达拉斯-沃斯堡的房地产市场正在压缩买家和卖家的空间。
中位销售价格正在下降，但高价住宅的销售速度却并没有加快。 房屋在市场上的待售时间比去年平均多了大约十天半。 销售量正在下降，一些潜在卖家考虑将他们的房产出租。
经济的不确定性、顽固的高房价以及利率徘徊在7%左右，使得一些买家无法进入市场。
德克萨斯大学阿灵顿分校的房地产与金融教授Sriram Villupuram表示：“这一年对于买家来说将会是困难的一年。 卖家有选择权。他们可以考虑出租房屋，暂时搁置。”
相关报道显示，达拉斯-沃斯堡的房价同比保持平稳。
尽管如此，如果买家认真寻找，他们可能会找到不错的交易。 房地产开发商有更大数量的完工住宅在市场上，并提供了慷慨的购房激励措施。 随着市场的变化，一些建筑公司也开始裁员。
房地产市场的关键指标显示，达拉斯-沃斯堡的房价正面临下降。
房地产网站Redfin预测，房地产价格将在2025年底之前开始下跌，而达拉斯的中位房价下降速度位居全国前列。
在美国50个主要大都市中，已有11个地区的房价同比下降。 截至5月，达拉斯地区的房价下降了4.6%，仅次于加州的奥克兰（-6.7%）和佛罗里达的杰克逊维尔（-5.2%）。
根据Redfin的报道，佛罗里达和德克萨斯州的住房市场迅速降温，原因是新建房屋激增、保险费用上涨以及极端天气事件。
其他报告显示出类似的价格趋势。
Case-Shiller国家房价指数报告显示，达拉斯的房价略有下降。 就年同比的下降幅度而言，达拉斯的降幅不到1%。 在该报告跟踪的20个主要大都市中，只有坦帕（-2.15%）的降幅更大，其余城市的房价均有小幅上涨。
Case-Shiller指数是一个三个月移动平均，比较特定物业随时间的销售价格变化，以提供更准确的市场趋势图景。 它衡量所有现存独栋住房库存的总价值变化。
来自德克萨斯农工大学德克萨斯房地产研究中心的数据显示，基于多个来源的数据显示，5月MLS上所售房屋的中位价格为399,000美元，同比下降2.2%。
虽然中位价格正在下降，但其他指标显示住宅正在市场上滞留。
根据MetroTex房地产协会的数据，房屋在市场上的平均挂牌时间为86天，比去年5月多出11天。 达拉斯-沃斯堡的住宅库存已增加至4.7个月，这是自2012年7月以来的最高水平。
存量的月份大致跟踪在当前销售速度下，卖出市场上所有房屋所需的时间。 专家普遍认为，五至六个月的库存被视为买家与卖家之间的平衡。
该地区的活跃房源达到了35,555套，比去年5月增加了37.2%。
5月的成交量有9,195宗，较去年下降了2.5%。
Villupuram表示，这些数据似乎表明买家正在寻找价格较低的房屋。
“人们已意识到，尽管人们曾预测利率会下降，但新的不确定性使他们不得不接受这一现实。”
“他们会更倾向于选择小一些和价格低一些的房屋，考虑到高利率。”
“仍未达到市场的真正修正。”
在近期，房地产代理商和一家跟踪德克萨斯州新建住宅行业的市场研究公司的负责人都注意到了一些变化。
RE/MAX的Frisco代理商Todd Luong观察到，越来越多的潜在买家和卖家对进入租赁市场感到更加舒服。
许多潜在卖家在过去几年的房产增值中看到了他们的财富。 他们的按揭利率也较低，因此并不急于出售。
潜在卖家不愿意过多降价，因此他们宁愿出租房产。
越来越多的卖家在挂牌时选择双重上市，将房屋出租或出售。
Fite表示：“两三年前，你从未听说过这样的事情。”
“卖家不会考虑将物业作为租赁房屋，其根本不会出现在我们心中，因为我们知道它一定会卖出去。”
Century 21 Judge Fite Co.的首席执行官Jim Fite也观察到高端市场的房屋比以往更长时间待售。
“我看到，价格在70万美元以下的房屋相比之下出售的速度更快。”
他的公司管理着1,800处出租物业，也出现了越来越多的潜在卖家选择将他们的房产挂牌出租。
“（他们的）权益并未达到需要降价使其更具竞争力的地步，因此将房屋出租已成为一个可行的选择。”
近年来，在北德克萨斯州，出租的吸引力逐渐上升。
根据Point2Homes的分析，达拉斯在2018年至2023年间成为美国五大租赁市场中增长最快的城市之一。
在该地区，单户家庭房屋的租金正在下降。 今年4月，达拉斯的单户家庭租金连续第二个月同比下降。
这一0.4%的跌幅使其成为全国最低的租金价格增长。
Cotality的单户家庭租金指数显示，该地区公寓供应的激增是推动租金下跌的原因。
Cotality首席经济学家Molly Boesel表示：“达拉斯已经看到大量新多家庭出租单元上线。 这些新单位为租客提供了一定的谈判能力，从而导致所有租金价格出现软化。”
“随着这些新单元租赁出去，租金可能会再次趋于稳定。同时，随着潜在购房者继续寻找负担得起的房屋，您可能会看到这一群体继续留在租赁市场，并可能转向单户家庭租赁，通常被视为公寓的‘升级’。”
尽管如此，Fite表示，潜在买家并没有成群结队涌入租赁市场。
“根据市场子区域的不同……我实际上在某些情况下降低了租金，”他说。
“虽然很少，但还是有。但这个市场确实比几年前更温和。”
Luong的一些潜在买家在四月份停止了房屋搜索，但其他人正在寻找合适的交易。
他的一位客户最近接受了一份低于要价3万美元的报价。
“很多买家有时会提出这些低价报价，因为他们认为市场存在不确定性。”
建筑商面对自己的困境，Dallas-based市场研究公司Residential Strategies的Ted Wilson表示。
截至3月底，完工空置房屋数量为11,574套，比年初增长了4.3%。 存量房屋的增加引发了价格折扣和进一步的购房激励措施，压缩了建筑商的利润。
建筑商保持积极态势，继续建造没有特定买家的住宅。
这些公司出于多种原因这样做。 建筑商需要保持员工的工作，同时，他们需要处理数量庞大的已经准备好的地块。 Wilson表示，更多新项目正在等待开发。
对于建筑商而言，市场比年初的挑战更多。
“这座城市有一些裁员发生，但人们都尽量避免这么做。”
“利率的下调不止于此，而是应对投机性房屋的低金额交易。”
尽管利润空间受到压缩，Wilson仍然表示，房屋仍在销售。
“与2008年最大的不同是，如果您愿意打折，您通常可以在每个社区找到一个清算价格。”
“我认为有些建筑商会说‘好吧，我们将有某些社区的房屋是没有利润的，但在其他社区我们会有利润。 我们将把所有房屋放在一起，这就是我们的回报。’”
Residential Strategies估计，建筑商在2025年将启动约46,500套住房，这是自2019年以来的最低水平。
尽管放缓，2025年预计仍将成为自1990年以来新开工住房年中排名前十的年份。
对于接下来的市场走向，Villupuram、Fite和Luong一致认为，在利率未发生变化的情况下，接下来几个月的市场不会有太大变化。
根据FreddieMac的数据，截至6月26日，平均30年期固定抵押贷款利率为6.77%。 自4月中旬以来，抵押贷款利率一直保持稳定，波动幅度在15个基点内。
Fite表示：“如果没有利率的变化，我们将维持现状。”
Villupuram表示：“除非利率降低，否则买卖双方都将面临艰难。”
“这将是艰难的一年。”
图片源于：dallasnews
