图片源于：https://www.dmagazine.com/frontburner/2024/09/hoque-global-and-pegasusablon-to-buy-bank-of-america-plaza/
美国银行大厦及其周围的四个街区即将出售给达拉斯开发商和投资者Mike Hoque（Hoque Global）和Mike Ablon（PegasusAblon）。
卖方是总部位于芝加哥的Metropolis Holdings，该公司在1998年以约3亿美元的价格收购了这座标志性建筑。
作为达拉斯最高的建筑，以及西部地区最高的建筑之一，这座大厦高达72层。
Metropolis持有这项重要资产超过25年，经历了极其波动的房地产周期，同时进行了逐步改进，例如用LED灯框架勾勒出标志性的外部轮廓，并增加了租户休息室和其他便利设施。
尽管主要租户美国银行在去年宣布计划迁往新建的30层办公楼时，Metropolis依然打算继续持有这座拥有185万平方英尺面积的标志性建筑。
但最终，该公司决定是时候让新的所有者接手，将美国银行大厦带入未来。
Hoque和Ablon已经将该物业进行签约，计划进行3.5亿美元的重建，为大厦添加一座300间客房的奢华酒店，并活化所购置的四个街区的街景。
（其中大部分土地目前用于停车场或停车位。）
Metropolis的资产管理总监兼董事Tom Dempsey在接受《D CEO》采访时表示：“拥有这座城市最高的建筑，拥有最显著的天际线照明，一直是我们公司的骄傲。”
“近年来，有几个投资和开发集团主动联系所有者购买这项资产。”
Dempsey表示，该公司选择达拉斯本地买家“是因为他们对达拉斯市中心的奉献以及对转型该物业和周边社区的愿景。”
“我们进行了长时间的审查过程，逐步了解Hoque Global，并对美国银行大厦的未来感到兴奋。”
这些参与者没有透露收购价格，但将重建的标签定为3.5亿美元。
位于Main St. 501号的该物业目前由达拉斯中央评估区估值约为1.43亿美元。
交易是如何达成的
Hoque和Ablon被广泛认为是达拉斯最具前瞻性的开发人员之一。
2015年，Ablon因其场所创造成就而被选为《D CEO》首届先锋奖的获得者，其中包括改造达拉斯设计区。
作为Wicked Butcher、Wild Salsa、Chop House Burger、Dallas Chop House和即将在明年春天重新开业的达拉斯鱼市场等餐厅的 restaurateur，Hoque 深刻影响了达拉斯市中心市场。
他已经超越餐饮，成为达拉斯市区最大的土地拥有者之一，拥有从市中心到Cedars之间的地产。
例如，Newpark Dallas （位于市政厅附近的教育和技术中心）和SoGood（靠近达拉斯市集的创新区及住宅和商业开发）等项目正在筹备中。
那么，Hoque和Ablon对他们的新“奖品”有什么计划呢？答案是：大干一场。
Hoque对美国银行大厦已经有近十年的兴趣。
他最早试图在大楼内开设一家餐厅。
接下来，他与酒店行业资深执行官Dave Johnson（Horizon Capital的首席执行官）联手，寻求在大楼内开设酒店。
“我们开始谈论酒店的事宜，”Hoque说道，“而在讨论酒店的过程中，所有者团队去年回过来说，‘Mike，您想买下整个建筑吗？’我回答，‘好的，让我做一点功课。’”
“我们谈判了一年，因为[Metropolis]想与我的合作伙伴交谈——所有资金。”
Hoque补充说，经过核实所有信息后，我们几个月前开始签约。
我知道我有一个非常优秀的酒店合作伙伴，但我需要一个办公室合作伙伴，于是我思考谁是最合适的人选。
我与几位不同的潜在合作伙伴进行了交谈，最终选择了在达拉斯市中心其他成功项目上与我合作过的Mike [Ablon]。
这两位Mike共享对达拉斯的强烈热情，并在创建具有影响力的空间方面志同道合。
该交易经过重组，Ablon成为收购合作伙伴。
“我们不仅想购买这栋建筑，”Hoque说，“我们想要做些能够改变这个区域的事情——它需要它。
“这是连接一切的纽带。我们想要做一些具有催化作用的事情。”
街道的重点
与Hoque类似，Ablon的开发哲学不仅立足于为邻里增添价值，同时也追求稳健的财务回报。
他拥有德克萨斯大学奥斯汀分校的建筑和工程学位以及哈佛大学的硕士学位。
他曾在巴黎学习，并在知名建筑师Robert Venturi的指导下工作，Venturi以改变人们对建筑环境的思考而闻名。
他与Hoque决心避免在将新用途（如酒店或住宅）加入现有写字楼时因为其他人所犯的错误。
“在达拉斯市中心及其当前的形态中，人们通常会改造大堂并使其多功能，”Ablon说。
“但是公寓和办公租户并不真正共存，您不想将它们挤在一块——这没有效果，也无助于界定街道。”
“我们不会有微小的‘跳跃大厅’，”他继续道。
“相反，这将几乎像在机场，人们到达和离开。
“酒店大厅将会宏伟。它必须富有活力，这样人们才想要下楼。”
酒店大厅将独立并低于办公大厅。
一座新的玻璃盒子计划容纳大厅、宴会厅和会议空间。
Hoefer Welker——在其他Hoque项目中担任建筑师的团队——已被委聘负责酒店和办公的重新开发设计。
（请参见上方图库中的效果图。）
酒店的真正亮点将在69层增加一个深6英寸的倒影池与甲板，周围将设有8英尺高的玻璃墙，以确保安全并抵御风力。
与大多数住宅附加项目不同，加入酒店将为办公租户提供丰富的便利设施，Ablon表示。
计划包括一个高层餐厅、三个街层餐厅和商店。
“如果你想想伟大的城市，街道就是神奇的，”Ablon说。
“建筑提供了美丽的背景。
“这里的概念不是要有一个非常宏伟的纪念碑；而是什么事情将使我愿意呆在街道上。”
“那里距离新建30亿美元的会议中心仅两个街区，而我们将处于其门口。”
“但如果您能激发街道的生命，那么人们愿意在那里，而如果人们愿意在那里的话，那么伟大的事情就会发生，而您将迎来自我实现的预言。”
一个重要的纽带
Hoque与总部位于麦金尼的Horizon Capital Partners的Johnson相识约五年前。
Johnson于Trammell Crow Co.开始了自己的事业，如今大多数投资者都是通过他的首个职位而结识的。
在四年前创办自己的公司之前，他曾是Aimbridge Hospitality的创始人、董事长及首席执行官，主持的酒店管理公司扩展至约1500个物业。
公司早期投资者Harlan Crow由此进入。
Johnson和Hoque相谈甚欢，开始合作项目。
他立即对在美国银行大厦上做酒店的机会产生了浓厚的兴趣。
“我知道Mike已经做了他的功课，并想做到最好，”Johnson说。
“我们不想开设过多的房间——目前我们将考虑提供300间房，分布在10到12层。”
Hoque和Johnson表示，与酒店品牌的谈判将在一个月内达成。
他们不会透露任何线索，只表示它将是一个高端奢华品牌。
“您总是在寻找如何使自己与众不同，”Johnson说。
“这个项目的地理位置极佳。
在该区域内不太多高端酒店。
当您开设新酒店，街区就像公里一样。
我们将因这个原因吸引到商业，以及会议中心的接近。
我们选择的品牌本身将成为一个差异因素。
而且，在达拉斯没有其他物业可以提供这项资产所拥有的视角。”
“我不认为普通的达拉斯居民真正理解新会议中心的影响，”他补充道。
“这将改变城市。我对达拉斯非常乐观。
“我在这里生活了30年，已经在房地产行业工作30年，但我从未见过城市经历像达拉斯这样的复兴；这太疯狂了。”
新的金融区
在办公领域，Hoque已经将目光锁定在一个关键的潜在租户上：新的德克萨斯州证券交易所。
TXSE集团在六月份宣布计划启动交易所并将其总部设在达拉斯。
它已完成初步资本募集，并计划向美国证券交易委员会申请登记。
Hoque认为这个租户非常理想，能够实现他的愿景：创建一个以美国银行大厦为中心的新金融区。
达拉斯市中心公司的总裁兼首席执行官Jennifer Scripps表示，该项目有望成为将该邻里推向新纪元的关键所在。
“我们非常喜欢看到标志性资产获得新的生命注入，以使其进入下一个阶段，”她说。
“在建筑周围有许多发展，但紧邻的区域相对荒芜。
“这将填补这个空白。”
Scripps表示，城市的中央商务区通过多样化经济受益，金融服务、保险、合规及其他专业服务都实现了显著增长。
“[这种建筑的改进]将有助于保持市中心经济的强劲与多样化，”她说。
达拉斯市是由当地商业领袖建立的。最近几十年来，全国和国际房地产投资者相继进入。但如今，Ablon指出，大多数市中心项目再次由本地投资者和开发商驱动——如Lucy Billingsley、Craig Hall、Jack Matthews、Ray Washburne，以及他和Hoque。
“我们都是本地人，各自拥有不同的理念，这太棒了，”Ablon说。
“如果每个人都为自己认为有趣的项目而工作，那么达拉斯将拥有一个更独特、更真实的场景。”
“Ablon进一步指出：“在这个项目上，您可以说我们正在做的是一次小小的冒险。
“但如果我们做到这一点，如果我们能够利用大楼来定义街道，更多的人将会想要在这里生活。
“我们必须这样思考，以引导市中心朝着潜在的未来迈进。”
