金增加上限；该协议还赋予租户直接法律地位，以强制执行业主对保持大部分房产的可负担承诺的承诺。
与直接由政府项目资助的项目相比，后者通常有广泛的公共报告要求，私人可负担协议（例如买家与其贷款人之间的协议）通常缺乏公共透明度，仅限于私人监督。通过谈判的协议确保了租户在政策审议中有了重要发言权。
在利用TOPA支持超过一半单位的可负担住房后，Gale Eckington的租户仍面临在RENTAL法案下失去TOPA权利的风险，因为该法案还豁免了具有可负担条款的建筑，因为鲍泽认为，他们不再需要保护。
根据市长办公室的说法，新建的市场租金建筑将超过一半的单位转换为可负担住房后，将被豁免于该法律，因为其不再属于市场租金。
戈德说，租房者面临更大的压力。“租户和开发商之间的较量很不对等。”他说：“失去TOPA权利将使租房者处于新业主的任意之下，无法对他们的家未来的去向发表意见。”
社区和可负担性是亘古不变的
212个单元的Loree Grand的租户协会会长塔拉·科赫利（Tara Kohli）不想失去和邻居们建立的社区。
“这里曾是一个长期居住者的社区，”她说。“我们有共同的利益，寻找一个稳定的居住地。
科赫利强调了她与所在地区的个人联系：她知道哪里有自行车道和杂货店，她可以轻松地找到她狗的兽医，而且她特别喜欢NoMa社区。
“特区的邻里有很多特色，人们选择居住的地方基于这些邻里的特征，”她补充道。
安德鲁·弗伦克尔（Andrew Frenkel）住在132单元的AVA大楼。“我一点都不在乎谁拥有这栋建筑。”他说：“只要我的能力能够受保护，生活得体和安全，这就是我关心的全部。”
他的建筑目前正在经历TOPA过程，租金上限是租户的首要要求，弗伦克尔表示。
“我不知道有谁不关心可负担性，富裕或者贫穷的租户都关心。”他说：“现在，每周几乎要花200美元购买杂货，限制了你找到居住地的能力。”
他说，潜在买家迄今拒绝出租限价的条款，但愿意在其他方面进行协商，例如安全增强措施，租户协会会长布莱恩·马歇尔（Brian Marshall）指出。
马歇尔强调董事会对于可负担性的承诺，近一半的董事会席位永久保留给持有租金补贴的租户。
虽然AVA大楼的潜在买家迄今为止拒绝了任何可能的租金上限条款，但该买家确实提供了每个租户1000美元的补偿，作为指派其TOPA权利的交换。
据《城市报》的租户反馈，类似现金补偿的案例更多是由买方推动，而不是租户要求的。有些买方还要求签署保密协议，这使得开发商在主张租户要求过高补偿时可以不受反驳。
根据华盛顿特区政策中心的分析，TOPA买断补偿可能让住房投资者在交易进行之前每单元花费高达10万美元。但是，来自大型建筑的租户对《城市报》表示，这笔补偿远低于此，通常在每位租户1000到5000美元之间。
在以3600万美元的价格挂牌出售的AVA大楼中，1000美元的每位租户补偿相当于交易总额的不足0.5%。
TOPA的界限
尽管TOPA提供了重要的保护，但并非没有限制。例如，一栋破产的建筑可以在不触发租户TOPA权利的情况下出售。
去年12月，Onyx的业主因COVID-19疫情和华盛顿DC租金补贴计划的综合影响，向法院申请破产，称这些因素对房产运营造成了“毁灭性影响”。
在新业主的掌控下，德·雅格的建筑现在由RPM Living管理，该公司有过多起消费者投诉和非法定价行为的指控。
德·雅格已经亲身体验到了这些挑战。
该建筑的新管理层要求租户将租金支付转寄到佛罗里达的邮政信箱，而不是现场办公室，她担心这会给年长的低收入邻居带来负担。
“这些新政策可能导致获得租金补贴的租户在继续居住时变得更加困难，”德·雅格表示。 尽管面临这些困境，德·雅格依然保持乐观。
她回忆起，建筑内最近张贴的关于第一个月租金后迟交10%费用的管理告示，迅速引起了邻居们的共鸣，大家都意识到这一做法是非法的。“我感到非常自豪，”德·雅格说道。“现在我的租户可以看到这样的公告，并说，‘这违法！’”
图片源于：washingtoncitypaper
