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休斯敦以拆除旧建筑和建设新建筑而闻名。
然而，亚历山大·荣（Alexander Ron）和丹尼尔·荣（Daniel Ron）兄弟采取了不同的方法。
虽然两人都是年轻一代开发商，但他们认为自己已经破解了让老旧物业适应性再利用的可能性和盈利性的密码。
亚历山大和丹尼尔·荣创立的公司Scarlet Capital在去年对位于休斯敦市中心附近的“奖杯仓库”——The Docks进行改造，将其改造成现代灵活的办公和零售空间。
The Docks目前已完全租赁，兄弟俩现正对邻近的一座1940年代的2万个平方英尺仓库进行改造，以容纳更多的办公和零售用户。
尽管由于高利率和融资困难，传统开发几乎停滞不前，但亚历山大·荣表示，他使用的方式与他在19岁时开始的类似，仅用了不到10年的时间，当时他在休斯敦的Sunnyside地区买卖价格低于1万美元的物业。
“通过这些适应性再利用项目，如果你能非常出色地完成它们，同时严格控制成本，你实际上可以相对轻易地将这些项目稳定在双位数的收益率，”他说。
亚历山大和丹尼尔·荣现在分别为28岁和30岁，于2018年成立了Scarlet Capital，该公司将适应性再利用项目作为首要任务。
他们已完成的项目组合包括位于休斯敦市中心的Purse Building，这是一座2万平方英尺的历史仓库。
Scarlet Capital在2023年将这一建筑改造成了办公和工作室空间。
附近的The Docks正在为休斯敦市内一个历史工业区域的重大改造做出贡献。
兄弟俩在去年90天内完成了The Docks的翻新，将其从“骨架”开始重建，创建了800平方英尺至4000平方英尺的办公套件。
这帮助该建筑的入住率从约40%提升至100%。
新租户包括商业房地产公司Alpine Partners和体育内容制作方Apollo Media Group。
Scarlet Capital目前正在对邻近的2万平方英尺仓库进行翻新。
这个项目不需要在90天内完成，但他们也不打算等待利率下降。
“无论你以4%还是7.5%借款，对于借款成本来说，实际上都没什么区别，”亚历山大·荣表示。
“如果你以12%的收益率稳定该项目，那么在整体战略层面上，这些细节其实不重要。”
尽管近年来融资渠道有所减少，但丹尼尔·荣表示，他们仍然总能够获得传统融资。
“我们不是激进的借款者，”他说。
“我们并不希望榨取每一个最后的收益点。我们减少了一些债务，但如果物业的贷款评估更好，我们对此完全满意。”
Scarlet Capital对于其选择收购的物业也非常谨慎，亚历山大·荣表示。
“我们确保无论购买什么，能够稳定在高于利率的收益率，”他说。
“这就是一切的关键所在。”
Scarlet Capital于2023年最后一个工作日收购了位于1125 Providence St.的The Docks，获得了“非常慷慨的卖方融资条款”，并表示低利率和高杠杆。
他们在三个月内完成了翻新并进行了再融资，以稳定该物业。
“我们在杠杆率方面非常谨慎，因为我们希望以极小的股权控制整栋物业，”他说。
“这就是我们为什么如此专注于在90天内完成这一切。”
该开发项目位于The Deal Co.的适应性再利用项目旁边，后者在去年年底时开设了Meow Wolf，以及长期存在的圣阿诺德酿酒厂（Saint Arnold Brewing Co.）。
“与Meow Wolf和圣阿诺德以及所有的新公寓和（休斯敦大学）市区相比，我们并不感觉像是开拓者，”亚历山大·荣说。
“在这个生态系统中运作要容易得多，而不是独自创造一个。”
尽管该地区正在复兴，但购买The Docks的时机仅仅取决于物业的销售可用性，他表示。
兄弟俩在休斯敦长大，终其一生都听说过这处物业，许多人告诉他们，曾在这些建筑里工作或聚会。
“在我们看来，这在休斯敦是个‘奖杯’，”亚历山大·荣说道。
该物业从未公开出售，但Scarlet Capital是少数几家获得收购机会的公司之一。
他们凭借大量不可退还的诚意金赢得了该项目。
对于临近的1133 Providence St.的1940年代仓库，Scarlet Capital与自2002年以来持有该物业的投资者达成了一项协议。
Scarlet还通过与德克萨斯州运输部达成协议，负责该物业部分的征收流程，帮助完成了该交易。
这一过程在大约45天前结束，使Scarlet Capital能够开始重新开发。
兄弟俩预计将在接下来的六个月内欢迎租户。
亚历山大和丹尼尔·荣在2018年创立了Scarlet Capital，部分专注于填满药品中心、美元商店和其他三重净租赁租户的零售中心。
虽然一些购物中心又重新吸引了投资者的关注，并且一些正在进行重大改建，但Scarlet Capital很乐意集中于一些能够容纳长期稳定业务的旧资产。
“它们并不性感，但它们能按时支付租金，”丹尼尔·荣说道。
Scarlet Capital对购物中心、工业物业和潜在适应性再利用项目的策略是以远低于重建成本的价格购买资产，亚历山大·荣表示。
他们通常支付的价格是不超过重建费用的一半，之后在完成拖欠维护、修复和小幅美化后，收取与新建物业相似的租金。
“这看起来是一种更便宜地进入该领域的方法，”他说。
去年底，该公司收购了两个购物中心：分别位于9501-9533 Southwest Freeway的7万平方英尺多租户Williamstown Shopping Center和7728 Lockwood Drive的1万平方英尺物业。
该公司还在2024年底之前收购了一座临近Buffalo Bayou的4.5万平方英尺仓库，位于700 Plastics Ave。
这两个零售中心的租户都是三重净租赁，丹尼尔·荣表示，这有助于保护房东免受通货膨胀成本的影响。
“在三重净资产上，我们可以将运营成本转嫁给租户，只要租户能承担，”他说。
“我们也不太受这些成本的影响。”
兄弟俩寻找稳定的蓝筹租户，确保按时支付租金，丹尼尔·荣说。
Lockwood Drive物业租赁给了Dollar General，而Williamstown Shopping Center则有Giant Dollar、Cricket Wireless、美容学校以及其他餐厅和商业租户。
“在某个价格点上，每个人都需要什么，”他说。
