图片源于：https://chicago.suntimes.com/politics/2024/11/25/chicago-south-suburbs-crushing-tax-burden-disparity-cook-county
马克·伯恩斯（Marc Byrnes）回忆起他在今年夏天打开房产税账单的那一天，发现税单与上一个账单相比四倍上涨。
“我想相当多的人在看到我收到的账单时几乎会心脏病发作，”伯恩斯说道。
他的账单从3月份的1162.32美元飙升至8月份的4706.75美元。
伯恩斯在6月份与一位邻居的交谈中就有感觉，自己的房产税账单可能会上涨，因为邻居的账单已经上涨了几千美元。
他只是不期待涨幅会如此剧烈。
伯恩斯住在他已故母亲位于南郊帕克森林的房子里。
他有五个兄弟姐妹，大家都在为维护这处物业而共同出力。
他们不确定长期会发生什么，选择包括他的姐姐搬进来作为主要居民，或者伯恩斯从兄弟姐妹那里买下房子。
这些年来，他通过多种工作攒下了一些钱，比如专业司机和实验室助理，这帮助他应对突如其来的财务压力，比如这次的税单增加。
“因为我在我的工作生涯中经历过几次经济拮据的时光，我变得非常小心使用我的财务资源，”他说。
尽管伯恩斯表示自己节俭并认为能够支付这些费用算是幸运，但他对税单的激增感到愤怒，因为他的房产价值并没有带来相应的上涨。
他试图理解这两种现实是如何并存的。
“到了一定程度，就会觉得，这对生活在这个地区的人们来说是如此不公，这真是对身体最敏感的部分的一击，”伯恩斯说道。
“我们的房子并没有增值到几百万美元。我想知道，我想当面问[库克县财务主管]玛丽亚·帕帕斯（Maria Pappas），你对此有什么解释？”
伯恩斯是许多南郊居民中的一员，他们今年经历了创纪录的税负增加。
根据库克县财务主管办公室的数据，南郊库克县的中等房主物业税今年上涨了近20%，这是三十年来的最高涨幅。
南郊的黑人居民受到的影响最大。
在受到最大税负上升的15个郊区中，有13个主要是黑人居住区域。
这些郊区的居民看到他们的物业税上涨了30%或更多。
一系列长期问题——持续的资金不足、商业活动减少、人口增长停滞和评估增加——均导致了这次涨幅。
但这些问题远不止于今年的创纪录增加。
专家警告，如果没有干预，许多南郊社区的经济未来将暗淡。
一些人正在重新构思可以采取哪些措施来激活南郊的经济景观。
与此同时，伯恩斯和其他受挫的南郊房主正在考虑如何继续前进。
一些南郊居民的物业税支付额与财富更为富裕的北郊社区相当，尽管北郊社区的房屋价值是南郊的两到三倍。
我们怎么会走到这一步？
帕帕斯表示，“很多人问我为什么他们的物业税会增加。”
在她担任库克县财政主管的二十多年里，她表示，这是人们问她的第一问题，无论是她在干洗店提衣服还是去超市购物。
“我花了大量时间试图让这一切变得易于理解，”帕帕斯说。
她提到最近在县物业税账单上增加的“费用去向”一节，作为她努力的一例。
这一部分出现在税单的顶部，逐项列出每个税收机构请求的费用。
它还列出了每个税收机构去年和今年的收费及差额。
帕帕斯表示，她添加这一部分是因为“人们不知道他们支付了14个不同政府的费用。他们毫无头绪。”
征税额度是税收机构每年从其管辖范围内的房主和企业请求的金额。
税收机构还通过额外的税费和其他来源的收入。
通常，市政府和学区通过征税额度请求更多的资金。
马特森学区162（Matteson School District 162），是伯恩斯账单上增长第二大的机构，发布了关于税收征收的常见问题回答，助理超级intendent克雷格·英格勒特（Craig Englert）表示，税收征收的增加是标准的，仅为3.1%。
但征税并不是导致物业税上涨的唯一因素。
人们离开该地区、商业投资萎缩以及评估增加都可能导致物业税上升，即使税收征收和房产价值没有变化。
在上周的一个公开会议上，英格勒特向居民解释了他们税单上金额增加的原因是商业物业的税负转移到了住宅物业上。
他还提到，住宅物业评估失去了 COVID-19 调整，而商业物业的评估没有像住宅物业的那么多。
英格勒特通过详细解释2022年与2023年之间的评估差异来证明这一点。
在这两年之间，住宅物业评估增长了52%，而非住宅物业的评估仅增加了7%。
伯恩斯的家也是一个例子。
他家的评估价值从大约8170美元增长到15000美元。
马特森学区162的官员在为2024年征收计划时考虑到了这次显著的税单变动。
他们的目标是，明年纳税人对该学区的平均税费支付应为0%的变化。
“我必须说明，因为如果某人的住宅价值与邻居相比发生变化，他们可能会看到略微的税负增加，”英格勒特说道。
“但平均而言，应为0%。”
人口增长缓慢也可能导致物业税账单上涨。
当越来越多的人离开一个地区时，负责缴纳税款的人数减少，留在的人就需要负担更多的税款。
芝加哥大学Mansueto研究所的主任克里斯·贝里（Chris Berry）研究城市的形成和维持方式。
他说，库克县南部的当前税收情况不可持续。
“我们不能让政府的增长持续，而且长久地超过私营经济的增长，”贝里说。
“我确实认为这基本上是许多南部郊区的担忧……税基正在缩小，支出在上升，这两者不可能同时持续太久，否则某个地区就会破产，或者人们会搬走。”
但南郊的经济问题使得税基缩小与政府支出增加的问题交织在一起。
持续的资金不足和商业活动缺乏意味着来自企业的物业税收入减少。
此外，该地区陷入困境的经济限制了学区、市政府和其他地方政府可提供服务的可行收入来源。
对于南郊的许多政府机构来说，物业税是最可靠的收入来源之一。
贝里表示，这种经济现状与拥有更宽广的税基和更强经济活动的其他市镇形成鲜明对比。
“想想芝加哥，显然，在市中心有这些物业，而这是我们税基中非常重要的一部分，”贝里说道。
“许多我所讨论的南部郊区并没有这么多的商业活动，因此商业税基的份额要低得多，这就意味着居民不得不承担更多的负担。”
维持物业税不变
像格林尼斯·詹姆斯-沃森（Glynis James-Watson）这样的居民正在考虑如何应对这一更大比例的税金负担。
她于2021年8月搬到南部郊区哈维（Harvey），因为她感受到神的召唤去传道——这是一次她认为可能会导致牧师职位的精神觉醒。
在她购房几个月前，她刚刚从神学院毕业。
“我跟随着我认为自己被指引的方向，而牧师职位并没有开设。所以我在想，‘好吧，主，怎么回事？’”詹姆斯-沃森说道。
“这就是我最终到了哈维的原因。我获得这栋房子的方式简直是一个奇迹。你知道，一切都进展得很顺利。
付款也都是在我的可承受范围内。”
然而，詹姆斯-沃森表示，当她打开2023年第二期的物业税单时，她感到“目瞪口呆”，金额为8170.39美元，比去年第一次付款的1066.97美元足足多了七倍。
“我感觉我很幸运，能够支付这笔费用，但这真是吞噬了我预算中的其他项目，”她说。
在她的最新账单上，哈维市向詹姆斯-沃森收取3470.76美元，几乎是她去年支付的717.29美元的五倍。
今年7月，针对剧烈的物业税上涨，哈维市市长克里斯托弗·克拉克（Christopher Clark）宣布了一项“维持税收”的努力。
他承诺在2025财政年度不会不必要地提高物业税，并呼吁其他市长也这么做。
克拉克表示，他将探求其他收入来源，比如收取市政府已到期但未收取的税款。
“我们的物业税收款率为52%，所以我们仍然有48%的资金可以去争取，”克拉克说道。
由于法院命令和和解协议，有些税项必须提高，但克拉克表示，这项承诺是让州和县需要解决的征税问题朝着正确方向迈出的重要一步。
“这应该使[我们的居民]受益，因为一旦我们开始进行有关伊利诺伊州的税制的真正对话时，就应对他们产生长期的帮助，”克拉克说道。
“如果一个账单涨了，而哈维市的部分是500美元，我们就为他们节省了500美元。
如果没有其他人承诺保持税收，而我们仅仅是自己做到这一点，我们已经使居民获益。”
一场亟需振兴的经济
贝里表示，这些财务困境使得在南郊地区提升私营经济至关重要。
自2019年以来，非营利性南部发展局（Southland Development Authority）致力于通过投资经济变革的机会提供此种提升。
该组织与地方政府和小型企业合作，寻求并提供资本，以帮助推动该地区的发展。
该组织首席执行官博·坎普（Bo Kemp）表示，通过利用现有的投资，有可能在社区中建立强大的邻里环境，从而影响南部郊区——例如，交通投资。
他引用了“梅特拉电气社区倡议”（Metra Electric Community Initiative），该倡议旨在对南方及南部郊区的13个车站进行现代化改造以及即将延伸至更南方的CTA红线（CTA Red Line）。
“我们利用这一交通能力意味着，未来将依然会有汽车，但数量不会如现在之多，且人们将更多依赖公共交通，使南乡附近这些交通节点的物业密度能够创造出居住、购物和工作的地方，且与芝加哥相连接，”坎普说道。
南部的经济在过去几十年经历了几个波动。
根据伊利诺伊州就业安全部的数据，库克县最南部的几个区域——包括布loom、布雷门、卡卢梅特、奥兰、里奇和桑顿等乡镇——在2001年3月至2021年3月期间，失去了超过35000个工作岗位。
其中，失业最严重的是制造业、零售贸易和建筑业。
该地区的经济在过去几年中有所反弹。
数据显示，从2021年3月至2023年3月，新增了超过6000个工作岗位。
最强劲的增长发生在运输和仓储行业，主要得益于两个大型亚马逊仓储设施在马克汉姆和马特森的开设。
尽管该地区面临的各种复杂问题依然存在，坎普表示，许多人对南乡未来的发展潜力并未给予充足重视。
“西郊和北郊早已开发，”坎普说。
“因此，我们提供了最佳的增长机会，并能以一种能够维持已有居民（在这里生活了10、20、30乃至40年）的方式进行，同时也纳入新的居民。”
南部郊区的未来可能依赖于能否带来这样的活力。
但目前还不清楚居民们将会等多久，才能看到那种增长，以及收获由他们的房子和所获得的公共服务和设施的价值所支撑的物业税单的满足感。
