图片源于：https://www.chicagotribune.com/2025/02/01/chicago-home-sales-decline-2024/
劳拉·希克曼（Laura Hickman）准备将南卡罗来纳州查尔斯顿的棕榈树和鹅卵石街道交换回她和孩子们成长的芝加哥郊区生活。
她去年将自己位于市中心的四卧室单户住宅上市出售，但表示只收到了“低价”报价，均被她拒绝。
她从未有机会对芝加哥她喜欢的房子出价，因为她面临着全现金报价，这使得已经有限的房源迅速被抢购。
“我们在查尔斯顿等着房子出售，但……这里什么都卖不出去，”59岁的希克曼说，她在一家医疗办公室的财务部门工作。
“这真是一场小麻烦。”
希克曼再次将她的查尔斯顿房屋挂牌出售，价格为150万美元，并希望在芝加哥郊区找到一栋80万到120万美元之间的房子，她认为在那里能获得更高的性价比、更多的空间。
希克曼的故事是去年芝加哥地区和全国房地产市场上许多购房者和卖家面临的情形，因为抵押贷款利率和房价依然居高不下。
她对2025年能有更好运气的希望是许多房地产市场参与者的共同心声。
专家们对去年芝加哥和全州房地产市场的繁荣持乐观态度，尽管在2023年房屋销售大幅下降后，芝加哥及州内的房屋销售在2024年略有下降，根据伊利诺伊州房地产协会（Illinois Realtors）的数据。
全国范围内，排除新建房屋的现有房屋销售在过去近30年内连续第二年降至最低水平，国家房地产协会的数据显示。
查尔斯顿地区长期缺乏可售房源的问题依然困扰着芝加哥市场，卖家对放弃较低的抵押贷款利率感到犹豫，这使得潜在购房者希克曼等人受到影响。
可负担性仍然是一个挑战。
根据Zillow的高级经济学家奥尔费·迪旺古（Orphe Divounguy）的说法，到12月，按年计算，国家范围内的房源增加了16.8%，而芝加哥大都市区的房源仅增长了3.2%。
“虽然市场有所放宽，但芝加哥地区的放宽程度并不及全国其他地区，”迪旺古说，指出当地劳动力市场滞后导致住房市场移动性下降。
2024年全州房屋的年中位数价格为29万美元，比2023年的中位数价格增长了7.8%，根据伊利诺伊州房地产协会的数据。
在芝加哥大都市区，这一数字在2024年为35万美元，比前一年增长了7.9%。
在城市范围内，2024年的年中位数价格为35.5万美元，比2023年上涨了7.6%。
对当地买家来说好消息是，芝加哥在去年新房许可增加方面位列前10大大都市区之一，1月至8月新房许可增长了24%，与2023年同期相比，迪旺古指出。
这意味着2025年将增加新房供应，这可能会缓解芝加哥的房价上涨，并为买家提供更多选择。
史蒂文·布兰特（Steven Brandt）和他的妻子阿尔比奥娜（Albiona）去年在南环（South Loop）购买了一套新公寓。
经过七年的军旅生涯，以及在包括洛杉矶、迈阿密和波士顿在内的多个城市的旅行，这对夫妇选择了芝加哥作为第一次购房的地点，因为芝加哥的地理位置、两卧室公寓的价格、新建筑和丰富的建筑设施。
在2025年1月29日，史蒂文·布兰特在芝加哥的一栋住宅塔楼内，与阿尔比奥娜·霍哈（Albiona Hoxha）一起展示他们的26层公寓。
布兰特在共享空间工作，分享他对社区的热爱。
这对夫妇于去年10月以632,000美元的价格购买了这套公寓，布兰特表示他们“运气好”，获得了大约5.8%的抵押贷款利率，使得每月总支出（包括房产税和业主协会费用）约为5,000美元。
“（芝加哥）是我妻子作为建筑师工作所需的各种氛围，”布兰特说，他的公司以远程方式运营。
“这正是我们喜欢的城市和大楼，以及我们工作的类型。”
虽然像布兰特这样的买家因去年夏末利率的下降而获得了较低的抵押贷款利率，但今年利率已经飙升。
根据弗雷迪·麦克（Freddie Mac）的数据，30年期固定抵押贷款的平均利率在2025年1月首次超过7%，这是自2024年5月以来的首次上升。
弗雷迪·麦克的首席经济学家山姆·卡特（Sam Khater）指出，经济的“强劲”是导致利率上涨的一个原因。
美联储本周保持利率稳定，虽然这并不直接影响抵押贷款利率，但也可能是对这些利率保持高企的潜在指示。
芝加哥及全州12月份的房屋销售数据表明，在7%的利率高峰之前，越来越多的买家进入市场，房屋销售同比上涨。
与芝加哥的房地产市场一样，房地产是超区域性的，房地产经纪人表示，自COVID-19大流行以来，市中心公寓出现了过剩，因为许多买家离开城市，转而渴望更多空间。
因此，一些市中心公寓的卖家并未体验到郊区住房卖家所经历的多重报价潮，反而以亏损的价格出售。同时，尽管布兰特的楼宇新而空间宽敞，但他的公寓楼仍未达到满员，他表示，销售在2023年开始闭合。
海迪·格雷厄姆（Heidi Graham）和她的丈夫在5月以大约23%的亏损价出售了他们在街头公寓（Streeterville）的房子。
这套包括一个停车位的一居室单位，售价为335,000美元，而停车位的售价为40,000美元，2014年购买后最终以288,000美元的价格售出。
格雷厄姆表示，他们厌倦了租赁该物业，并曾在2018年和2021年底到2022年期间以高于当时购买价格的价格上市，但始终未找到买家。
自他们购买以来，该楼的规则改变，只有特定比例的单元可以出租，同时停车位也不允许出租给非居住居民，这两条新规使单位的吸引力下降，格雷厄姆说。
“我们知道在低迷市场中出售我们的房子是一个决定，”54岁的格雷厄姆说。
格雷厄姆和她的丈夫主要住在阿灵顿高地（Arlington Heights），和他们的格雷伊猎犬索琳（Sloane）一起，一栋“太大的房子”——五间卧室，八个狗床。
自从他们的灰狗费里斯（Ferris），也就是电影《费里斯的狂欢日》中费里斯的女友去世后，这个数量已减少，格雷厄姆说。
他们还拥有两个黄金海岸的公寓，一个出租，另一个供他们访客在市中心使用，格雷厄姆预计这两个单元将来也会亏损出售。
至于出售他们在阿灵顿高地的房子，她说他们目前正在“等待观察”，弥补了“不坏就不修”的口号。
在2024年，由于抵押贷款利率持续波动、房地产经纪人佣金规则的变化以及即将来临的选举，使许多人面临不确定性，格雷厄姆的房地产经纪人托尼·马塔尔（Tony Mattar）表示，他认为2025年将会有更多买家和卖家进入市场。
“如果你……超出了租赁需求或者即将要有第二个孩子，那么你就没有机会坐在场外观望，”马塔尔说。
“我们将在2025年看到更多这样的情况……因为我们逐渐远离利率激增，接受当前利率的情况将变得越来越普遍。”
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