图片源于：https://therealdeal.com/miami/2024/08/08/these-are-the-downsides-of-south-floridas-condo-hotel-boom/
迈阿密的公寓开发商重新发现了公寓酒店的市场，买家对此反应热烈。但一旦单位完工，他们可能会对投资回报感到失望。
开发商及其销售团队承诺提供双重优势：买家可以在城里时使用公寓，并在不使用时产生收益。许多买家来自拉丁美洲及其他地区。由于单元面积较小，起价更为实惠，一些公寓的起价为30万美元，面积约为400平方英尺。
因此，由于强劲的预售，开发商在夏季淡季期间继续推出新项目。在某些情况下，他们将原计划的公寓或传统公寓开发转变为短租公寓项目。Related Group、Fortune International Group、PMG、Alta Developers、Merrimac Ventures和Royal Palm Companies等开发商均在进行这些项目。
在奥弗镇，开发商PMG与Michael Simkins的Lion Development Group和Alex Karakhanian的Lndmrk Development在启动22层、372个单元的One West Twelve Residences项目一个月后表示，该项目已售出约50%。这速度相较于一些需要一年才能达到同样进度的公寓项目而言，非常快速。
上个月，Galbut家族开始售卖位于迈阿密艺术与娱乐区的14 Roc，这是一幢规划中的32层、283个单元的短期出租公寓。在交付位于市中心、约售出60%的Gale Miami Hotel & Residences后，Galbut家族启动了销售。
一旦这些建筑交付，供应的急剧增加可能会对租金产生压力，从而影响投资者的收益。经纪人和开发商建议，他们的成功将依赖于项目的位置、设计、价格和管理。
“Aventura-based brokerage firm ISG World的首席执行官Craig Studnicky说道。失败的竞争将是必然的。
“真正的价值？”
根据最新的ISG World Miami报告，迈阿密从椰子树林到布劳沃德县的希尔斯伯勒海滩的预建设新公寓管线中，将近一半，约11,000个单元，来自36个项目将允许业主进行短期出租。这些单位主要集中在迈阿密的城市核心地区。
Studnicky表示，代理商们过于承诺买家可以获得的每日租金——有时高达50%。出售这些项目的经纪人依赖酒店统计数据，而Studnicky及其他人表示，这并不是一个准确的比较。一旦这些业主决定出售，这种现象将变得显而易见。
“预计的收入和入住率被夸大了，而管理费用被低估了。”他说。“所有这些导致的结果是几乎没有的净操作收入，这就是为什么它们不会升值。
传统上，投资者通常要求拥有收入产生物业的净操作收入和其他财务业绩信息。Studnicky说，公寓酒店的历史表现并不理想。他表示，2023年的公寓再售中，只有2%的单位是公寓酒店。
Kasa的首席执行官Roman Pedan同意这一观点。他表示，最大的风险之一是开发商“过度销售买家所能获得的收入”。
“这会在销售后导致买家感到沮丧。”他说。“而此后的转售价值就更棘手。
Bayport Funding的首席执行官Marcia Kaufman表示，购买由全职业主数量较少的建筑内的公寓单位的融资风险较高。
“所有投资者会首先保留他们的主要住宅，而放弃他们的投资。”她说。“这使得建筑的稳定性大大降低。”
更好的我的建筑
并非所有允许短期出租的项目都是公寓酒店，开发商正在努力使他们的建筑与竞争对手区分开来。一些高楼包括酒店组件或中央管理者运营的单位，这些公寓可以在几乎没有限制的情况下进行出租，而其他单位则允许业主通过任何平台自行出租。
“有些地方感觉就像是一场自由竞争，设施被过度使用。”Kasa的Pedan表示。“这对居民或夜间租客来说都不是一个好的体验。”
Ricardo Dunin，他在1990年代重新开发了Mutiny in the Grove和Sonesta公寓酒店，表示他正在努力避免过去公寓酒店的错误。在过去一年半中，他的Oak Capital与秘鲁公司Edifica合作，在Brickell启动了两个允许短期出租的Domus品牌公寓项目，Brickell位于迈阿密市中心的南部。
“我们不想将自己标记为公寓酒店，因为我认为所谓的公寓酒店会失败。就像一辆有异味、让你感到不安全的出租车。”他将打车共享与出租车相比。他们将这些项目称为FLATS——临时住宿的灵活公寓的缩写。
Dunin表示，由于他没有建设“奢侈设施”，因此可以将单元的价格定在竞争之下，包括附近的梅赛德斯-奔驰公寓和Casa Tua项目。
“公寓开发商建设他们认为买家会喜欢的东西，但后来没人使用。”他说。“我们消除了这些设施，建设一些帮助出售单元但对我们的酒店并不必要的区域，从而避免将成本转嫁给买家。”
一些代理商表示，对于能够与现有公寓酒店如W酒店、Setai迈阿密海滩和1酒店及家居竞争的高端短租公寓，需求更高。这些买家对投资回报的关注度较低，而更注重售价低于200万美元的单位。
“拉丁美洲买家非常喜欢这种短租产品。”Compass代理商Mike Martirena表示。据迈阿密房地产协会称，投资者越来越多来自哥伦比亚。
外国投资者还喜欢他们可以分期付款，因为这些项目处于规划或建设阶段。
Ivan Chorney，Ivan & Mike团队的负责人表示，中心城区项目的集中将推动买家选择其他社区的项目。
租赁度假公司Rentyl Resorts的联合管理合伙人Nick Falcone表示，迈阿密世界中心的10多座塔楼将拥有某种短期租赁组件。
这些小型单元，起价低于100万美元，并提供结构化租赁计划的项目将会成功。
“那些没有做到这些的项目，业主很有可能不会净得正现金流。”他说。
开发项目如雨后春笋般涌现。建设贷款继续为公寓项目提供资金，因为开发商可以利用买家的定金，从而降低贷款人的风险，Bayport Funding的Kaufman表示。
在市中心北侧的Edgewater，Lagardere News的Elle品牌与Vertical Developments和Urban Network Capital Group联手推出了Elle Residences，业主将在这里能够进行短期出租。
今年早些时候，Rilea Group推出了位于Wynwood的Rider项目，计划建设146个单元的大楼，将在靠近Wynwood计划中的Brightline车站的地方崛起。Rilea总裁Diego Ojeda表示，Wynwood是一个“完全不同”的市场于市中心。他还表示，Rider将脱颖而出，因为游客想要靠近火车站。
理论上，购买这些短期出租公寓的投资者将能够用他们所产生的收入来至少覆盖维护和其他开销。
Rider项目的单元起价从60万美元到180万美元不等。像很多南佛罗里达的项目一样，Rider的单位将完全配备家具交付。
不过，ISG的Studnicky表示，他不会销售公寓酒店，并将其比作时间共享。
“这不是一个明智的投资选择。”他说。“你不如买亚马逊或特斯拉的股票。”
