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费城天际线在南新泽西的库珀河水面上映出夕阳，2022年这座城市的景象。在2020年至2023年间，邻近的南新泽西的Cherry Hill，Evesham和Mount Laurel的总人口增加了6100多人。
根据美国人口普查局的最新估算，如果在费城的近郊建造住房，人们就会前来，研究人员说。
总体来看，费城地区的八个县在2020年至2023年间失去了0.2%的人口，因为疫情和远程工作的兴起改变了许多人工作、通勤和生活方式，该地区的总人口为5,496,558人。
但这种小幅下降并非完全一致：Cherry Hill、Evesham和Mount Laurel这三个相邻的南新泽西郊区的人口增加了6100多人，而下巴克斯县和东南德拉华县的人口却出现了最大减少。
规划专家表示，这些变化背后的主要因素是多功能住房的发展。从联排别墅到公寓开发项目，自2014年以来，费城地区超过一半的住房单位批准项目都是多功能住宅开发项目，创造了数千个新单元–以及随之而来的数千人搬入–根据特拉华河谷区域规划委员会的数据。
规划人员指出，这也可能受到一个房地产市场的影响，该市场紧缩了郊区供应，让潜在的首次购房者无法负担，同时老年人也越来越多地寻求租赁。
“在很大程度上，我们的地区已经建设得很完整，我们的发展很成熟，”DVRPC的综合规划副主任布雷特·富斯科说。“没有太多新的土地用来建造住房。增长将不得不通过增高来实现，这不仅仅会发生在城市，还将越来越多地发生在郊区。”
在决定在费城的近郊地区居住的地方，专家表示，人们还会在能否进入市中心和公共交通、以及优先考虑步行市中心、工作地点等方面施加压力，尽管现在的家庭没有以往那么多孩子，但学校的质量也是一个优先考虑的因素。富斯科说，疫情也仍在影响一些人口流动。
但富斯科补充说，有一点很重要，人口普查的估算结果并不总能说明一切。这些估算跟踪区域内的出生、死亡和居民流动，但并没有考虑住房建设，而这似乎正是导致许多人口流动的原因。
“如果你要搬到某个地方，肯定需要一套房子、公寓或其他什么地方，可以让你居住，”富斯科说。
有鉴于此，让我们看看自2020年以来费城近郊人口数字是如何发生变化的。
下巴克斯和东南德拉华县失去了一些人口
在全县范围内，自2020年以来，巴克斯县和德拉华县的人口总数基本保持稳定。在为期三年的时间内，巴克斯县的人口减少了0.1%–减少了544名居民，而德科县的人口减少了116名。
但这两个县的南部地区的人口下降较大。巴克斯县的南部三分之一失去了大约1500名居民，而德拉华县的东南部人口下降了超过1700人–尽管切斯特市增加了近1000人，尽管在2022年申请破产。
尽管这些变化“肯定可能是周期性的”，特拉华河谷区域规划委员会规划数据分析师格雷格·迪博尔德提醒说，巴克斯县和德拉华县是过去五年中修建的新多功能住房单元最少的地区之一。迪博尔德补充说，巴克斯县可能会迎来人口的反弹，因为一个大型的亚马逊物流中心正在班塞姆建设，而在米德尔敦镇和雅德里附近的几个多功能住房项目正在进行，这是数十年来的第一次，为该县带来数百个新单元。
与此同时，长期在巴克斯县工作的巴克斯县房地产经纪协会主席斯蒂芬妮·加罗蒙指出了她所在地区的一个长期存在的问题：“这里的建设项目并不多。”
供求存在，但供应不存在，加罗蒙表示，家庭价格上涨了，举例来说，莱维敦的房价在2020年至2023年之间增长了近26%，根据Bright MLS的数据。在同一时期，加罗蒙表示，售出的房屋数量减少了29%。
加罗蒙说：“人们一直在原地踏步。”“即使利率升高，很多房主还是会说，‘好吧，我可以拿到一大筹码换掉我的房子。但我去哪里呢？’”
根据特拉华河谷区域规划委员会的数据，年龻35岁以下的租户比例在费城郊区的多功能住房中受到了过度关注。根据雷德芬的数据，2023年，巴克斯、蒙哥马利和彻斯特县的首次购房者需要赚取82161美元才能负担得起一套入门级住房-比他们上一年中需要多付出大约20%，以购买房价位于房产列表的三分之一的财产。在费城和德拉华县，典型家庭需要赚取73182美元，略高于72933美元的家庭收入中位数。
新泽西南部地区有不断增长的一个人口群体
跨越特拉华河，南新泽西的人口数字略微增加，根据人口普查的估算，伯灵顿县、坎登县和格洛斯特县新增了1.7万名居民。
大约三分之一的人口增长归因于较富有的三角洲Cherry Hill、Mount Laurel和毗邻的Evesham，这三个城市的人口共增加了6100多人。
迪博尔德指出，Cherry Hill的奢华公寓开发项目沿库珀河和Cherry Hill Mall附近的前新泽西州竞赛场地的庞大综合用途复合体，这是费城地区最大的综合用途复合体之一。
“这两个地区都是从零居民开始到数千名居民。”迪博尔德指出，这两个地区增长最多的地方位于靠近Camden和Mount Laurel的郊区雇佣中心。Mount Laurel曾是伯灵顿县的一个农业社区，人口增加了超过1700人，而Camden则失去了675名居民。
大多数美国城市在疫情期间，费城的人口在2020年至2023年间减少到1550542人，这是自1970年代以来城市从未见过的3%的下降。
但是，专家已经警告不要太忧虑，指出费城的人口下降在2023年有所放缓，而且该市近年来经济增长和就业增长显著–这表明从“城市厄运循环”回拉的迹象很可能会出现在疫情时代大城市迁出的现象中。
“费城并没有完全扭转趋势，但是人口（下降）在人口普查中有所放缓，”富斯科说。“当然，整个国家没有像在疫情高峰期那样出现许多大城市的人口流失。”
人口老龄化和不断变化的需求
专家指出，费城地区人口老龄化，巴克斯县的中位年龄为44岁。如果趋势继续下去，没有人口迁入，他们表示，在未来20年内，费城郊区的人口数量可能会达到峰值。
据美国疾病控制中心称，全国的出生率已经下降，到2023年达到历史最低。富斯科表示，死亡率也在下降，但下降的速度不及出生率下降的速度。
“东北部地区的年龄中位数比全国平均值高，”迪博尔德说。“因此，对于我们的地区来说，这确实是一个重要的因素，特别是要考虑到这一点。”
随着该地区的人口老龄化，费城近郊的房地产经纪人表示，不仅是年轻人涌入多功能住宅。空巢者和55岁以上的人也越来越倾向于住在联排别墅、公寓和公寓中。
“我遇到更多的人去租房，因为他们不确定自己想要去哪里，但他们觉得现在是一个出售房产的好时机。”在蒙哥马利、彻斯特、巴克斯和德拉华县工作了20多年的房地产经纪人苏珊·昆达说。
其他人则认为租房是一个越来越有吸引力的选择，通常有更多的便利设施，更少的草坪和家庭维护，房地产经纪人说。昆达说，物业越容易照顾，就越受欢迎，她看到的人们就越多。
加罗蒙说：“人们以前把租房看作是一个暂时的资金来源。”“我觉得人们的生活对他们来说变得更加忙碌了，无论是年轻人还是老年人。”
