俄勒冈州中等住房政策生效,波特兰中产阶级购房情况分析

图片源于:https://www.oregonlive.com/business/2025/03/some-oregon-cities-see-middle-housing-surge-but-rollout-is-uneven.html

凯特·斯塔赫(Kate Stahl)希望在伍德斯托克街区或东北阿尔伯塔街附近购买一套独立的单户住宅。

她寻找的是一处步行即可到达咖啡馆和餐厅的地方,这样除了上班通勤外,她不必总是开车。

不过,任何她喜欢的房地产都过于昂贵,而在她预算内的房子则需要较多的修理。

这些有限的选择迫使斯塔赫考虑并最终在2023年圣诞节前后购入一套新建的三户合建房单元,地点在波特兰大学附近。

她表示:“这个地方拥有我所有必不可少的条件,这让我感到满足。”

波特兰已经建造了数百套中等住房类别的房屋——即两到四个单元的建筑,以及类似斯塔赫的联排别墅。

2019年的一项州法律使得这类住房在曾经专门设定为单户住宅的区域内合法化。

截至2022年和2023年,这类住房在波特兰的新建住房中占据了相当大的份额——约17%的新住宅许可证,尤其是在公寓建设投资减少的背景下。

斯塔赫在北波特兰的三户合建房中的新单元(左),拍摄于2025年3月6日,肖恩·米哈(Sean Meagher)的报道。

然而,州内其他地方推行该政策却显得喜忧参半。

根据城市与州公共数据库中提供的数据显示,在被Sightline Institute(一个城市发展智囊团)调查的45个大型或都市城市中,有20个城市在重新修改其分区代码以适应州法律后,中等住房许可证数量有所上升。

但是,虽然波特兰的中等住房产量超过了以前的两倍,从每年平均298个单位激增到777个单位,却有超过一半的城市在调查中出现了中等住宅产量的下滑或停滞。

例如,森林沟(Forest Grove)在州法律生效前,每年平均批准30个中等住房单位,而在2023年则为零。

斯塔赫代表了中等住房支持者所提出的论点。

当潜在买家开始寻找房屋时,可能更倾向于单户住宅。

但随着独立住宅的价格不断攀升,买家可能会发现中等住房是更实惠的选择,同时仍然能够享有步行、安静的社区环境和至少适度的庭院。

州长蒂娜·科特克(Gov. Tina Kotek)在担任州众议院议长时支持了2019年的“缺失中产”法案,即众议院法案2001(House Bill 2001)。

她希望在本次立法会议上通过众议院法案2138(House Bill 2138)来更新该法律,使这些住宅在城市未编入的区域内合法。

她的办公室认为,这可能会让数千个新单位合法化,而恰逢俄勒冈州的整体房地产建设处于低迷之际。

在俄勒冈州的大城市中,中等住房的许可证在HB 2001通过后,每年新增近1600个新房屋,相比其通过前增加约450个。

(在整体住房存量方面,这一数字在拆除单户住宅以腾出空间给两个或更多新单位的情况下,会有所减少。)

它们在整体住房建设中的份额也略微增加,从法律生效前的11%增至之后的13%。

“在很多俄勒冈州城市里,中等住房在第一年似乎没有取得太大的进展,”Sightline的住房研究员迈克尔·安德森(Michael Andersen)说,他汇总了来自城市和州来源的数据。

(他补充说,由于报告技术上的技术性问题,该数据可能并不包含依据同一地块集聚的度假屋,尽管这些也被认为是中等住房。)

在45个城市中,有13个城市的中等住房占其年度总住宅建设的比重有所增加。

包括波特兰、尤金(Eugene)和比弗顿(Beaverton)在内的人口中心是中等住房大幅增长的城市。

在波特兰,中等住房现在占所有住宅许可证的17%,从前的6%提高了。

一些变动也是由于建筑行业的更大趋势所致。

由于沉重的利率压力,承包商已经开始减少对大型建设项目比如公寓大楼的投资。

在科瓦利斯(Corvallis),这座大学城总体建设蓬勃发展,但中等住房许可证的数量在它的代码经过修改后根本没有变化,每年约为35个。

然而,随着其在总住房生产中的份额从23%降至7%。

安德森开始收集许可证数据,以尝试量化2019年法律的影响。

他发现,尽管关于中等住房有很多热议,但即使是他调查的前十个城市,其年产中等住房的数量也是相较于其在法律生效之前仅增加649个单位。

“但这也提醒我们,中等住房的合法化主要是为人们在他们希望的地区提供更多的住房选择,”安德森说。

“这不会是提升住房建设的唯一解决方法,这还需要更大的项目,从塔楼到四层公寓大楼,再到分区住宅的建设。”

科特克在本周对记者表示,她希望对地方政府“给予一定的宽容”,并称某些城市更适合接受中等住房。

她强调了本德(Bend),这座中央俄勒冈州蓬勃发展的城市,是中等住房法律的早期采用者。

她表示:“与本德的人交谈时,他们会全力以赴地推进建设。

他们必须采取这种心态。

我认为有很多社区想达到这个目标,但在技术专长和一些旧的条例上存在很大约束,真正使得这一改变很困难。”

科特克表示,她的HB 2138以及定于今年夏季启动的新州住房问责与生产办公室将帮助这些城市。

对于即将出台的更多改变,城市并不那么兴奋。

俄勒冈州城市联盟对HB 2138持中立态度,其中一位游说者告诉州立法者,自2019年以来,城市经历了几轮全面的州土地利用法变动。

“许多改变仍在由我们城市的规划人员实施,”这位游说者亚历克斯·林(Alexandra Ring)在众议院住房和无家可归委员会本周一的首次公共听证会上表示。

“我们没有足够的时间来衡量这些变更对我们的社区住房生产带来的影响。”

HB 2138将要求城市的法规进行又一轮调整,这将使得城市规划师脱离他们的常规工作,进行更多的合规工作,林在听证会上表示。

“我们请求委员会考虑我们对城市的所有要求,”林表示,“面临不断变化的土地利用法规和住房法规,而这一过程可能对我们共同解决住房短缺的目标产生负面影响。”

Sightline的数据显示,中等住房无法在短期内拯救该州使其建筑低迷。

州首席经济学家卡尔·瑞卡多纳(Carl Riccadonna)在一月告诉立法者,俄勒冈州每年需要29,500个新住房,以应对预计的居民增长复苏,但联邦数据显示,开发商在2024年仅申请了不到这个数字的一半。

这意味着州政策制定者寄希望与单户住宅和公寓的建设出现显著反弹。

科特克和波特兰市市长凯斯·威尔逊(Keith Wilson)本周召开了一个开发商及州和地方官员的新任务组第一次会议,旨在激发新想法,逆转城市的公寓建设疲软。

然而,支持者们认为中等住房为建筑商提供了选择,帮助他们使项目具备财务可行性。

一些开发商在面对高昂的城市土地成本时趋向选择三户和四户合建房作为吸引投资的选择。

Provision Group公司的管理成员安德烈·博洛科夫斯基(Andrey Bolokhovskiy)在波特兰的住宅填充项目实施后,积极推进三户和四户合建房。

该公司在城市中的13项开发项目中:3个已完成,10个正在进行中,预计总共按计划建设大约100个住宅。

代码变更使更多中等住房得以建设,但博洛科夫斯基也指出,城市检查原本应在几天内完成,但常常拖延数周,这使得Provision的进展受到阻碍。

负责许可和开发的城市局裁员,这将使问题更加严重。

城市许可人员的职位主要由建筑许可费用资助,因此裁员是因为建筑放缓而造成的。

另一个挑战是:新建设的密集住房常常会遭到邻居的抵制,博洛科夫斯基补充说。

“邻居们非常坚决反对我们,”他说。

Provision面临着诉讼威胁。

另一位倡导者贾斯廷·伍德(Justin Wood)表示,土地成本是他的Fish Construction NW公司开始建造三户和四户合建房的推动因素。

一块典型的住宅用地可能达到25万美元,而将其分成三或四个联排别墅则让每个单位的土地成本降低到63,000至83,000美元。

开发商还可以将这些节省转嫁给购房者,尽管他们所建造的联排别墅面积普遍小于许多独立住宅。

伍德的开发公司建造了斯塔赫现在居住的1,200平方英尺的联排别墅,她表示这些房屋的价格在40万到50万美元之间。

截至2023年12月,斯塔赫仍在憧憬未来某天购买一套单户住宅,但她表示自己在北波特兰的联排别墅中感到满足。

肖恩·米哈(Sean Meagher)采访报道。

2023年12月,波特兰地区的中价住房是52.5万美元,按照房屋销售数据发布的地区多重挂牌服务(Regional Multiple Listing Service)统计。

斯塔赫表示,三户合建房中的邻居们在稍后入住,她享受着这一年多来社区逐渐发展的过程。

她找到了自己想要的咖啡馆和餐厅,并表示自己感到社区日益融合。

她仍然关注未来能否搬入一套单户住宅。

“这只是一个跳板计划,”斯塔赫说。

如果不能实现,她补充道,她很高兴能继续住在这套拥有两个卧室和2.5个浴室、带有硬木地板的联排别墅中,这是她的“完美小窝”。