图片源于：https://www.austinmonitor.com/stories/2024/12/austin-went-on-a-land-buying-spree-in-2020-so-far-little-has-been-built-on-it/
在疫情初期，奥斯丁市正在协调新冠病毒检测中心，并试图确保个人防护设备，同时也在大量购置土地。
截至2020年7月，已购置了13英亩土地，随后在秋季又购买了3英亩，并在12月新增6英亩。到2020年底，奥斯丁市通过其可负担住房机构共花费近2450万美元购得22英亩的土地。在接下来的两年内，市政府继续购置更多土地，最终在城市各处积累了60英亩主要尚未开发的土地。
这一购地狂潮是一个新策略，旨在遏制奥斯丁的住房成本。市政府希望通过使用纳税人的资金购买土地，来建立数千个低收入人群可以负担的住房，而不是花费数百万来维护或者建设可负担住房。
“土地即命运。” 奥斯丁住房部门的临时主任曼迪·德梅约最近表示。“如果我们拥有它，我们就可以与社区合作来规划即将建造的内容。当我们不拥有时，我们就只能在旁观。”
然而，四年过去了，这些土地几乎全部保持空置。城市方面则表示，由于资源不足，无法更快推进建设。随着疫情后奥斯丁房价的上涨，一些人对市政府开始行动感到焦虑。
“我们可能能更快一些。我想每个人都承认这一点。”曾任奥斯丁市长史蒂夫·阿德勒的首席助理及特别顾问约翰-米迦勒·科尔特斯说道。“我们应该加快速度。”
错失良机迫使城市采取“大手笔”
在2014年，奥斯丁市曾经面临一个显得难以拒绝的交易。
德克萨斯州交通部正在出售位于中央奥斯丁的75英亩土地。这是绝佳的房地产。市政府的一名工作人员告诉市议会，她不记得市政府曾有过如此好的机会。
市议会成员讨论了将这些土地用于公园和住宅的想法。如果市政府拥有这块土地，就可以要求任何在其上建设的开发者预留大量住房供低收入居民使用，正如城市曾在以前的市政机场穆勒开发项目中所做的那样。
不过，讨论并未深入推进。市政府无法找到德州交通部要求的2900万美元。
后来，TxDOT将该物业出售给一名私人业主。市议会成员与开发商就建筑和可负担住房的比例进行了两年的激烈谈判——如果市政府拥有这块土地，这些决定本应由他们自己来做。
多人告诉KUT，TxDOT的土地销售是一场“错失的机会”。市领导誓言将采取不同的做法。
在2018年，政治家和活动人士提议出资2.5亿美元的可负担住房债券，这是奥斯丁历史上最大的一笔融资。这个金额是2013年选民通过的金额的三倍多。（债券是指政府实体请求选民授权借款，所借款项通过向居民征收税收偿还。）
奥斯丁的平均租金价格一直在稳步上涨。2013年，租客们很容易找到每月低于1000美元的公寓，到2018年，同样的租客可能需要支付多30%的租金。
“我们知道我们想做一些大的事情，做一些前所未有的事情。”科尔特斯说道。
但这笔资金不仅用于维护和建设低收和中收入者可以负担的新住房。在起草债券具体内容时，市领导决定将债券资金近一半，即1亿美元用于购买土地。
“然后就显而易见，单靠希望可负担住房会被建设是行不通的。”前市长阿德勒说。市政府决定尝试新的做法。与其乞求私营开发商在一个不允许他们这么做的州建筑可负担住房，市政府决定拥有土地并拥有最终的决定权。
奥斯丁居民对此表示支持。2018年11月，近73%的选民投票支持该可负担住房债券。
房地产热潮
在2018年选举后的两年里，戴维·埃斯基维尔接到了奥斯丁市的电话。市政府想购买他和妻子在南奥斯丁拥有的房子。
“他们接洽了我们，但我们拒绝了。”埃斯基维尔说道。他和妻子甚至没有将该物业挂牌出售。但市政府最近购买了邻近的3英亩土地，包括一座废弃的教堂。埃斯基维尔表示，市政府的代表持之以恒。
“他们一直在说……‘不，等一下，让我们给你一个价格。’”
KUT询问市住房部门，市政府是否通常接洽那些不打算出售的房主。市工作人员没有回答这个问题，仅仅表示其可负担住房部门“遵循行业标准进行房地产收购”。
埃斯基维尔表示，起初他不愿意出售。他和妻子担心市政府提供的价格不足以承担在奥斯丁购买另一处住房的费用。
“当你在那扎根超过20年时，真的想离开吗？”他表示。
但最终双方就价格达成一致。根据市政府提供的数据，在2022年，市政府为埃斯基维尔夫妇的房屋和周边2.8英亩土地支付了167万美元。
市政府对埃斯基维尔家的购买标志着近两年的购地狂潮的结束。从2020年到2022年初，奥斯丁完成了60英亩土地的交易。
然而，时机可谓复杂不已。
2020年底，房价开始飙升，因为一些人寻求更大的住房，并涌向像奥斯丁这样的城市，借着远程工作的机会而来了。包括奥斯丁在内的全国各地房地产市场进入狂潮。
“竞争非常激烈，我们常常面临大规模的机构投资者，他们完全用现金购买房产，能够快速成交。”德梅约表示。
尽管如此，市政府还是相对快速地购置了土地。购买的地块遍布全市，从南奥斯丁的卡伦巷到北奥斯丁的克雷默巷。
未来何时会建造住房？
市中心的一块土地曾是一个养牛和养羊的农场，居住在对面街的杰瑞·弗洛尔说。
但关于这块位于门查卡路5英亩的地块的未来，弗洛尔并不知情。
“没有人来告诉我，‘嘿，这里的计划是什么？’”
虽然市政府必须在一定期限内花掉债券资金，但对于建设没有时间表。
“（债券）与开发计划不挂钩。”阿德勒表示。“除了大家都希望尽快拥有尽可能多住房的一般进度。”
关于建设的粗略时间表可能即将出台。市政府最近与一家公司签订了合同，以决定哪些地块应优先开发；德梅约表示，该计划预计将在年底前交付。
市政府希望在2030年前邀请私营公司开始投标建设合同。
德梅约表示，由于人员缺乏和资金有限，加快推进建设的进展相对困难。此外，市政府表示，仍需要与邻居举行会议，以决定除了可负担住房外，还将建设什么。
“我们的目标从不是永远持有土地。”她说道。
与私营公司不同，市政府可以承受持有土地的时间。它不需要为拥有的土地支付财产税。等待四年才能建设是可负担住房建设者基金会（Foundation Communities）执行总监沃尔特·莫里奥无法承受的事。
“如果地块静置一年、两年、三年或五年。”他说，“我们必须承担持有成本——保险、景观维护，可能还有税收。”
莫里奥表示，能够等待使市政府有机会积累建筑所需的资金。
“你可能会买很多土地，最终在筹集到所有资金之前持有很长时间。”他表示。
但其他人表示，迫切性需要更大。虽然奥斯丁的租金在过去一年多时间里有所下降，但越来越多的租客花费更大比例的收入用于租金。市政府与鼓励建设数千个低收入住房的目标相距甚远。
瑞秋·斯通曾参与一群人向市领导提供建议，协助起草2018年的债券。斯通打工于可负担住房非营利机构瓜达卢佩邻里发展公司（Guadalupe Neighborhood Development Corporation），她表示，在疫情之后，建房比以前更困难，这可能进一步延长市政府对这些土地的建设预计时间。
“当你看到一个项目能够在两到三年内建成时，现在可能需要四到五年。因此，我认为这更是理由促使我们务必尽快在这些土地上动手。实在没有时间拖延，”斯通表示。“我们不是寻找一块块土地的银行，我们是在寻找可负担住房的土地。”
