图片源于：https://chicago.suntimes.com/real-estate/2025/05/03/chicago-housing-market-dampened-recession-fears-tariffs
自去年秋季以来，Evan Mast和他的伴侣一直在寻找芝加哥的新家，为即将到来的第二个孩子做好准备。
他们在伊尔文公园和洛根广场进行看房，但这个过程漫长，受到了许多芝加哥人近年来感受到的同样压力点：市场上房屋的短缺。
作为圣母大学的经济学教授，Mast认为，特朗普总统的关税政策和对美国经济衰退的恐惧可能进一步加剧这一问题。
他表示：“我确实认为市场上很缓慢。
谁知道如果没有当前的经济形势，库存会是什么样子，但我的猜测是，它可能确实放缓了。”
特朗普的关税政策一直是他第二个任期内的核心。
上个月，他表示将对大多数国家征收10%的“对等”关税。
但面对全球股市崩盘，他发出了90天的暂停通知，但将对中国进口产品的关税提升至145%。
这些关税影响的商品包括钢材、服装和半导体——导致进口商和最终消费者的价格上涨。
专家表示，关税也可能对房地产市场产生不利影响，导致房屋建筑商的材料成本上涨以及消费者的利率可能上升。
Redfin的经济研究主管Chen Zhao表示：“这对住房市场的经济影响非常重要。
现在很难跟上建筑房屋的成本受到的影响，因为关税本身不断变化。
但我认为……现在建造房屋的成本会更高。”
建筑商正在为关税的影响做准备
芝加哥的Lexington Homes自1973年成立以来在芝加哥地区建造了超过40,000套住宅。
这家房地产开发公司正在进行多个住宅项目建设，其中包括一个位于莫顿格罗夫的社区，几乎已售罄。
但是，Lexington大约只与承包商合作三个月，因此其首席Jeff Benach表示，尚不清楚关税将如何影响未来的施工情况。
Benach说，关税可能在很大程度上是一种“观望”的态势，因为一些建筑供应商在4月初之前并没有提及这个话题。
“到目前为止，我们没有听到供应商的任何消息，告诉我们在…（价格）上涨方面有什么新消息。”
根据全国住宅建筑商协会的数据，约85%的美国软木材料来自加拿大。
目前，加拿大的木材免受特朗普的“对等”关税影响。
但是，美国商务部在一项年度审查过程中表示，正在考虑将木材关税从目前的14.5%提高到34.5%，预计将在8月作出最终决定。
全国住宅建筑商协会上个月表示，该协会已向商务部提交信函，认为不应征收额外的木材关税，因为住房是国家安全的关键组成部分。
建筑商已经感受到了关税的影响，按照全国住宅建筑商协会在4月份进行的一项调查，60%的建筑商报告称，他们的供应商已提高了价格或宣布即将上涨的价格。
建筑商估计，关税将使房屋成本增加10,900美元。
Benach说，这些豁免“将对我们有所帮助”，但这位建筑商仍在等待其家电供应商的价格更新。
由于许多组件是从海外制造和运输的，家电预计将受到关税的严重影响。
买家受到的重击
在去年，住房贷款的平均利率高达7.22%。
Freddie Mac上周四表示，30年期按揭的平均利率从上周的6.81%下降至6.76%。
15年期固定利率按揭受到房主再融资的青睐，上周从5.94%下降至5.29%。
这比一年前的6.47%有所下降。
尽管利率逐渐下降，但许多房主仍然坚持在疫情期间获得的创纪录低利率，Vesta Preferred Realty的共同所有者Grigory Pekarsky表示。
他表示：“卖家仍然不愿意放手他们的优质房产。”
Zhao表示，关税对利率的影响有几种方式。
它们可能导致通货膨胀，这可能导致利率上升。
但是，关税也可能由于消费者因价格上涨而减少支出而具有衰退影响。
根据关税对经济的影响，可能会影响美联储是否决定降息。
Zhao说，未来发生的事情取决于关税的通货膨胀影响是短期还是长期。
如果通货膨胀不是暂时的，而美联储又不降息，美国可能会在衰退期间面临高利率。
“这是对房地产市场非常糟糕的情况，因为这意味着没有大量的需求，因为人们担心他们的工作和财务。”
他补充道：“但这也意味着在衰退中没有通常可以帮助刺激房地产市场的抵押贷款利率救助。”
“波动性是买家的朋友”
BluPrint Home Loans副总裁Joey Rosen认为，对于潜在的购房者来说，这是一个机会窗口。
他表示：“这是一个独特的市场景观，我们之前没有见过。
但我认为波动性是买家的朋友。如果你能超越恐惧，获取一个交易……这将为你长期铺平道路。”
Rosen表示，最近他没有很多客户询问关税。
但他知道市场的不确定性可能导致一些人推迟像房屋或汽车这样的重大购买。
Vesta Preferred Realty的Pekarsky表示，他的团队在第一季度销量创下了127套，而去年同期他的团队仅售出76套。
现在，由于关税和经济不确定性，Pekarsky注意到一些客户有所回撤。
但他仍然鼓励人们在有能力的情况下尽快购买。
根据Gensler和皮尤慈善信托的研究显示，到2025年1月，芝加哥的中位数租金为每月1,633美元。
Pekarsky表示：“真正的说法是……今年的租金大幅上涨。”
“购买仍然是更好的选择。”
芝加哥——与许多其他城市一样，近年来一直处于卖方市场，增加了买家之间的竞争并推动价格上涨。
根据伊利诺伊州房地产协会昨日报道，3月份住宅中位数价格上涨超过6%，达到了380,000美元。
该报告还显示，芝加哥售出的住宅数量比去年稍微上升，达到了1,812套，而去年售出1,804套。
Coldwell Banker的房地产经纪人Stephanie Cutter表示，关税可能会导致新建房屋更贵且更少。
随着市场上新房的数量减少，她预计芝加哥在不久的将来将继续保持卖方市场。
“库存太低了，我认为要平衡库存需要多年新房开发—而这将因关税而变得更加困难。”
Cutter表示，如果有人对新建住宅感兴趣，现在是行动的时候。
预计新房的价格将在未来一年因材料成本上涨而大幅跳涨。
Cutter建议，考虑出售的人应考虑的不仅仅是他们的利率。
她说，还有一些创造性的选择，比如出租当前的房子，这可以在新房购买中给卖家带来灵活性。
如果利率下降，再融资也是一个选择。
对于Mast来说，寻找新家的最大挫折在于库存的短缺。
他看到挂牌数量有所增加——春季通常是房地产市场最繁忙的季节——但他最大担忧是关税造成的“滞胀效应”，即高通货膨胀、经济增长缓慢和失业。
“现在，感觉事情稍微好转了一点。”
“但是我们在二月的时候确实在看房，那时市场本来就很慢，再加上这么紧的市场，我们想，‘我们绝对不会看到任何适合我们的房源。’”
