图片源于：https://www.bostonglobe.com/2024/08/07/real-estate/median-home-price-here-is-edging-toward-1m-sorry-its-going-cost-you-lot-more-than-that/
近年来，大波士顿地区的单户住宅中位销售价格已逐渐逼近七位数。
大波士顿房地产协会在七月发布的最新数据显示，六月份的中位价格再创纪录，达到了$960,000。
如今，对于任何潜在的购房者来说，这可能是个问号。
这一最新数字延续了不断创下整体历史高位的趋势：四月份的中位售价为$950,000，随着春季市场的复苏，价格有所上升。
虽然典型的单户住宅要突破$1,000,000的标志仍有一段距离，但市场没有显示出价格会在短期内大幅下降的迹象。
“谈到$1,000,000作为中位数真的很奇怪，”来自纳提克的米德尔赛克斯储蓄银行执行副总裁兼首席零售贷款官Jon Auger说，”我在这个行业已经35年了，如今这些价格实在令人难以置信。”
不仅是销售价格，自COVID-19大流行在2019年底开始，市场动荡以来，房屋相关的费用也在不断上涨。
随着销售价格的上涨，买家往往需要提供更高的首付款，并面临更高的过户费用和房主保险费用——更不用说目前令人担忧的相对高利率了。
那么，在当前市场上，购买和拥有一栋$1,000,000的住宅的真实成本是多少呢？
以下是一些购房者需要考虑的数字：
20%的首付款
从历史上看，购房者一直都在努力达到20%的首付款。
这一标准能够为购房者节省后续费用，因为他们避免了贷款人通常要求首付款低于20%的商业贷款保险，即PMI。
虽然有联邦、州和地方的项目提供首付款援助或要求零首付款，但我们在这里依然关注典型买家的情况。
因此，若一位买家希望购买一栋价值$1,000,000的住宅，则20%的首付款就是$200,000。
在约6.5%的利率下，30年固定抵押贷款的月还款本金和利息约为$5,057，Auger表示。
这个数字甚至比几年前大幅上升，那时的利率约为现在的一半。
以3%的利率计算，相同的购房价格和贷款金额，买家每月只需支付约$3,373。
如果购房者支付20%的首付款，且在30年的贷款期内不额外还款，则30年内，贷款的总还款额将达到$1,820,355，Auger称。
对于支付10%首付款的买家，他们的首付款将为$100,000，这使得每月的本金和利息偿还约为$5,689，Auger说道。
这种情况下，买家如果不做超额还款，最终将支付$2,047,900的总贷款额。
那么，首次购房者是如何筹集如此高的首付款的呢？
“很多人通过家庭帮助、获得赠予资金，或者尽量以最低的首付款入手，然后在每月的支出上承受更多压力，”Auger说。
税费和保险
值得注意的是，上述估算的每月支付额并未包括物业税和保险费用——这两项费用通常按月支付并放入托管账户。
这两项费用的差异很大，具体金额取决于房屋的评估价值以及相应的社区。
根据保险信息协会的数据，马萨诸塞州的年度平均保险费为$1,712，月均约为$143，尽管个别保费受到多种因素的影响，比如靠近海岸线、房屋年龄、屋顶状况，甚至是与最近的消防局距离等。
与此同时，根据马萨诸塞州税务局的数据显示，2024年，该州单户住宅的平均税单大约为$7,400，同比约为$617。
税收也在上升，波士顿地区多个社区的平均税单远高于该数字：例如，从布鲁克林到苏达贝迪，超过十个富裕社区的纳税人平均每年支付超过$15,000。
让我们回到那位支付10%首付款的买家。这时，PMI就成了一个因素。
每月PMI费用很难精确估算，因其会根据借款人的信用评分的不同而有很大差异。
例如，拥有750信用评分的人每月可能支付约$187的PMI费用，然而，如果借款人的信用评分仅低25点降至725这个被认为是”平均水准、当然算得上好的分数”的水平，那么每月PMI费用可能会跳升至$337。
“这些费用的波动会受到许多变量的影响，”Auger说。
在马萨诸塞州，平均的交易费用为$13,000。
根据消费者信息提供商CoreLogic的数据，在马萨诸塞州，交易费用的平均水平达到了房屋购买价格的约1.3%。
根据CoreLogic的计算方法，以$1,000,000的售价计算，买家需要预计支付大约$13,000的交易费用。
不过，买家还需考虑其他费用，例如如若选择做房屋检查的费用及聘请房地产律师的费用。
根据来自格洛斯特、美国房地产检查协会新英格兰分会会长Jameson Malgeri的说法，在波士顿地区，寻找高质量的房屋检查师的费用可能在$1,000起步。
“这一变化随着时间推移而有所不同，然而与其他费用相比，并没有显著变化，”Malgeri说。
律师费用的估算可能更加模糊。
来自波士顿的房地产律师Noel Di Carlo表示，提供的服务费用从$0到$2,000或更多不等，具体费用受买家所需服务及交易复杂性影响。
“由于费用的差异很大，以及费用受客户访谈内容的影响，确实很难给出一个明确的数字，”Di Carlo说道，他同时也是房地产律师协会的住宅转让小组共同主席。
还有你代理的佣金
买家还需注意房地产经纪人的佣金。
虽然这一费用通常由卖方支付，但并不一定是保证：在三月份，美国全国房地产经纪人协会在一项集体诉讼中达成的和解规定，卖方将不再被要求支付买方代理的佣金，此外还包括其他条款。
其他类似的诉讼仍在全国范围内进行或尚未解决，包括在马萨诸塞州。
即便这些法律层面仍在变化，佣金依然通常是可谈判的，波士顿的房地产经纪人Melvin A. Vieira Jr.表示。
他仍然看到卖家在当今市场上承担这一费用。
“如果卖方想支付这笔费用，他们可以决定支付任何金额，这是由他们决定的，”他说，作为RE/Max Destiny的Vieira集团的成员，以及前GBAR的主席，他补充道，”我们不能规定数字或费用，从来没有。这个费用一直都是可以谈的。”
马萨诸塞州高昂的公用事业费用
当然，房主的费用并不会在抵押贷款签署后就终止。
公用事业费用会占据房主每月开支的重要比例。
根据WalletHub的一项最新研究，马萨诸塞州居民在供暖和电力方面的开支高于美国其他大部分地区。
该州在公共事业费用中排名全国第六。
在这里，电力的每月费用通常约为$158，天然气为$157，家庭供热油为$309，该研究指出。
不购买$1,000,000房屋的成本
在问到什么时候是买房的最佳时机时，Lamacchia Realty的房地产经纪人Joselin Malkhasian总是给出相同的答案。
“当你找到合适的房子时，”Malkhasian说道。
确实，尽管高价令一些潜在购房者感到焦虑，但她提醒，试图用合适的市场条件——即房价下跌——来安排购买的买家，可能会错失良机。
例如，2020年市场低迷，房价在供应不足的情况下飙升，Malkhasian听到许多购房者说：”我会等市场崩溃。”
“我们都知道接下来发生了什么，”Malkhasian说，”市场没有崩溃，市场没有显示出崩溃的迹象。
而到2020年的房产涨幅为30%到40%，而利率则从2.5%上升至7.5%。”
今天的$1,000,000房屋在几年前可能价值$800,000——而当时的利率只有2.5%。
“明年会是什么？两年后又会是什么？”Malkhasian问道，”那么，不买房的成本又是什么呢？”
Christopher Gavin可以通过christopher.gavin@globe.com联系。
