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根据Trepp的数据，亚特兰大大都市区中近23%的所有证券化债务，特别是由办公物业担保的债务，处于逾期状态，这意味着其所有者至少错过了两次付款。
这一比例在美国25个最多人口的城市中排名第七，代表着超过20亿美元的困扰性债务。
当我们只剔除商业抵押贷款支持证券（CMBS）时，情况更加严峻，CMBS贷款是一种常见的资金工具，约占亚特兰大商业房地产债务的三分之一。
在亚特兰大，近27%的CMBS贷款由办公物业担保，约为两年前困扰水平的四倍，这标志着办公房东在后疫情时代努力让建筑盈利的压力加大。
自COVID-19疫情爆发以来，亚特兰大的城市和郊区办公市场一直面临创纪录的空置率。
根据房地产服务公司CBRE的数据，截至去年年底，亚特兰大地区近三分之一的办公面积要么为空置，要么作为可出租的转租空间。
这一问题已经使全国范围内的大型办公市场动荡不安，令人担忧的后果是普遍的止赎和侵蚀地方税收的商业物业价值。
“困扰周期就像是一个缓慢的燃烧或是翻滚的过程，”房地产服务公司Cushman & Wakefield的投资洞察部负责人Abby Corbett表示。“这是一种经历数年、缓慢进行的过程，而我们正处在这个过程中。”
许多面临违约风险的建筑已经进入特别服务阶段，在该阶段第三方公司介入以尝试解决问题贷款。
一些国家最著名的建筑也因债务问题而受到影响，例如芝加哥的威利斯大厦，这座原本名为西尔斯大厦的摩天大楼，在今年2月初以13亿美元的债务进入特别服务。
尽管错过了大量付款，亚特兰大地区的商业止赎情况相对较少。
Colliers Atlanta的债务与股权团队执行副总裁Hagan Dick表示，许多贷方不愿意承担接回那些可能价值远低于先前估值的物业所带来的损失。
“总体来说，贷方不希望这些物业回到他们手中，”他说。“如果它通过止赎回到你手中，那意味着它已经处于负资产状态。”
在2022年，六座塔楼以及位于Peachtree Center的购物中心被回收给贷方，成为自大萧条后亚特兰大最大的止赎销售。
但大多数其他困扰的办公综合体，包括那些被列为止赎的物业，已经成功协商延期，避免了公开拍卖。
这一过程通常被称为“延长和假装”，希望额外的时间能够扭转建筑的命运。
亚特兰大最大的办公综合体Buckhead的14栋建筑的Piedmont Center，在未按照计划偿还贷款后，正在进行贷款谈判，差点在2月被公开拍卖。
为了避免止赎，一些建筑的售价仅为昔日的零头，甚至这些建筑的地理位置优越或拥有强大的租户基础。
全现金购买、投机投资基金及其他替代融资策略正在逐渐增加，因为公司和投资者在这一困扰的海洋中摸索机会。
“当他们嗅到血腥的味道时，有很多鲨鱼在盘旋，”Taylor表示。
‘机会窗口’
疫情打乱了许多行业，但也引发了对办公行业存在重大危机的担忧。
疑虑并不无道理，许多人开始质疑办公室是否还会有所不同，而悲观主义者迅速地表示“办公室已经死了。”
因此，随之而来的租赁活动暴跌，而为了反击通货膨胀，利率也迅速上升，办公室在银行和传统房地产投资者中的“负面评价”迅速攀升，Mark Toro，这位帮助开发了流行的阿尔法雷特Avalon项目的开发商如是说。
但“反向操作”这一商业成语并不是没有道理，因为有时最大的利润是来自于逆势操作。
“在这个核冬天中首先迈出一步的人将会是赢家。”Toro说道。
总部位于亚特兰大的Cousins Properties作为城市最大的办公物业所有者，已经表现出一种激进的乐观态度，而CEO Colin Connolly也用其耀眼的建筑收购来支持这种信念。
Cousins去年夏天通过合资伙伴以43%的折扣购买了Midtown的Proscenium大厦。
在去年第四季度，它又在北卡罗来纳州的夏洛特和德克萨斯州的奥斯汀收购了其他高端办公大楼，投资近10亿美元收购这三座办公大楼，而大多数银行则试图减少其办公物业的风险。
Cousins通过出售股票来帮助融资这些收购，而不是依赖传统的债务。
“市场上可用于办公的私人债务或股权并不多，而一旦有机会，其成本也是相当高昂的，”Connolly说。“这为没有依赖外部债务或股权融资能力的优秀资本公司像Cousins创造了一个机会窗口，使其能够抓住有趣的投资机会。”
CBRE的资本市场机构物业集团副主席Will Yowell表示，这种类型的交易引发了“投资者FOMO”（错过恐惧症），也就是害怕错过良机。
虽然一些建筑存在着超出其债务的问题，特别是老旧办公楼和位置不佳的建筑，但Yowell仍指出市场中存在机会。
不过，市场恢复正常需要时间，也可能需要大量的止赎和困扰销售，传统债务市场才能重新进入办公物业领域。
“在正常的投资环境中，债务市场的运作并不足，”Yowell表示。
其他公司也寻求一些不常见的融资方法，以使其项目取得成功。
Toro在约翰斯克里克的Medley混合使用开发项目上获得了来自墨西哥城银行Banco Inbursa的1.58亿美元建筑贷款，以打响其项目的第一枪，计划包括110,000平方英尺的办公空间。
即将来临的清算
虽然那些寻求购买或投资办公建筑的人可能很快会有更多的融资选择，但拥有困扰建筑的房东正在失去选项。
“买方有希望，”Corbett说。“卖方则正在经历一场清算。……卖方越来越意识到他们不能仅仅等候低利率成为市场的契机。这不会是他们的‘彩票’策略。”
在过去五年中，表现优劣建筑之间的深度分歧变得愈加明显。
高品质的建筑，业内称之为奖杯或A类，通常拥有比其折扣类别建筑更高的入住率。
全国范围内，大约一半的A类建筑都已完全租赁，或有不到十分之一的空间可供出租，根据Cushman & Wakefield的数据，另20%的办公建筑入住率在80%以上。
Connolly表示，这一趋势将继续加速。
“对于其基本客户而言，在功能上失效的房地产将继续恶化，”他说。“入住率将趋于降低，最终会以重新定价的形式出现，使得现有建筑能够被重新利用或拆除，释放出更好的空间。”
拆除或改造不需要的办公空间是试图消除空置空间的两种途径。
租赁活动在经历几年的下降后，开始反弹，表明雇主对办公需求的信心正在增强。
更多的雇主正在实施返岗计划。
如果办公需求反弹，高端空间可能很快会变得紧缺。
根据CBRE的数据，在亚特兰大，登记在案的新办公空间仅为474,000平方英尺，为历史最低水平，因此几乎没有新的空间来加剧竞争。
Taylor表示，这些处于负资产情况的办公建筑仍然对许多业主代表着大量的痛苦，特别是随着贷方对“延长和假装”的信心逐渐丧失。
2008年经济大萧条之后，亚特兰大许多地标建筑进行了止赎。
但Taylor并不预期这次会出现同样严重的情况。
“由于市场结构的变化，尤其是在大金融危机之后，我们不会看到这种违约情况在系统中普遍蔓延，造成广泛的困扰，”他说。“一些投资者在这个市场中确实会遭受损失，但在未来的某个时刻，我看到许多机会在等待。”
