图片源于：https://www.civilbeat.org/2025/04/too-many-empty-homes-tax-exemptions-could-cost-honolulu-150-million/
市议会多年来一直试图通过1%到3%的税收，但希望针对的是海外投资者，而非本地居民。
顾问们表示，其他城市没有这样做。
檀香山正在考虑的空置房税已经讨论了七年，存在一个明显的漏洞和两个不必要的豁免，这可能在未来十年内使城市损失近1.5亿美元的税收，同时使急需的住房仍然无法上市场。
全球咨询公司安永（Ernst & Young）对此进行了评估，建议放弃这些豁免措施，包括对本地居民的保护，顾问称这不是其他城市处理此事的方法。
在咨询报告中写道：“对该条例的审查表明，在政策和实施方面有更好地与其他司法管辖区对齐的潜在机会。”
市议会成员们一直表示，他们的目标是那些购买住房而无意在此居住的海外投资者——这些投资者计划多年后以高价转售，其间依赖低廉的财产税，而非一些因家庭原因而继承二手房的本地居民。
市议会成员Radiant Cordero表示：“二手房并不总是他们所计划的，他们也并没有为此做准备或预算。”
暂时还不清楚Kakaʻako地区新建的高层公寓中有多少是由业主真正居住的。
Cordero与市议会主席Tommy Waters在去年夏季共同提出了第46号法案，这一举措是在城市支付了安永近50万美元进行研究后，旨在探讨空置房税在檀香山的运作。
第46号法案几乎在12月份通过，但在最终投票之前，显然没有足够的议会成员支持它，部分成员希望等待研究结果。
现在，研究的第一阶段结果出来了。
它通过一种简单的方法来确定某人是否居住在某处：水的使用量。
平均的Oʻahu家庭每月使用9000加仑的水，而安永标记了每月使用低至300加仑的家庭。
基于此，估计约有1500处空置物业将被额外征收1%到3%的年物业税。
另有600处房产，如果檀香山的豁免与其他地方相匹配，也可能被视为空置，研究称，这将每年增加1500万到2000万美元的税收。
这些初步发现将在星期二上午的市议会预算委员会会议上首次公开展示，届时顾问将出席。
不完善的豁免
如法案所写，第46号法案豁免了16项税收，但顾问特别指出其中两个豁免措施远远超出了其他城市的范畴：出售中的房屋和各种类型的二手房。
Oʻahu居民拥有的二手房是豁免的。
由家庭成员继承的二手房也豁免，联合拥有的二手房只要所有者不是公司，也可以豁免。
上述每项豁免均适用于在特定时间点之前拥有的房产——若是联合拥有则在2024年前，若是由家庭成员在法律上继承则须在法案实施日期之前至少拥有25年。
所有这些房产在温哥华都会被征税，这座城市通常被视为空置房税模式的成功案例。
加拿大西海岸城市对房产的价值征收3%的税，此外还有10项豁免，包括房产正在整修、所有者因医疗问题另处居住，或所有者去世后房产处于遗产程序中。
与温哥华一样，檀香山的法案也将定义住宅为空置，如果已有至少六个月没有人居住。
温哥华税收法案2017年生效以来，空置房产的库存下降了一半，从约2200处降至约1100处。
该市每年收取约3200万美元的税款和罚款。
安永的研究预计，檀香山的税收每年将产生类似的金额：从约1500到2100处空置物业中，税率为1%到3%时，预计收取3000万到5500万美元的税收。
这一计划旨在自负盈亏，最初的成本约为230万美元，头几年约为440万美元，包括执法费，随着通货膨胀上升到2035年约为570万美元。
总体来说，报告表示，城市预计在10年的时间内积累约2.9亿到5.5亿美元。
也预计在十年内将有640至2000处房产重新投入市场，具体取决于税率和豁免情况。
小字条款
研究指出提案法案第5节的潜在漏洞，该条款规定，只要租约当前有效，房产即可免责，即使实际上没有人居住。
此外，上市的房屋也被豁免，夏威夷大学经济研究组织研究员Justin Tyndall表示，这是一个漏洞，因为房主可以把售价定得太高，以至于没人想要。
在温哥华的税收中，待出租或出售的空置物业是不享受豁免的。
在华盛顿特区，待出租或出售的空置住宅物业在一年内可以免税，而空置的商业物业在最多两年内可免税。
“确保措辞的谨慎，以防人们滥用这些条款是非常重要的。”Tyndall表示。
他在11月的博文中估计，檀香山的空置房税可能每年增加5000万到4亿美元的收入，具体取决于发现空置房的数量以及多少业主填补或出售他们的物业。
檀香山市议会主席Tommy Waters在去年的10月支持市议会的空置房税，期待尽快立法。
Tyndall认为，即便豁免条款存在不完善，空置房税也应实施，因为安永的研究表明，这将带来收益。
“在任何合理的假设下，该计划将筹集资金并产生住房。”他评论道。
不过，如果檀香山继续推进，还可能面临法律挑战。
旧金山选民2022年批准了一项类似的税收，尽管它排除了诸如单户住宅等小型住宅。
在那里，该税应于本月开始征收，但被加州州法院裁定为违宪。
旧金山市及县在12月提起上诉，最近其选举官员投票决定暂停该税，直到法庭问题解决，旧金山观察者报道。
就这些担忧，安永的研究预算每年260,000美元的法律费用来应对对檀香山税收的潜在挑战。
支持檀香山拟议的空置房税的人士认为，由于将其视为一种新的物业税分类，而不是要求业主在常规税收基础上支付，这一税收在法律上应是可行的。
这一做法也意味着，城市在十年的时间里将收取约7900万美元的税收，研究表示。
这些都是在星期二市议会预算会议上可能会提出的问题，届时安永将展示他们的研究发现，市议会成员也将有机会询问顾问关于方法论和预测的问题。
Tyndall认为，研究本身并不完美。
人口普查数据显示Oʻahu的住房供应的空置率为10%，而研究显示的空置率介于2.4%到4.2%之间。
他还认为，确定真实空置率的最简单方法可能就是实施这项税收。
“我们将从中学到大量关于这一不确定性的知识，”他说。
“人们将被迫揭示他们的房产是否确实空置。”
