华盛顿D.C.办公室空置率创纪录,‘僵尸’办公楼困扰市场

在华盛顿D.C.,办公室空置率达到了创纪录的水平,但许多大楼内的空置空间实际上已被市场淘汰。

这些大楼被CBRE称为“僵尸”办公楼,其业主因无法或不愿意投入资金——从租户改建补贴到律师费用——来签订新租约,实际上使得它们的空置空间无法出租。

根据CBRE发布的最新数据,D.C.的123万平方英尺的办公市场中,有超过30栋公共租赁市场上空置的大型办公楼(面积超过5万平方英尺),实际上无法签署新的租约。这些“僵尸”办公楼合计空置面积达560万平方英尺。

据《Bisnow》报道,租赁专家称,这一现象使得可出租空间大量减少,租户们变得非常谨慎,倾向于选择那些财务状况最佳的物业,而非可能存在风险的楼盘。

Savills D.C.区域联合负责人Jon Glass告诉《Bisnow》,市场上大部分标记的空间实际上并不可交易,原因在于到期贷款的压力和运营现金流不足以覆盖债务服务。

“从整体来看,虽然市场上有大量的可用空间,但当你深入剖析,就会发现并非所有在市场上挂牌的物业都真正可租。”

造成“僵尸”大楼的资本问题在过去几年日益严重,利率急剧上升,办公物业价值下降,以及疫情后工作环境的变化成为了这一现象的主要因素。

在一些情况下,债权人已接管的办公物业因已经遭受损失而不愿再投入资金。

在其他情况下,业主的股权已经被抹去,或面临失去物业的风险,因此他们不愿再在此上面损失更多资金。

有时候,业主根本没有资金,他们无法获得贷款,或无法产生足够的收入来覆盖债务和进行新投资。

“显然,有些建筑物的业主并不想在糟糕的投资上再投入,也有一些业主无法获得所需的资金来进行租户改良,甚至连签署租约都做不到。” JLL的D.C.市场研究主管Tammy Shoham表示。

因许多房东面临资本限制,租户及其经纪人对即将商谈的房东采取了更加谨慎的态度,以确保所接触的房东能够用于签订合同和改善物业的资金。

CBRE的商业地产执行副总裁Bradley Wilner表示:“我们必须非常仔细地评估我们所代表的租户的机会,以确保我们在谈判时面对的是一个真正能够进行交易并投资资金的房东。”

为了避免陷入“僵尸”大楼,租户们纷纷青睐那些财务状况良好的建筑。

CBRE的报告指出,自2024年初以来,拥有业主成本基础重置或没有物业负债的办公室建筑占所有新租约的55%。

Wilner在其租户顾问工作中也观察到了这一变化。

“我们大多数客户都转向了与那些没有物业负债、最近以较低的基础价格售出并拥有新的资金的建筑签约。”

这意味着财务状况最强的房东正在吸引大部分市场需求,而其他物业则被排除在外,进一步加剧了办公室市场的分化。

尽管如此,债务并不总是一个危险信号,房地产经纪人对《Bisnow》表示,但一些建筑的情况尤为危险。

“任何在三年前以上购买且贷款即将到期的建筑,可能都处于麻烦中,无法进行交易。”Wilner说。“所以我们考虑的事情包括贷款到期的时间,以及这会如何影响业主的表现。”

尽管这些“僵尸”大楼可能使城市办公室空置率上升,但它们同时也为市场提供了机会。

当这些物业最终以极具折扣的价格出售或转交给债权人时,新的所有者将有机会为这些物业注入新资本,增加租赁并进行升级。

Wilner表示:“我们看到一些以较低的重置基础进入市场的业主,愿意投入资金,实际上为市场创造了更优质的建筑。”

这样的交易开始变得越来越普遍,随着办公室价值触底,市场也在悄然发生变化。

去年,Taicoon Property Partners以2670万美元的价格收购了位于1899 L St. NW的办公室大楼,并启动了一项1000万美元的翻新工程,同时委托Newmark副主席Doug Mueller领导该建筑的租赁工作,该建筑占地15.2万平方英尺,目前有5.3万平方英尺的可用空间。

“有些建筑目前无法进行交易。”Mueller在三月时对《Bisnow》表示。“有大量建筑需要经过基准重置或改建,这对我们的市场都是健康的。”

去年年底,BXP以2400万美元的价格收购了一栋位于Metro Center的30.2万平方英尺的全空置办公室大楼,而这一价格远低于市场价值。该REIT计划拆除现有的办公楼并在其上建造一栋30.2万平方英尺的新建筑,当前已有90%的租赁协议其中两家法律公司:McDermott Will & Emery和Cooley LLP。

“所以,尽管目前可选择的高质量空间可能有限,但我们相信,未来会有新建筑上线,从‘僵尸’状态中归来,拥有重置基础、无债务或债务较低且愿意进行投资的新资金。”Wilner表示。

图片源于:bisnow